{"id":47903,"date":"2025-09-04T09:55:54","date_gmt":"2025-09-04T05:55:54","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/2025\/09\/04\/barcelone-supprimera-les-licences-dappartements-touristiques-dici-2028-les-investisseurs-se-tournent-vers-les-locations-longue-duree-et-les-appart-hotels\/"},"modified":"2025-09-04T10:02:52","modified_gmt":"2025-09-04T06:02:52","slug":"barcelone-supprimera-les-licences-dappartements-touristiques-dici-2028-les-investisseurs-se-tournent-vers-les-locations-longue-duree-et-les-appart-hotels","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/fr\/2025\/09\/04\/barcelone-supprimera-les-licences-dappartements-touristiques-dici-2028-les-investisseurs-se-tournent-vers-les-locations-longue-duree-et-les-appart-hotels\/","title":{"rendered":"Barcelone supprimera les licences d\u2019appartements touristiques d\u2019ici 2028 : les investisseurs se tournent vers les locations longue dur\u00e9e et les appart-h\u00f4tels"},"content":{"rendered":"

Barcelone trace une ligne ferme : \u00e0 partir de novembre 2028, aucun des plus de 10 000 appartements touristiques (HUT) de la ville ne verra sa licence renouvel\u00e9e<\/strong>. Annonc\u00e9e le 21 juin 2024 puis confirm\u00e9e par le Tribunal constitutionnel espagnol, la mesure vise \u00e0 restituer des logements aux habitants et \u00e0 calmer l\u2019inflation locative dans le march\u00e9 le plus cher d\u2019Espagne. \u00ab Vamos por el buen camino<\/strong> \u00bb, a d\u00e9clar\u00e9 le maire Jaume Collboni<\/strong> apr\u00e8s la d\u00e9cision, la qualifiant de \u00ab magnifique nouvelle pour le droit au logement \u00bb.<\/p>\n

Ce que change la d\u00e9cision \u2014 et pourquoi novembre 2028 est crucial<\/h2>\n

Le 13 mars 2025<\/strong>, le Tribunal constitutionnel<\/strong> a valid\u00e9 le d\u00e9cret-loi catalan 3\/2023<\/strong>, qui permet aux municipalit\u00e9s en tension de logement de limiter et de plafonner dans le temps les licences HUT<\/strong>. Points cl\u00e9s d\u00e9sormais applicables : l\u2019activit\u00e9 HUT n\u00e9cessite un permis d\u2019urbanisme limit\u00e9 \u00e0 cinq ans<\/strong> (renouvelable uniquement si la planification le permet) ; des plafonds peuvent \u00eatre fix\u00e9s jusqu\u2019\u00e0 10 HUT pour 100 habitants<\/strong> ; et les municipalit\u00e9s peuvent refuser le renouvellement<\/strong> apr\u00e8s une p\u00e9riode de transition. Barcelone utilisera ce cadre pour laisser expirer les licences actuelles en novembre 2028<\/strong>, redirigeant l\u2019offre vers l\u2019usage r\u00e9sidentiel. La Catalogne d\u00e9finit en outre un HUT comme un logement lou\u00e9 int\u00e9gralement \u00e0 des tiers pour des s\u00e9jours de 31 jours ou moins<\/strong>. Cette limite de 31 jours<\/strong> devient la ligne de conformit\u00e9, poussant l\u2019offre vers des s\u00e9jours moyens (31\u2013180 jours)<\/strong> et longs<\/strong>.<\/p>\n

Prix : loyers, chambres et tarifs h\u00f4teliers donnent le ton<\/h2>\n

Les loyers restent les plus \u00e9lev\u00e9s d\u2019Espagne. Au printemps 2025<\/strong>, Barcelone se situe autour de 23,5\u201323,9 \u20ac\/m\u00b2\/mois<\/strong> (Idealista, donn\u00e9es municipales), en hausse \u00e0 deux chiffres sur un an. \u00c0 ce niveau, un appartement de 70 m\u00b2<\/strong> revient \u00e0 \u22481 650 \u20ac\/mois<\/strong>, et un 80 m\u00b2<\/strong> \u00e0 \u22481 900 \u20ac\/mois<\/strong> \u2014 un contexte expliquant la volont\u00e9 d\u2019augmenter l\u2019offre r\u00e9sidentielle. La pression est maximale \u00e0 l\u2019entr\u00e9e de gamme : en septembre 2025<\/strong>, le prix moyen d\u2019une chambre atteint \u2248570 \u20ac\/mois<\/strong>, avec des quartiers pris\u00e9s \u00e0 800\u20131 000 \u20ac<\/strong>. Cette demande soutient les strat\u00e9gies mid-term, chambre par chambre et coliving<\/strong> respectant la r\u00e8gle des 31 jours. Les h\u00f4tels prosp\u00e8rent \u00e9galement, renfor\u00e7ant l\u2019attrait des conversions en aparth\u00f4tels ou r\u00e9sidences de services<\/strong> l\u00e0 o\u00f9 le zonage le permet. En mars 2025<\/strong>, l\u2019ADR<\/strong> de Barcelone a atteint 197 \u20ac<\/strong>, avec un pic \u00e0 436 \u20ac<\/strong> lors de la nuit du MWC<\/strong> \u2014 un record pour un mois de mars. Les donn\u00e9es du premier semestre 2025 montrent un ADR proche de 195 \u20ac<\/strong> avec des taux d\u2019occupation stables.<\/p>\n

