{"id":47545,"date":"2025-09-10T09:49:23","date_gmt":"2025-09-10T05:49:23","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=47545"},"modified":"2025-09-10T09:53:54","modified_gmt":"2025-09-10T05:53:54","slug":"le-capital-institutionnel-se-renforce-dans-le-logement-europeen-alors-que-laccessibilite-se-degrade","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/fr\/2025\/09\/10\/le-capital-institutionnel-se-renforce-dans-le-logement-europeen-alors-que-laccessibilite-se-degrade\/","title":{"rendered":"Le capital institutionnel se renforce dans le logement europ\u00e9en alors que l\u2019accessibilit\u00e9 se d\u00e9grade"},"content":{"rendered":"

Les investisseurs institutionnels consolident leur pr\u00e9sence sur le march\u00e9 r\u00e9sidentiel europ\u00e9en au moment o\u00f9 les pressions li\u00e9es \u00e0 l\u2019accessibilit\u00e9 s\u2019accentuent. Selon JLL, le secteur du \u201cliving\u201d \u2014 comprenant le multifamilial, les locations de maisons individuelles, le logement \u00e9tudiant et les r\u00e9sidences seniors \u2014 a repr\u00e9sent\u00e9 26 % de l\u2019investissement immobilier total en 2024<\/strong>, d\u00e9passant les bureaux comme principal segment. La demande reste robuste en 2025 avec le retour des transactions de portefeuilles et une priorit\u00e9 croissante donn\u00e9e aux flux de tr\u00e9sorerie stables.<\/p>\n

Des flux de capitaux renforc\u00e9s en 2025<\/h2>\n

La dynamique s\u2019est prolong\u00e9e en 2025. JLL rapporte qu\u2019au T2 2025<\/strong>, le capital investi dans les actifs r\u00e9sidentiels a atteint 13,5 milliards \u20ac<\/strong>, soit une hausse de 35 % par rapport au T1<\/strong> et de 2 % sur un an<\/strong>. Le volume du premier semestre s\u2019est ainsi \u00e9lev\u00e9 \u00e0 23,5 milliards \u20ac<\/strong>, en progression de 7 % par rapport au S1 2024<\/strong>. Fait marquant, 72 % de ces capitaux ont vis\u00e9 des actifs existants<\/strong>, traduisant une pr\u00e9f\u00e9rence pour des revenus imm\u00e9diats plut\u00f4t que pour le risque li\u00e9 au d\u00e9veloppement.<\/p>\n

La croissance d\u00e9mographique soutient cette r\u00e9silience. JLL estime que les 15 plus grandes villes europ\u00e9ennes accueilleront 1,14 million de r\u00e9sidents suppl\u00e9mentaires d\u2019ici 2030<\/strong>, alors que les mises en chantier restent tr\u00e8s inf\u00e9rieures \u00e0 la demande, en raison de co\u00fbts de construction \u00e9lev\u00e9s, de p\u00e9nuries de main-d\u2019\u0153uvre et de contraintes de financement. Ce d\u00e9s\u00e9quilibre maintient des taux d\u2019occupation \u00e9lev\u00e9s et des loyers en hausse \u2014 des caract\u00e9ristiques qui attirent les capitaux de long terme comme les fonds de pension et les assureurs.<\/p>\n

Prix et loyers en hausse<\/h2>\n

Eurostat confirme l\u2019\u00e9largissement du foss\u00e9 de l\u2019accessibilit\u00e9. Au T1 2025<\/strong>, les prix des logements dans l\u2019UE ont augment\u00e9 de 5,7 % sur un an<\/strong>, tandis que les loyers ont progress\u00e9 de 3,2 %<\/strong>. Par rapport au T4 2024, les prix ont avanc\u00e9 de 1,4 %<\/strong> et les loyers de 0,9 %<\/strong>. Depuis 2010, la croissance cumul\u00e9e atteint +57,9 % pour les prix<\/strong> et +27,8 % pour les loyers<\/strong>.<\/p>\n

Le financement hypoth\u00e9caire reste co\u00fbteux malgr\u00e9 un recul par rapport aux sommets de 2023. La Banque centrale europ\u00e9enne<\/strong> a indiqu\u00e9 qu\u2019en juillet 2025<\/strong>, le taux moyen des nouveaux pr\u00eats immobiliers s\u2019\u00e9tablissait \u00e0 3,28 %<\/strong>, les contrats fixes variant selon la dur\u00e9e entre 3,1\u20133,5 %<\/strong>. La BCE souligne que l\u2019accessibilit\u00e9 du logement n\u2019a \u00ab que partiellement retrouv\u00e9 ses niveaux \u00bb<\/em> d\u2019avant-crise et reste inf\u00e9rieure \u00e0 ceux d\u2019avant 2021.<\/p>\n

Aper\u00e7u des march\u00e9s locaux<\/h2>\n

Barcelone.<\/strong> La croissance des loyers est marqu\u00e9e. Selon Idealista, le loyer moyen demand\u00e9 atteignait 23,6 \u20ac\/m\u00b2 par mois<\/strong> en mars 2025, soit une hausse de 13,5 % sur un an<\/strong>. Les prix de vente varient selon les quartiers, les zones prime affichant une prime significative sur le march\u00e9 g\u00e9n\u00e9ral.<\/p>\n

