En avril 2025, l’Autorit\u00e9 d’investissement du Kowe\u00eft (Kuwait Investment Authority, KIA) a d\u00e9pos\u00e9 une plainte devant la Haute Cour de justice du Royaume-Uni contre le projet de construction de la nouvelle City Tower au 50 Fenchurch Street, \u00e0 Londres. Le litige concerne une violation pr\u00e9sum\u00e9e des droits \u00e0 la lumi\u00e8re naturelle pour un immeuble appartenant au fonds.<\/p>\n
L’Autorit\u00e9 d’investissement du Kowe\u00eft poss\u00e8de le Willis Building, situ\u00e9 \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate du site pr\u00e9vu pour la City Tower. Selon le fonds, la construction de cette tour de 36 \u00e9tages r\u00e9duirait consid\u00e9rablement l’apport de lumi\u00e8re naturelle dans leurs locaux, ce qui affecterait n\u00e9gativement leur attractivit\u00e9 pour les locataires et entra\u00eenerait une baisse de la valeur marchande de l’actif.<\/p>\n
Le fonds r\u00e9clame soit une injonction pour stopper le projet dans sa forme actuelle, soit une compensation financi\u00e8re pouvant atteindre plusieurs dizaines de millions de livres sterling.<\/p>\n
En droit anglais, les droits \u00e0 la lumi\u00e8re sont prot\u00e9g\u00e9s depuis le XIXe si\u00e8cle. Lorsqu’un b\u00e2timent b\u00e9n\u00e9ficie de lumi\u00e8re naturelle \u00e0 travers certaines fen\u00eatres pendant plus de 20 ans, il acquiert un droit juridique \u00e0 cette lumi\u00e8re. Toute construction obstruant cet acc\u00e8s peut entra\u00eener une demande en justice pour obtenir r\u00e9paration ou une interdiction.<\/p>\n
\u00c0 Londres, les litiges sur les droits \u00e0 la lumi\u00e8re sont relativement fr\u00e9quents, notamment dans les quartiers \u00e0 forte densit\u00e9 urbaine.<\/p>\n
Le projet City Tower est d\u00e9velopp\u00e9 par Axa Investment Managers en collaboration avec le cabinet d’architecture Eric Parry Architects. Les repr\u00e9sentants du projet affirment que la construction respecte toutes les r\u00e9glementations d’urbanisme en vigueur, a obtenu les autorisations n\u00e9cessaires et a pris en compte les impacts potentiels sur les propri\u00e9t\u00e9s voisines.<\/p>\n
Selon eux, la r\u00e9duction de lumi\u00e8re naturelle serait minime et ne constituerait pas une violation substantielle des droits existants.<\/p>\n
L’issue de cette affaire pourrait avoir d’importantes r\u00e9percussions sur les futurs projets de d\u00e9veloppement urbain \u00e0 Londres. Si le tribunal donne raison au fonds kowe\u00eftien :<\/p>\n
En revanche, un rejet de la plainte conforterait la priorit\u00e9 donn\u00e9e aux projets de d\u00e9veloppement urbain.<\/p>\n
Le march\u00e9 des bureaux \u00e0 Londres en 2025 reste extr\u00eamement comp\u00e9titif. L’acc\u00e8s \u00e0 la lumi\u00e8re naturelle est un crit\u00e8re cl\u00e9 pour les locataires dans le choix de leurs bureaux. Une d\u00e9gradation de la luminosit\u00e9 pourrait entra\u00eener une baisse des taux d’occupation et une diminution des loyers.<\/p>\n
Les experts estiment que la perte de lumi\u00e8re au Willis Building pourrait entra\u00eener une baisse de valeur de 5 \u00e0 10 %, soit entre 15 et 30 millions de livres sterling.<\/p>\n
Le fonds kowe\u00eftien soutient que :<\/p>\n
Le promoteur du projet City Tower r\u00e9pond que :<\/p>\n
La d\u00e9cision du tribunal d\u00e9pendra de l’appr\u00e9ciation du caract\u00e8re substantiel ou non de l’atteinte \u00e0 la lumi\u00e8re naturelle.<\/p>\n
Deux principaux sc\u00e9narios sont envisageables :<\/p>\n
Quel que soit l’issue, cette affaire influencera les relations entre promoteurs immobiliers et propri\u00e9taires fonciers \u00e0 Londres.<\/p>\n
La plainte du fonds kowe\u00eftien contre City Tower souligne la complexit\u00e9 croissante des relations entre le d\u00e9veloppement urbain et la protection des droits acquis des propri\u00e9taires. Avec l’augmentation de la densit\u00e9 urbaine, les litiges relatifs \u00e0 l’acc\u00e8s \u00e0 la lumi\u00e8re naturelle devraient se multiplier.<\/p>\n
Le r\u00e9sultat de ce litige aura un impact durable sur les pratiques d’urbanisme, la conception des futurs projets de grande hauteur et les strat\u00e9gies juridiques des propri\u00e9taires immobiliers au Royaume-Uni. Cette affaire est d\u00e9j\u00e0 l’un des \u00e9v\u00e9nements les plus suivis du march\u00e9 immobilier britannique en 2025.<\/p>\n
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