{"id":39288,"date":"2025-09-15T17:41:04","date_gmt":"2025-09-15T13:41:04","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=39288"},"modified":"2025-09-15T17:46:17","modified_gmt":"2025-09-15T13:46:17","slug":"buy-and-hold-compare-au-fix-and-flip-quelle-strategie-lemporte-en-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/fr\/2025\/09\/15\/buy-and-hold-compare-au-fix-and-flip-quelle-strategie-lemporte-en-2025\/","title":{"rendered":"Acheter et conserver compar\u00e9 au r\u00e9nover et revendre quelle strat\u00e9gie gagne en 2025"},"content":{"rendered":"

En 2025, les investisseurs immobiliers \u00e9voluent dans un march\u00e9 plus exigeant mais plus lisible. Les co\u00fbts de financement dans la zone euro ont recul\u00e9 par rapport \u00e0 leur pic de 2023 mais restent sup\u00e9rieurs aux niveaux d\u2019avant 2022, tandis que la croissance des loyers dans certaines capitales s\u2019est att\u00e9nu\u00e9e. Le dilemme de cette ann\u00e9e oppose vitesse et certitude. Les donn\u00e9es r\u00e9centes montrent que les marges sur les op\u00e9rations de revente rapide sont plus minces et plus sensibles au calendrier, alors que la strat\u00e9gie d\u2019achat et de conservation b\u00e9n\u00e9ficie encore d\u2019un \u00e9cart positif entre les co\u00fbts hypoth\u00e9caires et les rendements bruts dans plusieurs villes europ\u00e9ennes.<\/p>\n

Conditions de financement en 2025<\/h2>\n

La Banque centrale europ\u00e9enne a maintenu ses taux directeurs en septembre 2025, avec un co\u00fbt composite des nouveaux pr\u00eats aux m\u00e9nages pour l\u2019acquisition immobili\u00e8re autour de 3,3 %<\/strong> dans la zone euro. Les taux hypoth\u00e9caires moyens \u00e0 mi-2025 se situent g\u00e9n\u00e9ralement entre 3,1 et 3,6 %<\/strong> selon les pays. Au Royaume-Uni, les prix affich\u00e9s en septembre ont enregistr\u00e9 leur premi\u00e8re baisse annuelle depuis d\u00e9but 2024, et la croissance annuelle des loyers a ralenti \u00e0 son rythme le plus faible en quatre ans, \u00e0 seulement 2,4 %. Ce contexte plus mod\u00e9r\u00e9 limite le potentiel des revendeurs rapides tout en all\u00e9geant la pression de l\u2019accessibilit\u00e9 pour les locataires. Aux \u00c9tats-Unis, les conditions de financement sont rest\u00e9es globalement stables en 2025, mais le fait marquant pour les revendeurs est la contraction des marges plut\u00f4t que les taux.<\/p>\n

Les b\u00e9n\u00e9fices du r\u00e9nover et revendre sous pression<\/h2>\n

Au premier trimestre 2025, une op\u00e9ration type aux \u00c9tats-Unis se revendait environ 325 000 $ (\u2248 276 000 \u20ac)<\/strong> apr\u00e8s un achat proche de 260 000 $ (\u2248 221 000 \u20ac)<\/strong>, g\u00e9n\u00e9rant un b\u00e9n\u00e9fice brut de 65 000 $<\/strong> et un ROI brut d\u2019environ 25 %<\/strong> avant frais. La dur\u00e9e moyenne de d\u00e9tention \u00e9tait d\u2019environ 164 jours<\/strong>, soit un peu moins de six mois. Ces gains bruts ne tiennent pas compte des co\u00fbts de r\u00e9novation, imp\u00f4ts, charges financi\u00e8res et commissions d\u2019agents, qui peuvent facilement absorber 20 \u00e0 30 % de la valeur de revente. Pour de nombreux op\u00e9rateurs, cela r\u00e9duit un b\u00e9n\u00e9fice brut de 55 000 \u20ac \u00e0 un quasi \u00e9quilibre.<\/p>\n

O\u00f9 la revente reste viable en 2025<\/strong><\/p>\n

    \n
  • Prix d\u2019entr\u00e9e inf\u00e9rieurs \u00e0 ~225 000 \u20ac<\/strong> dans des villes secondaires dynamiques<\/li>\n
  • Biens avec potentiel de valorisation clair, comme les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques ou la reconfiguration des espaces<\/li>\n
  • Financements sans int\u00e9r\u00eat ou tr\u00e8s bon march\u00e9 pour limiter les co\u00fbts de portage<\/li>\n<\/ul>\n

    Sans ces conditions, la hausse des normes de r\u00e9novation et le ralentissement des cycles de revente r\u00e9duisent encore davantage les marges.<\/p>\n

    Revenus et r\u00e9silience de l\u2019achat et conservation<\/h2>\n

    L\u2019attrait de l\u2019achat et conservation en 2025 r\u00e9side dans l\u2019\u00e9cart entre les rendements bruts et les co\u00fbts hypoth\u00e9caires. Avec des taux hypoth\u00e9caires dans la zone euro proches de 3,3 %<\/strong>, de nombreux march\u00e9s europ\u00e9ens offrent encore des rendements bruts entre 4,5 % et 6,5 %<\/strong>. Un appartement de 250 000 \u20ac dans un march\u00e9 \u00e0 5 % g\u00e9n\u00e8re environ 12 500 \u20ac de loyers annuels<\/strong>. Apr\u00e8s vacance et frais de gestion, le revenu net d\u2019exploitation atteint environ 9 200 \u20ac. Avec un financement \u00e0 70 % \u00e0 ~3,3\u20133,5 % d\u2019int\u00e9r\u00eat, un service annuel de la dette de ~5 800 \u20ac laisse un rendement net en tr\u00e9sorerie de 5\u20136 % sur fonds propres<\/strong>, auquel s\u2019ajoute un potentiel d\u2019appr\u00e9ciation.<\/p>\n