Milan.<\/strong> Les prix de vente moyens se situent entre 5 400 et 5 800 \u20ac\/m\u00b2<\/strong>, selon les portails immobiliers italiens. Les quartiers prime comme le Quadrilatero et Brera d\u00e9passent r\u00e9guli\u00e8rement les 12 000 \u20ac\/m\u00b2<\/strong>, soulignant la forte demande internationale pour des actifs prestigieux.<\/p>\n

La r\u00e9gulation fa\u00e7onne les rendements<\/h2>\n

Les d\u00e9cideurs politiques europ\u00e9ens renforcent les r\u00e8gles pour \u00e9quilibrer accessibilit\u00e9 et offre, mais les approches divergent.<\/p>\n

    \n
  • Allemagne.<\/strong> Le Mietpreisbremse<\/strong> limite les nouveaux loyers dans les zones tendues \u00e0 10 % au-dessus de l\u2019indice de r\u00e9f\u00e9rence local<\/strong>. L\u2019application varie mais le plafond a ralenti les hausses \u00e0 Berlin et Munich.<\/li>\n
  • France.<\/strong> Depuis janvier 2025<\/strong>, les propri\u00e9taires ne peuvent plus louer de logements ayant une \u00e9tiquette \u00e9nerg\u00e9tique G (DPE)<\/strong>. Un gel des loyers s\u2019applique aussi aux biens peu performants, poussant \u00e0 la r\u00e9novation mais r\u00e9duisant l\u2019offre \u00e0 court terme.<\/li>\n
  • Espagne.<\/strong> La loi sur le logement de 2023<\/strong> permet d\u2019instaurer des plafonds dans les zones \u201ctendues\u201d. La Catalogne a appliqu\u00e9 ce cadre en 2024, couvrant d\u2019abord 140 communes puis plus de 270. L\u2019application reste in\u00e9gale, cr\u00e9ant une incertitude pour les investisseurs.<\/li>\n<\/ul>\n

    Ces politiques fragment\u00e9es ajoutent de la complexit\u00e9 aux portefeuilles transfrontaliers, mais n\u2019emp\u00eachent pas les capitaux de cibler le secteur r\u00e9sidentiel europ\u00e9en.<\/p>\n

    Pourquoi les institutions restent optimistes<\/h2>\n

    Plusieurs fondamentaux expliquent l\u2019app\u00e9tit soutenu :<\/p>\n

      \n
    1. Sous-offre chronique.<\/strong> La croissance de la demande d\u00e9passe largement l\u2019offre, laissant des pipelines limit\u00e9s.<\/li>\n
    2. Revenus stables.<\/strong> Les loyers suivent l\u2019inflation et les taux d\u2019occupation d\u00e9passent souvent 95 %<\/strong> dans les grandes villes, assurant des rendements fiables.<\/li>\n
    3. Retour de la liquidit\u00e9.<\/strong> Avec la stabilisation mon\u00e9taire, les grandes transactions de portefeuilles reviennent, apportant \u00e9chelle et efficacit\u00e9.<\/li>\n
    4. Alignement ESG.<\/strong> Les nouveaux d\u00e9veloppements offrent des opportunit\u00e9s d\u2019investir du capital vert dans des logements \u00e9nerg\u00e9tiquement performants.<\/li>\n<\/ol>\n

      Pour les investisseurs, le r\u00e9sidentiel apporte diversification face aux segments plus volatils comme les bureaux ou le commerce, tout en s\u2019alignant sur les engagements de long terme.<\/p>\n

      Perspectives : des m\u00e9nages sous pression<\/h2>\n

      La BCE<\/strong> avertit que la br\u00e8ve accalmie du march\u00e9 r\u00e9sidentiel en Europe a laiss\u00e9 place \u00e0 de nouvelles pressions sur les prix, accentuant les inqui\u00e9tudes li\u00e9es \u00e0 l\u2019accessibilit\u00e9. \u00c0 moins d\u2019une acc\u00e9l\u00e9ration de la construction, les ratios loyer\/revenu dans les capitales devraient continuer \u00e0 grimper en 2026. La hausse des co\u00fbts risque d\u2019alimenter le d\u00e9bat politique, les gouvernements envisageant davantage de plafonnements, de subventions et de mesures sur les droits au logement.<\/p>\n

      Pour les institutions, cependant, les fondamentaux restent porteurs : offre contrainte, flux de revenus stables et une classe d\u2019actifs de plus en plus mature et liquide. Le contraste est net \u2014 pour les investisseurs, le march\u00e9 r\u00e9sidentiel europ\u00e9en repr\u00e9sente une opportunit\u00e9 r\u00e9siliente ; pour les m\u00e9nages, il annonce un risque croissant d\u2019in\u00e9galit\u00e9s, sauf si politiques publiques et capitaux priv\u00e9s convergent pour livrer davantage de logements, et plus durables.<\/p>\n

      \u00ab La politique mon\u00e9taire peut rendre le logement beaucoup plus ou moins accessible, principalement via son impact sur les taux hypoth\u00e9caires. \u00bb<\/em> \u2014 Banque centrale europ\u00e9enne<\/p><\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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