Le pivot des investisseurs : trois strat\u00e9gies pour remplacer les HUT<\/h2>\n

1) Locations longues (3\u20135 ans)<\/strong>
\nAvec des rendements bruts r\u00e9sidentiels autour de \u22486,5\u20136,7 % avant frais<\/strong> \u00e0 Barcelone (T2 2025), le locatif classique reste viable \u00e0 condition d\u2019acheter au bon prix et de limiter la vacance. \u00c0 l\u2019\u00e9chelle nationale, le T2 2025<\/strong> montre \u22487,2 % bruts<\/strong> ; dans les grandes villes, c\u2019est plus bas, avec Madrid \u22485,4 %<\/strong> \u2014 proche des rendements souverains, exigeant une rigueur accrue sur capex, fiscalit\u00e9 et financement.<\/p>\n

2) S\u00e9jours meubl\u00e9s moyens (31+ jours)<\/strong>
\nLes anciens op\u00e9rateurs de s\u00e9jours hebdomadaires migrent vers des locations de 31 \u00e0 180 jours<\/strong>, pris\u00e9es par les \u00e9tudiants, travailleurs en mission et nomades digitaux<\/strong>. Bien g\u00e9r\u00e9, ce mod\u00e8le peut g\u00e9n\u00e9rer des loyers effectifs sup\u00e9rieurs aux baux classiques tout en respectant le seuil l\u00e9gal. Barcelone encadre s\u00e9par\u00e9ment l\u2019alquiler de temporada<\/strong>, n\u00e9cessitant une vigilance r\u00e9glementaire.<\/p>\n

3) Aparth\u00f4tels et r\u00e9sidences de services (hospitalit\u00e9 sous licence)<\/strong>
\nLe capital institutionnel se tourne d\u00e9j\u00e0 vers l\u2019h\u00f4tellerie et le flex-living<\/strong>. L\u2019investissement h\u00f4telier a domin\u00e9 l\u2019immobilier espagnol au S1 2025 (\u22481,77 Md\u20ac)<\/strong>, et les conseillers citent le segment \u00ab living<\/strong> \u00bb (build-to-rent, PBSA, coliving, senior, r\u00e9sidences de services) comme prioritaire. Quand un immeuble peut \u00eatre reclass\u00e9 en aparth\u00f4tel<\/strong>, les op\u00e9rateurs contournent la fin des HUT et profitent du cycle ADR et RevPAR barcelonais.<\/p>\n

Voix du terrain : mairie, propri\u00e9taires et plateformes<\/h2>\n

Mairie<\/strong>
\nApr\u00e8s la d\u00e9cision, Collboni<\/strong> a pr\u00e9sent\u00e9 la mesure comme une victoire pour le logement : \u00ab magn\u00edfica noticia para el derecho a la vivienda \u00bb<\/strong>. La Ville estime que le retour de 10 000+ logements<\/strong> \u00e9quivaut \u00e0 \u00ab dix ans de production de logements libres \u00bb<\/strong>, et assure que les licences ne seront pas renouvel\u00e9es en novembre 2028<\/strong>.<\/p>\n

Propri\u00e9taires<\/strong>
\nL\u2019association APARTUR<\/strong> juge la mesure disproportionn\u00e9e<\/strong> et pr\u00e9voit des recours au niveau europ\u00e9en<\/strong> via la directive services Bolkestein<\/strong>. Elle \u00e9voque des r\u00e9clamations de plusieurs milliards d\u2019euros<\/strong> et alerte sur une recrudescence de l\u2019offre ill\u00e9gale<\/strong>. \u00ab La UE tumbar\u00e1 la normativa<\/strong> \u00bb, a d\u00e9clar\u00e9 la DG Marian Muro<\/strong>.<\/p>\n

