{"id":47256,"date":"2025-09-26T17:11:49","date_gmt":"2025-09-26T13:11:49","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=47256"},"modified":"2025-09-26T17:15:13","modified_gmt":"2025-09-26T13:15:13","slug":"les-transactions-de-bureaux-et-de-commerces-seffondrent-alors-que-le-marche-immobilier-europeen-se-polarise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/fr\/2025\/09\/26\/les-transactions-de-bureaux-et-de-commerces-seffondrent-alors-que-le-marche-immobilier-europeen-se-polarise\/","title":{"rendered":"Les transactions de bureaux et de commerces s\u2019effondrent alors que le march\u00e9 immobilier europ\u00e9en se polarise"},"content":{"rendered":"

Le march\u00e9 immobilier commercial europ\u00e9en entre dans l\u2019une de ses phases les plus difficiles depuis plus d\u2019une d\u00e9cennie, les flux d\u2019investissement se d\u00e9pla\u00e7ant nettement vers les actifs de premier ordre, efficaces sur le plan \u00e9nerg\u00e9tique, et s\u2019\u00e9loignant des biens obsol\u00e8tes ou non strat\u00e9giques. Selon MSCI, les volumes de transactions au deuxi\u00e8me trimestre 2025 sont tomb\u00e9s \u00e0 environ 46,2 milliards d\u2019euros<\/strong>, soit 10 %<\/strong> de moins qu\u2019un an plus t\u00f4t. Sur l\u2019ensemble du premier semestre, l\u2019investissement total a atteint 91,7 milliards d\u2019euros<\/strong>, en baisse de 7 %<\/strong> par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode de 2024, soulignant la prudence croissante des investisseurs face \u00e0 l\u2019incertitude \u00e9conomique.<\/p>\n

Bien que la Banque centrale europ\u00e9enne ait abaiss\u00e9 son taux de d\u00e9p\u00f4t \u00e0 2 %<\/strong>, le co\u00fbt de l\u2019emprunt reste nettement sup\u00e9rieur \u00e0 celui d\u2019avant la pand\u00e9mie. Le financement demeure on\u00e9reux, en particulier pour les strat\u00e9gies \u00e0 valeur ajout\u00e9e et les biens n\u00e9cessitant d\u2019importants investissements pour r\u00e9pondre aux normes ESG. En cons\u00e9quence, la liquidit\u00e9 se concentre sur le segment le plus s\u00fbr du march\u00e9, la majorit\u00e9 des capitaux se dirigeant vers des actifs de premier ordre avec des revenus s\u00e9curis\u00e9s.<\/p>\n

Pourquoi l\u2019investissement dans les bureaux est sous pression alors que les taux de vacance augmentent<\/h3>\n

Le secteur des bureaux reste le plus faible. En Allemagne, les volumes de transactions au deuxi\u00e8me trimestre sont tomb\u00e9s \u00e0 seulement 765 millions d\u2019euros<\/strong>, portant le total semestriel \u00e0 2,1 milliards d\u2019euros<\/strong>, soit une baisse de 23 %<\/strong> sur un an. Malgr\u00e9 une hausse des loyers prime de 11 \u00e0 12 %<\/strong> \u00e0 Francfort et Munich, les taux de vacance ont grimp\u00e9 \u00e0 7,7 %<\/strong> dans les sept principales m\u00e9tropoles, laissant 7,6 millions de m\u00b2<\/strong> inoccup\u00e9s.<\/p>\n

Les rendements des bureaux prime dans les principales villes europ\u00e9ennes avoisinent d\u00e9sormais 5 %<\/strong>, les actifs core dans les march\u00e9s allemands centraux atteignant environ 5,1 %<\/strong>, selon CBRE. \u00c0 l\u2019inverse, les actifs secondaires \u00e9voluent dans un environnement bien plus difficile, souvent vendus avec d\u2019importantes d\u00e9cotes ou suscitant peu d\u2019int\u00e9r\u00eat. De nombreux immeubles anciens n\u00e9cessitent des r\u00e9novations co\u00fbteuses pour rester comp\u00e9titifs, et la plupart des investisseurs ne sont pas dispos\u00e9s \u00e0 prendre ce risque dans les conditions de financement actuelles.<\/p>\n

