{"id":36588,"date":"2025-06-20T16:45:36","date_gmt":"2025-06-20T12:45:36","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=36588"},"modified":"2025-06-20T16:47:52","modified_gmt":"2025-06-20T12:47:52","slug":"comment-stepstone-a-transforme-le-marche-secondaire-de-limmobilier-en-un-actif-strategique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/fr\/2025\/06\/20\/comment-stepstone-a-transforme-le-marche-secondaire-de-limmobilier-en-un-actif-strategique\/","title":{"rendered":"Comment StepStone a transform\u00e9 le march\u00e9 secondaire de l\u2019immobilier en un actif strat\u00e9gique"},"content":{"rendered":"

Dans un environnement \u00e9conomique mondial en mutation, les investisseurs institutionnels se tournent de plus en plus vers des alternatives aux strat\u00e9gies immobili\u00e8res traditionnelles. Un segment qui suscite un int\u00e9r\u00eat croissant est celui des march\u00e9s secondaires de l\u2019immobilier<\/strong> \u2014 un secteur autrefois de niche qui s\u2019impose aujourd\u2019hui comme un pilier des portefeuilles sophistiqu\u00e9s. L\u2019un des acteurs majeurs de cette \u00e9volution est StepStone Group<\/strong>, une soci\u00e9t\u00e9 d\u2019investissement internationale qui a su \u00e9riger les transactions secondaires en classe d\u2019actifs \u00e0 part enti\u00e8re<\/strong>.<\/p>\n

Qu\u2019est-ce que le march\u00e9 secondaire de l\u2019immobilier ?<\/h2>\n

Les march\u00e9s secondaires de l\u2019immobilier consistent \u00e0 racheter des parts existantes dans des fonds immobiliers ferm\u00e9s<\/strong>, permettant aux investisseurs d\u2019acc\u00e9der \u00e0 des portefeuilles d\u00e9j\u00e0 \u00e9tablis avec une visibilit\u00e9 sur les actifs, les flux de revenus et les risques. Contrairement aux fonds primaires \u2014 souvent caract\u00e9ris\u00e9s par des p\u00e9riodes de lev\u00e9e de capitaux prolong\u00e9es \u2014 les investissements secondaires offrent une allocation rapide et transparente<\/strong>.<\/p>\n

Ces transactions s\u2019effectuent souvent avec une d\u00e9cote<\/strong> par rapport \u00e0 la valeur nette d\u2019inventaire (VNI), notamment lorsque le vendeur recherche de la liquidit\u00e9. Cela permet aux acheteurs de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un rendement ajust\u00e9 au risque attractif<\/strong>, avec moins d\u2019incertitude op\u00e9rationnelle.<\/p>\n

La strat\u00e9gie pr\u00e9coce et cibl\u00e9e de StepStone<\/h2>\n

StepStone a commenc\u00e9 \u00e0 se positionner sur ce segment d\u00e8s le d\u00e9but des ann\u00e9es 2010, investissant dans des outils d\u2019analyse propri\u00e9taires bien avant que la strat\u00e9gie ne devienne grand public. L\u2019entreprise a d\u00e9velopp\u00e9 une approche fond\u00e9e sur les donn\u00e9es<\/strong>, capable d\u2019analyser des milliers de fonds en fonction de leur secteur, de leur g\u00e9ographie et de leur cycle \u00e9conomique.<\/p>\n

En 2025, StepStone g\u00e8re plus de 25 milliards de dollars d\u2019actifs immobiliers<\/strong>, dont plus de 8 milliards dans les transactions secondaires<\/strong>. Ce d\u00e9veloppement repose sur :<\/p>\n

    \n
  • Un acc\u00e8s privil\u00e9gi\u00e9 \u00e0 des portefeuilles institutionnels \u00e0 la recherche de liquidit\u00e9<\/li>\n
  • Un r\u00e9seau global de partenaires GP\/LP<\/li>\n
  • Des mod\u00e8les de valorisation sophistiqu\u00e9s pour estimer les actifs de mani\u00e8re pr\u00e9cise<\/li>\n<\/ul>\n

    Pourquoi les march\u00e9s secondaires sont devenus \u00ab core \u00bb<\/h2>\n

    Longtemps per\u00e7us comme opportunistes ou cycliques, les march\u00e9s secondaires sont aujourd\u2019hui une strat\u00e9gie stable, scalable et strat\u00e9gique<\/strong>. StepStone a contribu\u00e9 \u00e0 transformer cette perception, d\u00e9montrant que les secondaires peuvent constituer une allocation fondamentale dans les portefeuilles institutionnels<\/strong>.<\/p>\n

    Leur attrait repose notamment sur :<\/p>\n

      \n
    • Une r\u00e9duction de la courbe en J<\/strong> gr\u00e2ce \u00e0 des actifs d\u00e9j\u00e0 en exploitation<\/li>\n
    • Une meilleure transparence<\/strong> du portefeuille et des revenus<\/li>\n
    • Des points d\u2019entr\u00e9e attractifs<\/strong>, avec des d\u00e9cotes allant de 5 \u00e0 20\u202f%<\/li>\n
    • Une diversification instantan\u00e9e<\/strong>, en un seul investissement<\/li>\n<\/ul>\n

      Dans un contexte post-COVID, marqu\u00e9 par la volatilit\u00e9 des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, les march\u00e9s secondaires ont attir\u00e9 fonds de pension, fonds souverains et grandes fondations<\/strong>.<\/p>\n

