{"id":41281,"date":"2025-07-22T22:44:09","date_gmt":"2025-07-22T18:44:09","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=41281"},"modified":"2025-07-22T22:44:34","modified_gmt":"2025-07-22T18:44:34","slug":"la-majorite-des-actifs-commerciaux-en-europe-sont-actuellement-sous-evalues-selon-les-analystes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/fr\/2025\/07\/22\/la-majorite-des-actifs-commerciaux-en-europe-sont-actuellement-sous-evalues-selon-les-analystes\/","title":{"rendered":"La majorit\u00e9 des actifs commerciaux en Europe sont actuellement sous-\u00e9valu\u00e9s, selon les analystes"},"content":{"rendered":"

Alors que le march\u00e9 immobilier commercial europ\u00e9en conna\u00eet sa correction la plus marqu\u00e9e depuis plus d\u2019une d\u00e9cennie, les analystes de JLL, CBRE, Savills et MSCI s\u2019accordent \u00e0 dire que la majorit\u00e9 des actifs commerciaux en Europe sont aujourd\u2019hui sous-\u00e9valu\u00e9s<\/strong>. Aliment\u00e9e par la hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, les changements structurels dans la demande locative et une prudence accrue des investisseurs, cette sous-\u00e9valuation ouvre une fen\u00eatre strat\u00e9gique rare pour les investisseurs disposant de liquidit\u00e9s.<\/p>\n

Dans plusieurs secteurs et r\u00e9gions, les actifs se n\u00e9gocient avec une d\u00e9cote de 15\u202f% \u00e0 40\u202f%<\/strong> par rapport \u00e0 leurs valeurs d\u2019avant-crise \u2014 une opportunit\u00e9 rarement observ\u00e9e sur un march\u00e9 historiquement stable.<\/p>\n

Des taux en hausse, un ajustement des risques : les causes du recul<\/h3>\n

La remont\u00e9e des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat par la Banque centrale europ\u00e9enne a profond\u00e9ment influenc\u00e9 les valorisations. Depuis 2022, le taux directeur de la BCE a grimp\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 4,25\u202f%<\/strong> \u00e0 la mi-2025, un niveau in\u00e9dit depuis pr\u00e8s de vingt ans.<\/p>\n

Cons\u00e9quences directes :<\/p>\n

    \n
  • Forte hausse du co\u00fbt de financement<\/strong> pour les propri\u00e9taires d\u2019actifs<\/li>\n
  • R\u00e9duction de la liquidit\u00e9<\/strong> sur les march\u00e9s immobiliers<\/li>\n
  • R\u00e9vision \u00e0 la baisse des prix<\/strong>, notamment pour les immeubles peu performants sur le plan \u00e9nerg\u00e9tique ou sans garanties locatives solides<\/li>\n<\/ul>\n

    Les bureaux et les commerces ont \u00e9t\u00e9 les segments les plus touch\u00e9s, surtout dans les emplacements secondaires. Selon l\u2019indice MSCI Europe Real Assets, les bureaux prime dans les grandes villes europ\u00e9ennes ont perdu en moyenne 23\u202f%<\/strong> de leur valeur depuis 2021.<\/p>\n

    O\u00f9 les baisses sont-elles les plus fortes ?<\/h3>\n

    Les analystes identifient plusieurs pays o\u00f9 la sous-\u00e9valuation est la plus notable :<\/p>\n