L\u2019\u00e9cart entre les actifs prime et secondaires se creuse. Les immeubles bien situ\u00e9s et de haute qualit\u00e9 continuent d\u2019attirer les capitaux institutionnels, tandis que les b\u00e2timents obsol\u00e8tes en p\u00e9riph\u00e9rie peinent \u00e0 se vendre \u2014 m\u00eame avec de fortes r\u00e9ductions de prix.<\/p>\n

Comment l\u2019investissement dans le commerce a perdu de l\u2019\u00e9lan apr\u00e8s un d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e solide<\/h3>\n

Le secteur du commerce a bien commenc\u00e9 l\u2019ann\u00e9e 2025, avec des volumes d\u2019investissement en hausse de 26 %<\/strong> sur un an au premier trimestre, atteignant environ 8,4 milliards d\u2019euros<\/strong>, soutenus par plusieurs grandes transactions en Espagne et au Portugal. Cependant, la dynamique s\u2019est affaiblie au deuxi\u00e8me trimestre, la hausse des co\u00fbts d\u2019emprunt et l\u2019\u00e9volution du comportement des consommateurs pesant sur la confiance.<\/p>\n

En Allemagne, les volumes d\u2019investissement dans le commerce ont chut\u00e9 de 19 %<\/strong> au premier semestre, \u00e0 2,9 milliards d\u2019euros<\/strong>, soit environ 20 % de l\u2019investissement immobilier commercial total. Les rendements prime s\u2019\u00e9l\u00e8vent actuellement \u00e0 3,5 %<\/strong> pour les emplacements de centre-ville, 4,6 %<\/strong> pour les retail parks et 5,9 %<\/strong> pour les centres commerciaux dominants. Les centres plus anciens, avec des locataires moins attractifs, restent illiquides et peuvent rester sur le march\u00e9 pendant des mois sans offres s\u00e9rieuses.<\/p>\n

Certaines transactions majeures soulignent toutefois la demande continue pour les actifs de qualit\u00e9. Castellana Properties a acquis le centre commercial Bonaire \u00e0 Valence pour 305 millions d\u2019euros<\/strong> avec un rendement d\u2019environ 7 %<\/strong>, tandis que le Jervis Shopping Center \u00e0 Dublin a re\u00e7u des offres proches de 110 millions d\u2019euros<\/strong>, l\u00e9g\u00e8rement en dessous de son prix indicatif \u2014 signe que les acheteurs restent tr\u00e8s sensibles aux prix.<\/p>\n

Ce que r\u00e9v\u00e8lent les tendances nationales sur un march\u00e9 europ\u00e9en fragment\u00e9<\/h3>\n
    \n
  • Royaume-Uni :<\/strong> Les volumes d\u2019investissement au T2 ont chut\u00e9 de 11 %<\/strong> \u00e0 13,9 milliards d\u2019euros<\/strong>. Londres reste relativement r\u00e9siliente, mais les march\u00e9s r\u00e9gionaux continuent de sous-performer.<\/li>\n
  • Allemagne :<\/strong> Les volumes totaux du premier semestre ont atteint 14,2 milliards d\u2019euros<\/strong> (-2 %<\/strong> sur un an), avec un investissement en bureaux en baisse de 23 %<\/strong> et dans le commerce de 19 %<\/strong>.<\/li>\n
  • France :<\/strong> Les transactions se concentrent sur les actifs prime en centre-ville avec des baux \u00e0 long terme, tandis que les biens secondaires suscitent peu d\u2019int\u00e9r\u00eat.<\/li>\n
  • Espagne et Portugal :<\/strong> Les grandes transactions de centres commerciaux, notamment Bonaire (305 millions d\u2019euros) et la vente partielle en cours d\u2019une participation dans Xanad\u00fa, ont soutenu les volumes, mais la s\u00e9lectivit\u00e9 reste forte.<\/li>\n<\/ul>\n