    Points chauds europ\u00e9ens en 2025<\/h2>\n
      \n
    • Varsovie<\/strong> : Rendements bruts moyens d\u2019environ 6,2 %<\/strong>, parmi les plus \u00e9lev\u00e9s de l\u2019UE. Une offre limit\u00e9e et une demande soutenue maintiennent Varsovie au sommet des destinations locatives.<\/li>\n
    • Bucarest<\/strong> : Rendements bruts moyens d\u2019environ 6,3 %<\/strong>, souvent plus \u00e9lev\u00e9s pour les petits appartements. Rendements attractifs mais avec des risques r\u00e9glementaires.<\/li>\n
    • Ath\u00e8nes<\/strong> : Rendements nationaux moyens de 4,6 %<\/strong>, environ 5 %<\/strong> dans la capitale. March\u00e9 soutenu par le tourisme mais encadr\u00e9 par des r\u00e8gles plus strictes sur les locations de courte dur\u00e9e.<\/li>\n
    • Lisbonne et Porto<\/strong> : Rendements bruts moyens d\u2019environ 4,6 %<\/strong>. Les zones suburbaines atteignent 6\u20137 %, alors que les quartiers centraux sont plus faibles.<\/li>\n
    • Londres et Paris<\/strong> : Les quartiers prime affichent g\u00e9n\u00e9ralement moins de 5 %<\/strong> de rendement brut. Londres est autour de 4,3 %, Paris d\u2019environ 4,6 % au niveau national mais moins dans la capitale. Ces march\u00e9s attirent pour leur liquidit\u00e9 et leur prestige plut\u00f4t que pour leurs rendements.<\/li>\n<\/ul>\n

      Acheter et conserver compar\u00e9 au r\u00e9nover et revendre en 2025<\/h2>\n
      \n\n\n\n\n\n\n\n\n
      Facteur<\/th>\nAchat et Conservation<\/strong><\/th>\nR\u00e9nover et Revendre<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
      Rentabilit\u00e9<\/strong><\/td>\nDe nombreuses capitales affichent ~4,5\u20136,5 % brut<\/strong> contre ~3,3 % d\u2019emprunt<\/strong><\/td>\n55 k\u20ac de b\u00e9n\u00e9fice brut<\/strong> par op\u00e9ration aux \u00c9tats-Unis au T1 2025 avant co\u00fbts ; marges nettes faibles<\/td>\n<\/tr>\n
      Niveau de risque<\/strong><\/td>\nPlus faible, soutenu par la demande locative et les \u00e9carts de levier<\/td>\nPlus \u00e9lev\u00e9 : d\u00e9passements de co\u00fbts, calendrier de revente, contraintes r\u00e9glementaires<\/td>\n<\/tr>\n
      Horizon temporel<\/strong><\/td>\nLong terme, pluriannuel<\/td>\nCourt terme, ~4\u20136 mois par projet<\/td>\n<\/tr>\n
      Meilleures zones<\/strong><\/td>\nVarsovie, Bucarest, Ath\u00e8nes, banlieues de Lisbonne<\/td>\nVilles secondaires avec biens sous-\u00e9valu\u00e9s et potentiel \u00e9nerg\u00e9tique<\/td>\n<\/tr>\n
      Pression r\u00e9glementaire<\/strong><\/td>\nPlafonds de loyers et r\u00e8gles sur les locations de courte dur\u00e9e<\/td>\nNormes de r\u00e9novation et d\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique plus strictes augmentent les co\u00fbts<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/div>\n

      Vitesse compar\u00e9e \u00e0 certitude<\/h2>\n

      Le message des donn\u00e9es 2025 est clair. La revente offre de la vitesse mais des profits fragiles<\/strong> face aux co\u00fbts et aux d\u00e9lais. L\u2019achat et conservation assure des flux de tr\u00e9sorerie plus stables<\/strong> lorsque les rendements bruts d\u00e9passent les co\u00fbts d\u2019emprunt, avec un potentiel suppl\u00e9mentaire si les loyers continuent de progresser en 2026.<\/p>\n

      Perspectives des experts<\/h2>\n

      Les analystes anticipent une croissance mod\u00e9r\u00e9e des loyers en 2026, soutenue par une offre limit\u00e9e. Si les banques centrales commencent \u00e0 assouplir leurs politiques, les bailleurs utilisant l\u2019effet de levier pourraient voir leurs marges s\u2019am\u00e9liorer. Aux \u00c9tats-Unis, les volumes de reventes rapides au d\u00e9but de 2025 sont tomb\u00e9s \u00e0 leur plus bas niveau depuis 2018, preuve que de nombreux investisseurs se retirent d\u00e9j\u00e0. Le consensus est que la revente r\u00e9compense les op\u00e9rateurs agiles, mais que les bailleurs patients sont mieux plac\u00e9s cette ann\u00e9e.<\/p>\n

      Le verdict 2025<\/h2>\n

      En d\u00e9finitive, l\u2019achat et conservation l\u2019emporte en 2025<\/strong> sur une base ajust\u00e9e au risque. Les rendements locatifs restent attractifs par rapport aux taux hypoth\u00e9caires, tandis que la revente exige une ex\u00e9cution exceptionnelle pour pr\u00e9server les marges. Pour la majorit\u00e9 des investisseurs, la patience et un levier prudent surpassent la rapidit\u00e9 et la sp\u00e9culation.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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