En 2025, le secteur de l\u2019immobilier logistique se retrouve coinc\u00e9 entre un d\u00e9veloppement en ralentissement et une demande toujours soutenue. Les taux de vacance ont l\u00e9g\u00e8rement augment\u00e9 sur certains march\u00e9s, mais le nombre de nouveaux projets chute \u00e0 son plus bas niveau depuis plus de dix ans. La majorit\u00e9 des chantiers en cours \u00e9tant d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9-lou\u00e9s, le stock d\u2019entrep\u00f4ts modernes se r\u00e9duit au moment m\u00eame o\u00f9 le e-commerce et le nearshoring ajoutent de nouvelles couches de demande. R\u00e9sultat probable, selon les analystes : un nouveau resserrement d\u2019ici fin 2025, avec des loyers en hausse dans les emplacements prime.<\/p>\n
En Europe, CBRE rapporte que les volumes de location restent sup\u00e9rieurs aux moyennes d\u2019avant-pand\u00e9mie, mais les mises en service ralentissent et les projets sp\u00e9culatifs repr\u00e9sentent moins de la moiti\u00e9 des surfaces en construction. JLL confirme la tendance mondiale : les nouveaux lancements sont \u00e0 des niveaux historiquement bas en Europe comme aux \u00c9tats-Unis, avec pr\u00e8s des trois quarts du pipeline am\u00e9ricain d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9s. Ce d\u00e9s\u00e9quilibre devrait r\u00e9duire les taux de vacance au cours de l\u2019ann\u00e9e, annulant l\u2019accalmie temporaire li\u00e9e au pic de livraisons en 2024 et d\u00e9but 2025.<\/p>\n
Le e-commerce continue de transformer la demande logistique. Selon Prologis, la pr\u00e9paration des commandes en ligne requiert environ trois fois plus d\u2019espace que la distribution traditionnelle, un ratio stable depuis dix ans. Eurostat indique que 77 % des Europ\u00e9ens ont effectu\u00e9 des achats en ligne en 2024, expliquant l\u2019expansion continue des r\u00e9seaux de livraison. En 2025, la croissance devrait moins venir de nouveaux acheteurs que de la hausse des d\u00e9penses par client \u2014 accentuant la pression sur les syst\u00e8mes logistiques et renfor\u00e7ant la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019entrep\u00f4ts proches des centres urbains.<\/p>\n
Les strat\u00e9gies de nearshoring redessinent la carte industrielle. Le Mexique est devenu un exemple phare, alors que les entreprises r\u00e9organisent leurs cha\u00eenes d\u2019approvisionnement plus pr\u00e8s de l\u2019Am\u00e9rique du Nord. Le taux de vacance national a atteint environ 6 % en 2024 apr\u00e8s un pic de mises en service, mais la demande reste forte \u00e0 Monterrey et dans d\u2019autres p\u00f4les. Avec un ralentissement de la construction, ces march\u00e9s devraient rapidement se tendre, confirmant le nearshoring comme moteur structurel de la demande logistique.<\/p>\n
Les loyers prime en Europe restent solides, certains march\u00e9s progressant encore sous l\u2019effet de la comp\u00e9tition pour des entrep\u00f4ts modernes bien situ\u00e9s. Les zones m\u00e9tropolitaines denses et les portes d\u2019entr\u00e9e de transport affichent la dynamique la plus forte, les utilisateurs \u00e9tant pr\u00eats \u00e0 payer une prime pour la proximit\u00e9 des consommateurs et des infrastructures :<\/p>\n
Les sites dot\u00e9s de connexions \u00e9lectriques solides, d\u2019agencements adapt\u00e9s \u00e0 l\u2019automatisation et d\u2019un acc\u00e8s imm\u00e9diat aux grands bassins de consommation restent ceux qui captent les primes les plus \u00e9lev\u00e9es.<\/p>\n
Selon l\u2019enqu\u00eate 2025 de CBRE, 96 % des entreprises pr\u00e9voient de maintenir ou d\u2019\u00e9tendre leur parc d\u2019entrep\u00f4ts. Les prestataires logistiques et op\u00e9rateurs de colis dominent les nouvelles demandes, signant souvent des baux en amont de la livraison des projets. Comme le souligne le Dr Carl Deppisch, Head of European Industrial and Logistics Occupier chez CBRE, les utilisateurs disposent d\u00e9sormais d\u2019un peu plus de choix qu\u2019au cours des ann\u00e9es de pand\u00e9mie, mais le ralentissement de l\u2019offre sp\u00e9culative sugg\u00e8re que cette fen\u00eatre pourrait vite se refermer.<\/p>\n
Apr\u00e8s deux ann\u00e9es de corrections de prix, l\u2019app\u00e9tit des investisseurs revient. Les rendements prime se sont stabilis\u00e9s sur plusieurs march\u00e9s europ\u00e9ens et les flux de capitaux vers la logistique ont l\u00e9g\u00e8rement augment\u00e9 d\u00e9but 2025. Les investisseurs ciblent les hubs centraux, les corridors li\u00e9s au transport et les actifs conformes aux normes ESG, misant sur une croissance locative r\u00e9guli\u00e8re \u00e0 un chiffre bas.<\/p>\n
Le march\u00e9 entre dans une nouvelle phase. Les taux de vacance restent ma\u00eetris\u00e9s, mais l\u2019effondrement des nouveaux projets et le haut niveau de pr\u00e9-locations annoncent une offre plus limit\u00e9e fin 2025 et au-del\u00e0. Les entreprises en expansion sont invit\u00e9es \u00e0 s\u00e9curiser leurs sites t\u00f4t et \u00e0 privil\u00e9gier des actifs capables de supporter l\u2019automatisation, l\u2019\u00e9lectrification et les exigences de durabilit\u00e9. Pour les investisseurs, la logistique continue de s\u2019imposer comme l\u2019un des secteurs immobiliers les plus attractifs \u2014 port\u00e9 par des moteurs de demande structurelle qui ne montrent aucun signe d\u2019affaiblissement.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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