    Les principales forces derri\u00e8re le ralentissement des investissements immobiliers en Europe<\/h3>\n

    Plusieurs facteurs structurels fa\u00e7onnent la trajectoire actuelle du march\u00e9 :<\/p>\n

      \n
    • Financement co\u00fbteux :<\/strong> M\u00eame apr\u00e8s les baisses de taux de la BCE, l\u2019emprunt reste cher, surtout pour les actifs n\u00e9cessitant r\u00e9novation ou repositionnement.<\/li>\n
    • Concurrence du cr\u00e9dit priv\u00e9 :<\/strong> Au premier semestre 2025, les fonds de dette priv\u00e9e ont lev\u00e9 pr\u00e8s de 40 milliards de dollars<\/strong> en Europe \u2014 presque deux fois plus que les fonds immobiliers traditionnels.<\/li>\n
    • Incertitude politique :<\/strong> Les tensions commerciales, les changements r\u00e9glementaires et l\u2019instabilit\u00e9 g\u00e9opolitique retardent les d\u00e9cisions d\u2019investissement.<\/li>\n<\/ul>\n

      Rendements prime, tendances des prix et ce qu\u2019ils signifient pour les investisseurs<\/h3>\n
        \n
      • Bureaux prime :<\/strong> Les rendements restent proches de 5 %<\/strong>, tandis que les actifs secondaires se n\u00e9gocient avec de fortes d\u00e9cotes.<\/li>\n
      • Commerce core :<\/strong> Les centres commerciaux dominants avec une forte fr\u00e9quentation offrent des rendements de 6\u20137 %<\/strong> ou plus, tandis que les centres plus faibles sont presque invendables.<\/li>\n
      • Ventes forc\u00e9es :<\/strong> Les transactions li\u00e9es \u00e0 l\u2019insolvabilit\u00e9 deviennent de plus en plus fr\u00e9quentes \u00e0 mesure que les pressions de refinancement augmentent.<\/li>\n<\/ul>\n

        Ce sur quoi les investisseurs immobiliers doivent se concentrer en 2025<\/h3>\n

        La forte baisse des transactions de bureaux et de commerces en Europe va bien au-del\u00e0 d\u2019un simple ralentissement cyclique \u2014 elle refl\u00e8te un r\u00e9alignement structurel plus profond des priorit\u00e9s des investisseurs. Les capitaux se concentrent de plus en plus sur les actifs prime conformes aux normes ESG et offrant des flux de revenus stables, tandis que les biens obsol\u00e8tes subissent de fortes d\u00e9cotes, des difficult\u00e9s de refinancement et m\u00eame un risque d\u2019obsolescence.<\/p>\n

        Les analystes s\u2019attendent \u00e0 ce que la fin de l\u2019ann\u00e9e 2025 soit domin\u00e9e par des transactions unitaires<\/strong> et des op\u00e9rations de taille moyenne (20 \u00e0 50 millions d\u2019euros)<\/strong>, tandis que les ventes de grands portefeuilles resteront rares. Le march\u00e9 immobilier europ\u00e9en n\u2019est plus d\u00e9fini par le volume des transactions, mais par la s\u00e9lectivit\u00e9, la r\u00e9silience et la polarisation<\/strong> \u2014 des tendances qui devraient fa\u00e7onner la prochaine phase du cycle d\u2019investissement.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        Le march\u00e9 immobilier commercial europ\u00e9en entre dans l\u2019une de ses phases les plus difficiles depuis plus…<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":49016,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[101],"tags":[150,167,228,234,429],"class_list":["post-47256","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-analyse-et-previsions","tag-allemagne","tag-espagne","tag-france-fr","tag-portugal-fr","tag-royaume-uni"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/47256","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=47256"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/47256\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/49016"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=47256"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=47256"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=47256"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}