{"id":39338,"date":"2025-07-05T06:41:26","date_gmt":"2025-07-05T02:41:26","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=39338"},"modified":"2025-07-05T06:42:05","modified_gmt":"2025-07-05T02:42:05","slug":"pourquoi-les-biens-immobiliers-en-bail-emphyteotique-deviennent-la-nouvelle-tendance-dinvestissement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/fr\/2025\/07\/05\/pourquoi-les-biens-immobiliers-en-bail-emphyteotique-deviennent-la-nouvelle-tendance-dinvestissement\/","title":{"rendered":"Pourquoi les biens immobiliers en bail emphyt\u00e9otique deviennent la nouvelle tendance d\u2019investissement"},"content":{"rendered":"

Depuis quelques ann\u00e9es, le concept de \u00ab bail emphyt\u00e9otique \u00bb<\/strong> (ou land lease<\/strong> en anglais) gagne en popularit\u00e9 dans le monde de l\u2019investissement immobilier. Ce mod\u00e8le, dans lequel l\u2019acheteur acquiert un b\u00e2timent ou une habitation sans poss\u00e9der le terrain sur lequel il se trouve, \u00e9tait autrefois consid\u00e9r\u00e9 comme marginal. Pourtant, en 2024\u20132025, ce type de propri\u00e9t\u00e9 attire de plus en plus d\u2019investisseurs, dans un contexte de flamb\u00e9e des prix du foncier, de r\u00e9gulations plus strictes et de raret\u00e9 croissante des terrains constructibles. Cet article explore les raisons du succ\u00e8s croissant des biens immobiliers en bail emphyt\u00e9otique, leurs avantages, les risques potentiels et leur place dans les strat\u00e9gies d\u2019investissement moderne.<\/p>\n

Qu\u2019est-ce qu\u2019un bien immobilier en bail emphyt\u00e9otique\u202f?<\/h3>\n

Un bien en bail emphyt\u00e9otique est un bien immobilier (logement, immeuble ou b\u00e2timent commercial) implant\u00e9 sur un terrain lou\u00e9 \u00e0 long terme, g\u00e9n\u00e9ralement pour une dur\u00e9e de 30 \u00e0 99 ans. Le terrain reste la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un tiers \u2014 souvent l\u2019\u00c9tat, une collectivit\u00e9 locale, un promoteur ou un propri\u00e9taire priv\u00e9 \u2014 tandis que le b\u00e2timent appartient \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n

Ce mod\u00e8le est bien \u00e9tabli aux \u00c9tats-Unis, au Canada, au Royaume-Uni, en Australie et dans plusieurs pays d\u2019Asie. En Europe, il commence \u00e0 s\u2019imposer aux Pays-Bas, en Allemagne et dans certaines r\u00e9gions d\u2019Espagne, o\u00f9 la pression fonci\u00e8re est de plus en plus forte.<\/p>\n

Pourquoi cette formule s\u00e9duit de plus en plus<\/h3>\n

1. Un co\u00fbt d\u2019entr\u00e9e plus abordable<\/strong><\/h4>\n

L\u2019un des principaux attraits du bail emphyt\u00e9otique est la baisse du co\u00fbt d\u2019acquisition. Puisque l\u2019investisseur ne paie pas pour le terrain, le prix global du bien est r\u00e9duit de mani\u00e8re significative. Cela rend l\u2019investissement immobilier plus accessible, notamment pour les primo-acc\u00e9dants ou les petits investisseurs.<\/p>\n

Par exemple, aux Pays-Bas, une maison sur terrain lou\u00e9 peut co\u00fbter 20 \u00e0 30\u202f% de moins qu\u2019un bien en pleine propri\u00e9t\u00e9. \u00c0 Melbourne, en Australie, l\u2019\u00e9cart peut atteindre 100\u202f000 dollars australiens (environ 61\u202f000\u202f\u20ac) pour les biens d\u2019entr\u00e9e de gamme.<\/p>\n

2. La raret\u00e9 des terrains constructibles et la hausse des prix<\/strong><\/h4>\n

Dans les grandes m\u00e9tropoles, o\u00f9 les terrains libres sont devenus rares et on\u00e9reux, le bail emphyt\u00e9otique est souvent la seule option viable. De nombreuses municipalit\u00e9s pr\u00e9f\u00e8rent conserver la propri\u00e9t\u00e9 du foncier tout en autorisant la construction sur la base de baux longue dur\u00e9e, ce qui leur permet de mieux planifier l\u2019am\u00e9nagement du territoire.<\/p>\n

Des villes comme Berlin, La Haye ou Londres ont recours \u00e0 ce mod\u00e8le pour r\u00e9guler le d\u00e9veloppement urbain, \u00e9viter la sp\u00e9culation fonci\u00e8re et pr\u00e9server les infrastructures publiques.<\/p>\n

3. Des contrats de plus en plus clairs et flexibles<\/strong><\/h4>\n

Les contrats modernes de bail emphyt\u00e9otique sont souvent assortis de conditions pr\u00e9cises, de clauses de renouvellement et de plafonds d\u2019indexation du loyer foncier. Cela rassure les investisseurs en garantissant une certaine stabilit\u00e9 financi\u00e8re.<\/p>\n

Dans certains pays comme l\u2019Allemagne ou la Cor\u00e9e du Sud, la fiscalit\u00e9 sur le terrain lou\u00e9 est \u00e9galement plus avantageuse que celle sur un terrain en pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