      \n
    • Allemagne<\/strong> \u2013 Les immeubles de bureaux \u00e0 Francfort, Berlin et Munich ont perdu 30 \u00e0 35\u202f%<\/strong> de leur valeur par rapport \u00e0 leur pic, avec des rendements passant \u00e0 5,5\u202f% ou plus<\/strong><\/li>\n
    • France<\/strong> \u2013 Si Paris reste relativement r\u00e9siliente, les actifs de commerce ou h\u00f4teliers en r\u00e9gion ont chut\u00e9 de 20 \u00e0 30\u202f%<\/strong><\/li>\n
    • Espagne et Portugal<\/strong> \u2013 Les actifs h\u00f4teliers et r\u00e9sidences avec services se n\u00e9gocient avec 35 \u00e0 40\u202f% de d\u00e9cote<\/strong> en dehors des zones tr\u00e8s touristiques<\/li>\n
    • Italie<\/strong> \u2013 Milan tient bon, mais des villes comme Bologne ou G\u00eanes enregistrent des baisses sup\u00e9rieures \u00e0 25\u202f%<\/strong><\/li>\n
    • Europe centrale<\/strong> \u2013 En Pologne, Hongrie et Tch\u00e9quie, les valorisations ont recul\u00e9 de 15 \u00e0 25\u202f%<\/strong>, impact\u00e9es par les co\u00fbts de financement et le risque de change<\/li>\n<\/ul>\n

      La logistique plus r\u00e9sistante, mais pas immunis\u00e9e<\/h3>\n

      Le secteur logistique reste relativement robuste gr\u00e2ce \u00e0 la demande du e-commerce, mais m\u00eame lui conna\u00eet une correction de 10 \u00e0 15\u202f%<\/strong>, avec des rendements moyens autour de 4 \u00e0 4,5\u202f%<\/strong>.<\/p>\n

      Exemple : une plateforme logistique en proche couronne parisienne, valoris\u00e9e \u00e0 2 800 \u20ac\/m\u00b2<\/strong> en 2021, peut aujourd\u2019hui valoir 2 400 \u20ac\/m\u00b2<\/strong> selon le profil locatif.<\/p>\n

      Ce que disent les experts<\/h3>\n

      Selon le rapport d\u2019investissement de Savills :<\/p>\n

      \u00ab Les valorisations actuelles refl\u00e8tent davantage les tensions du march\u00e9 du capital que les fondamentaux des actifs eux-m\u00eames. \u00bb<\/p><\/blockquote>\n

      Andrew Hilton, directeur des march\u00e9s de capitaux chez Savills Europe, indique que de nombreux investisseurs se mettent en retrait non par manque d\u2019int\u00e9r\u00eat pour les biens, mais en raison des co\u00fbts de financement \u00e9lev\u00e9s et d\u2019une volatilit\u00e9 persistante.<\/p>\n

      CBRE confirme cette tendance : les rendements des bureaux prime en Europe occidentale sont pass\u00e9s de 3,25\u202f% \u00e0 5,25\u202f%<\/strong>, ce qui r\u00e9tablit une certaine attractivit\u00e9 pour les investisseurs long terme.<\/p>\n

      Des transactions qui confirment la correction<\/h3>\n

      M\u00eame si les volumes globaux restent faibles, plusieurs op\u00e9rations notables en 2025 montrent un regain d\u2019activit\u00e9 :<\/p>\n

        \n
      • KKR<\/strong> a acquis un immeuble de bureaux embl\u00e9matique \u00e0 Amsterdam pour 310 millions d\u2019euros<\/strong>, soit une d\u00e9cote de 22\u202f%<\/strong><\/li>\n
      • Allianz Real Estate<\/strong> a investi 470 millions d\u2019euros<\/strong> dans des plateformes logistiques en Europe centrale<\/li>\n
      • Brookfield<\/strong> est en n\u00e9gociation pour racheter un portefeuille de parcs d\u2019affaires en Allemagne avec une d\u00e9cote de 35\u202f%<\/strong><\/li>\n
      • Nuveen<\/strong> a lanc\u00e9 un fonds de 600 millions d\u2019euros<\/strong> ciblant des actifs en difficult\u00e9 \u00e0 repositionner<\/li>\n<\/ul>\n

        Ces exemples montrent que le capital institutionnel est pr\u00eat \u00e0 intervenir \u2014 \u00e0 condition que le prix soit adapt\u00e9 au risque.<\/p>\n