Plateformes<\/strong>
\nBarcelone accentue sa pression sur Airbnb<\/strong> concernant 300\u2013400 annonces ill\u00e9gales par mois<\/strong>, avec menaces de sanctions administratives, civiles et p\u00e9nales pour absence d\u2019ID valides \u2014 un contr\u00f4le qui se renforcera \u00e0 l\u2019approche de 2028.<\/p>\n

Cadre national<\/strong>
\nDepuis le 1er juillet 2025<\/strong>, l\u2019Espagne a instaur\u00e9 un registre national des locations touristiques<\/strong> avec identifiants unifi\u00e9s \u2014 un outil suppl\u00e9mentaire pour freiner l\u2019offre ill\u00e9gale alors que Barcelone approche l\u2019\u00e9ch\u00e9ance.<\/p>\n

Combien de licences \u2014 et quand expirent-elles ?<\/h2>\n

La Ville \u00e9voque souvent \u00ab \u224810 000 \u00bb<\/strong> HUT l\u00e9gaux, m\u00eame si les premiers d\u00e9comptes faisaient \u00e9tat de 10 101 licences<\/strong> ; les chiffres officiels ont vari\u00e9 entre 9 800 et 10 300<\/strong> selon les phases d\u2019application. Toutes les licences actuelles expirent en novembre 2028<\/strong>, sans possibilit\u00e9 de nouvelles attributions. \u00c0 partir de 2029<\/strong>, Barcelone n\u2019attend plus aucun appartement touristique \u00ab tel que nous les connaissons \u00bb<\/strong>.<\/p>\n

Implications pratiques pour propri\u00e9taires et investisseurs<\/h2>\n
    \n
  • \u00c9valuer sur la base r\u00e9sidentielle, sans prime HUT.<\/strong> Les biens surcot\u00e9s gr\u00e2ce \u00e0 une licence HUT devront se recalibrer en logements classiques<\/strong>. Fonder ses pr\u00e9visions sur les comparables long ou mid-term, pas sur l\u2019historique des nuit\u00e9es.<\/li>\n
  • Soigner am\u00e9nagements et conformit\u00e9.<\/strong> Les baux moyens r\u00e9duisent la rotation par rapport aux nuit\u00e9es, mais n\u00e9cessitent finitions durables<\/strong> et meubles pr\u00eats \u00e0 l\u2019emploi<\/strong> ; pr\u00e9voir un capex suffisant pour d\u00e9fendre loyers et taux d\u2019occupation.<\/li>\n
  • V\u00e9rifier t\u00f4t le zonage aparth\u00f4tel.<\/strong> Les conversions reclass\u00e9es en hospitalit\u00e9<\/strong> peuvent viser des ADR >195 \u20ac<\/strong> et capter la demande MICE (ex. MWC<\/strong>), mais les risques d\u2019autorisation et capex restent \u00e9lev\u00e9s. Tout d\u00e9pend de la planification de district<\/strong> et du PEUAT<\/strong> h\u00f4telier.<\/li>\n
  • Anticiper le risque juridique et l\u2019\u00e9ch\u00e9ance.<\/strong> La d\u00e9cision rend l\u2019horizon 2028<\/strong> cr\u00e9dible. Les recours europ\u00e9ens pourraient durer, mais Barcelone peut avancer<\/strong> sous la l\u00e9gislation actuelle, tandis que le registre national et le contr\u00f4le local limitent les canaux ill\u00e9gaux.<\/li>\n<\/ul>\n

    Conclusion<\/h2>\n

    Avec l\u2019appui du tribunal, la suppression des licences touristiques en novembre 2028<\/strong> est d\u00e9sormais act\u00e9e. Les rempla\u00e7ants rentables sont les baux longue dur\u00e9e<\/strong>, les s\u00e9jours meubl\u00e9s de plus de 31 jours<\/strong> et, l\u00e0 o\u00f9 c\u2019est possible, les aparth\u00f4tels ou r\u00e9sidences de services sous licence<\/strong> qui profitent du cycle h\u00f4telier barcelonais. Attendez-vous \u00e0 une revalorisation<\/strong> des ex-HUT, \u00e0 des standards plus \u00e9lev\u00e9s<\/strong> dans le mid-term et \u00e0 un capital s\u00e9lectif<\/strong> orient\u00e9 vers les formats adoss\u00e9s \u00e0 l\u2019h\u00f4tellerie, tandis que la ville reconstruit son offre r\u00e9sidentielle et canalise le tourisme dans des cadres l\u00e9gaux.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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