O\u00f9 le mod\u00e8le est-il d\u00e9j\u00e0 bien implant\u00e9 ?<\/h3>\n

\u00c9tats-Unis<\/strong> : En Californie, en Floride ou \u00e0 Hawa\u00ef, le land lease est courant dans les projets r\u00e9sidentiels et commerciaux. Par exemple, le c\u00e9l\u00e8bre centre commercial Ala Moana \u00e0 Honolulu est construit sur un terrain lou\u00e9.<\/p>\n

Royaume-Uni<\/strong> : \u00c0 Londres, notamment dans le centre, de nombreuses propri\u00e9t\u00e9s sont situ\u00e9es sur des terrains appartenant \u00e0 des domaines royaux ou priv\u00e9s. Le bail emphyt\u00e9otique y est une norme historique.<\/p>\n

Chine<\/strong> : Toute la terre appartient \u00e0 l\u2019\u00c9tat, et les particuliers disposent de droits d\u2019usage \u00e0 travers des baux de 70 ans maximum.<\/p>\n

Australie<\/strong> : Le mod\u00e8le est utilis\u00e9 dans les programmes de logements sociaux, avec des constructions sur terrain public et b\u00e2timents c\u00e9d\u00e9s ou lou\u00e9s.<\/p>\n

Avantages pour les investisseurs<\/h3>\n
    \n
  • Moins de capital initial requis<\/strong>, ce qui rend l\u2019investissement plus accessible.<\/li>\n
  • Diversification g\u00e9ographique<\/strong>, notamment dans des r\u00e9gions o\u00f9 la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re est r\u00e9glement\u00e9e.<\/li>\n
  • Rendement sur investissement \u00e9lev\u00e9<\/strong>, gr\u00e2ce \u00e0 un prix d\u2019achat plus bas.<\/li>\n
  • Exposition moindre aux fluctuations du prix du foncier<\/strong>, surtout dans les march\u00e9s volatils.<\/li>\n<\/ul>\n

    Les risques \u00e0 prendre en compte<\/h3>\n

    Malgr\u00e9 ses nombreux atouts, le bail emphyt\u00e9otique comporte des risques sp\u00e9cifiques :<\/p>\n

      \n
    • Expiration du bail<\/strong> : Si le bail n\u2019est pas renouvel\u00e9, le droit d\u2019usage du terrain (et parfois du bien) peut \u00eatre perdu ou fortement restreint.<\/li>\n
    • Augmentation du loyer foncier<\/strong> : Certains contrats pr\u00e9voient une r\u00e9vision p\u00e9riodique.<\/li>\n
    • Restrictions sur les travaux ou la revente<\/strong> : Des autorisations peuvent \u00eatre n\u00e9cessaires.<\/li>\n
    • Acc\u00e8s au cr\u00e9dit limit\u00e9<\/strong> : Certaines banques refusent de financer un bien si la dur\u00e9e restante du bail est trop courte (souvent moins de 50 ans).<\/li>\n<\/ul>\n

      Le march\u00e9 en plein essor<\/h3>\n

      D\u2019apr\u00e8s Knight Frank et Savills, l\u2019int\u00e9r\u00eat pour les biens en bail emphyt\u00e9otique a progress\u00e9 de 18\u202f% en Europe et de 25\u202f% en Asie du Sud-Est en 2024. Dans le m\u00eame temps, de plus en plus de fonds d\u2019investissement et de REITs int\u00e8grent ce type d\u2019actifs dans leurs portefeuilles, notamment dans les secteurs r\u00e9sidentiel locatif et commercial.<\/p>\n

      \u00c0 Amsterdam, par exemple, plus de 60\u202f% des nouveaux projets pr\u00e9vus pour 2025 seront r\u00e9alis\u00e9s sur des terrains appartenant \u00e0 la municipalit\u00e9 et lou\u00e9s \u00e0 long terme.<\/p>\n

      Une solution pour l\u2019urbanisme de demain<\/h3>\n

      Dans un contexte de flamb\u00e9e des prix du foncier, de restrictions r\u00e9glementaires croissantes et de recherche d\u2019urbanisme durable, le bail emphyt\u00e9otique appara\u00eet comme un outil flexible et intelligent. Il permet aux villes de garder le contr\u00f4le sur l\u2019usage des terrains, tout en rendant l\u2019investissement immobilier plus accessible.<\/p>\n

      Ce mod\u00e8le favorise \u00e9galement les partenariats public-priv\u00e9, notamment dans la construction de logements abordables ou de projets mixtes \u00e0 vocation sociale ou commerciale.<\/p>\n

      Conclusion : une strat\u00e9gie gagnante \u00e0 l\u2019\u00e8re du foncier cher<\/h3>\n

      Les biens immobiliers en bail emphyt\u00e9otique ne sont plus une solution de repli, mais bien une alternative strat\u00e9gique. Moins co\u00fbteux \u00e0 l\u2019achat, potentiellement plus rentables, et souvent plus faciles \u00e0 int\u00e9grer dans des projets urbains modernes, ils s\u00e9duisent de plus en plus d\u2019investisseurs.<\/p>\n

      Avec une bonne analyse juridique et une strat\u00e9gie adapt\u00e9e, ce mod\u00e8le pourrait bien s\u2019imposer comme une norme dans l\u2019immobilier de demain.<\/p>\n

       <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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