      Transactions embl\u00e9matiques<\/h2>\n

      Parmi les op\u00e9rations r\u00e9centes men\u00e9es par StepStone :<\/p>\n

        \n
      • 350 millions $ dans un fonds de Blackstone Real Estate Partners<\/strong>, avec une d\u00e9cote de 12\u202f%<\/li>\n
      • 1,2 milliard \u20ac dans un portefeuille logistique paneurop\u00e9en<\/strong>, avec actifs stabilis\u00e9s<\/li>\n
      • Rachat de parts d\u2019un fonds de pension canadien<\/strong>, souhaitant r\u00e9allouer ses capitaux<\/li>\n<\/ul>\n

        Ces transactions ont g\u00e9n\u00e9r\u00e9 des rendements internes annuels (IRR) de 14 \u00e0 16\u202f%<\/strong>, avec une liquidit\u00e9 et une transparence sup\u00e9rieures aux strat\u00e9gies primaires.<\/p>\n

        R\u00f4le de la technologie et de l\u2019analyse<\/h2>\n

        Le succ\u00e8s de StepStone repose sur sa plateforme analytique propri\u00e9taire<\/strong>, qui permet :<\/p>\n

          \n
        • Suivi en temps r\u00e9el des NAV et performances des fonds<\/li>\n
        • Int\u00e9gration des scores ESG \u00e0 tous les niveaux<\/li>\n
        • Mod\u00e9lisation de sc\u00e9narios macro\u00e9conomiques<\/li>\n
        • Outils de construction de portefeuilles personnalis\u00e9s<\/li>\n<\/ul>\n

          Cette approche fond\u00e9e sur les donn\u00e9es permet \u00e0 StepStone de filtrer et valoriser les opportunit\u00e9s plus rapidement que la concurrence<\/strong>.<\/p>\n

          Comparaison avec d\u2019autres strat\u00e9gies immobili\u00e8res<\/h2>\n
          \n\n\n\n\n\n\n\n
          Strat\u00e9gie<\/th>\nDescription<\/th>\nRendement<\/th>\nRisques principaux<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
          Core\/Core+<\/td>\nActifs stabilis\u00e9s avec flux de loyers<\/td>\n5\u20137\u202f%<\/td>\nSensibilit\u00e9 au march\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n
          Value-add<\/td>\nAm\u00e9lioration ou repositionnement<\/td>\n8\u201312\u202f%<\/td>\nRisques op\u00e9rationnels<\/td>\n<\/tr>\n
          Opportunistic<\/td>\nD\u00e9veloppement ou reconversion complexe<\/td>\n12\u201318\u202f%<\/td>\nRisques de construction<\/td>\n<\/tr>\n
          Secondaires<\/strong><\/td>\nRachat de parts de fonds en cours<\/td>\n10\u201314\u202f%<\/strong><\/td>\nLiquidit\u00e9, valorisation<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/div>\n

          Les secondaires occupent donc une position id\u00e9ale entre risque mod\u00e9r\u00e9 et rendement solide<\/strong>, particuli\u00e8rement pertinente dans un environnement de taux \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n

          Qui investit ?<\/h2>\n

          Le d\u00e9veloppement du march\u00e9 attire une large typologie d\u2019investisseurs :<\/p>\n

            \n
          • Fonds de pension mondiaux<\/strong> \u00e0 la recherche de rendement interm\u00e9diaire<\/li>\n
          • Compagnies d\u2019assurance<\/strong> en diversification hors obligations<\/li>\n
          • Fonds de fonds<\/strong> souhaitant optimiser leurs expositions<\/li>\n
          • Plates-formes de gestion priv\u00e9e<\/strong>, via des v\u00e9hicules d\u00e9di\u00e9s<\/li>\n<\/ul>\n

            Entre 2023 et 2025, StepStone a enregistr\u00e9 des niveaux records d\u2019engagements dans les secondaires, port\u00e9s par :<\/p>\n

              \n
            • Le resserrement du cr\u00e9dit<\/li>\n
            • Les retards dans les lev\u00e9es de fonds primaires<\/li>\n
            • Une abondance d\u2019int\u00e9r\u00eats de fonds matures sur le march\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n

              Perspectives jusqu\u2019en 2030<\/h2>\n

              Les analystes pr\u00e9voient que le march\u00e9 mondial des secondaires immobiliers d\u00e9passera 200 milliards $ par an d\u2019ici 2030<\/strong>. StepStone entend porter son exposition \u00e0 15 milliards $ d\u2019actifs sous gestion d\u2019ici 2027<\/strong>, avec les priorit\u00e9s suivantes :<\/p>\n

                \n
              • Expansion en Asie-Pacifique et Am\u00e9rique latine<\/strong><\/li>\n
              • Mandats sur mesure pour clients institutionnels<\/li>\n
              • Investissements dans l\u2019IA et les outils ESG<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

                Conclusion<\/h2>\n

                StepStone a red\u00e9fini la mani\u00e8re dont le march\u00e9 per\u00e7oit les transactions secondaires immobili\u00e8res. Ce qui n\u2019\u00e9tait autrefois qu\u2019une tactique opportuniste est devenu, gr\u00e2ce \u00e0 la rigueur analytique et \u00e0 la vision strat\u00e9gique de la firme, un actif fondamental pour les investisseurs institutionnels<\/strong>.<\/p>\n

                Avec des rendements comp\u00e9titifs, une visibilit\u00e9 imm\u00e9diate sur les revenus, et une gestion du risque ma\u00eetris\u00e9e, les secondaires immobiliers ne sont plus un produit de niche \u2014 ils sont devenus une base essentielle des portefeuilles mondiaux<\/strong>.<\/p>\n

                 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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