        Qui investit et pourquoi ?<\/h3>\n

        Les profils d\u2019investisseurs les plus \u00e0 m\u00eame de profiter de ce cycle :<\/p>\n

          \n
        • Fonds de capital-investissement<\/strong> sp\u00e9cialis\u00e9s dans la restructuration d\u2019actifs en difficult\u00e9<\/li>\n
        • Investisseurs institutionnels<\/strong> (fonds de pension, assureurs) en qu\u00eate de rendement s\u00e9curis\u00e9 et index\u00e9 \u00e0 l\u2019inflation<\/li>\n
        • Gestionnaires core+ et value-add<\/strong> misant sur la r\u00e9habilitation ESG<\/li>\n
        • Fonds souverains et family offices<\/strong> disposant de liquidit\u00e9s importantes et peu d\u00e9pendants de la dette<\/li>\n<\/ul>\n

          \u00c0 l\u2019inverse, les promoteurs et investisseurs surendett\u00e9s sont contraints de c\u00e9der leurs actifs ou de suspendre leurs projets, ce qui alimente encore la pression baissi\u00e8re sur les prix.<\/p>\n

          Les risques \u00e0 surveiller<\/h3>\n

          Malgr\u00e9 les opportunit\u00e9s, plusieurs risques subsistent :<\/p>\n

            \n
          • Co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 des r\u00e9novations ESG<\/strong>, pouvant atteindre 500 \u00e0 1 500 \u20ac\/m\u00b2<\/strong><\/li>\n
          • Faiblesse de la demande locative<\/strong>, surtout pour les bureaux anciens ou mal situ\u00e9s<\/li>\n
          • Maintien prolong\u00e9 de taux \u00e9lev\u00e9s<\/strong>, qui pourrait ralentir la reprise<\/li>\n
          • Pression r\u00e9glementaire croissante<\/strong>, notamment sur la performance \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents<\/li>\n<\/ul>\n

            Vers un point d\u2019inflexion ?<\/h3>\n

            Certains analystes estiment que le march\u00e9 approche de son point bas. Selon JLL<\/strong> :<\/p>\n

            \u00ab L\u2019\u00e9cart entre vendeurs et acheteurs se r\u00e9duit. Nous anticipons une reprise progressive des transactions d\u00e8s le 4e trimestre 2025. \u00bb<\/p><\/blockquote>\n

            Cela marquerait le passage d\u2019une logique d\u00e9fensive \u00e0 une strat\u00e9gie plus opportuniste \u2014 comme cela a \u00e9t\u00e9 observ\u00e9 apr\u00e8s la crise de 2008.<\/p>\n

            Conclusion<\/h3>\n

            Les analystes sont clairs : la majorit\u00e9 des actifs commerciaux europ\u00e9ens sont aujourd\u2019hui sous-\u00e9valu\u00e9s<\/strong>. Ce n\u2019est pas une crise, mais un ajustement structurel, li\u00e9 aux nouvelles conditions de financement et aux attentes des utilisateurs.<\/p>\n

            Pour les investisseurs patients, bien capitalis\u00e9s et dot\u00e9s de comp\u00e9tences op\u00e9rationnelles, le contexte de 2025 repr\u00e9sente une opportunit\u00e9 rare \u2014 comparable \u00e0 celle du d\u00e9but des ann\u00e9es 2010. Mais la s\u00e9lection rigoureuse des actifs, des march\u00e9s et des strat\u00e9gies sera d\u00e9terminante pour g\u00e9n\u00e9rer de la valeur dans ce nouveau cycle immobilier.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Alors que le march\u00e9 immobilier commercial europ\u00e9en conna\u00eet sa correction la plus marqu\u00e9e depuis plus d\u2019une…<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":40918,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[71],"tags":[144],"class_list":["post-41281","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informations-fr","tag-guide-fr"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41281","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=41281"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41281\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/40918"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=41281"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=41281"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=41281"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}