Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) is launching a new property fund focused on Japan, worth ¥100 billion (approximately €630 million). Un développement qui consiste à la réaménagement et repositionnement de bureaux de taille moyenne, d’immeubles résidentiels et d’hôtels sous-performance à Osaka, Tokyo et Nagoya pour améliorer le rendement. Ce fonds va être géré par MUFG Asset Management, et devrait lever environ 30 milliards ¥ (≈ 190 millions €) de capitaux propres auprès d’investisseurs institutionnels, complété par de la dette.
Ce lancement a lieu alors que les capitaux institutionnels affluent de plus en plus sur le marché immobilier japonais, dans un contexte mondial incertain. MUFG a modifié ses prêts aux entreprises de façon habile, les rendements se stabilisant et la demande intérieure se renforçant.
Une initiative opportune dans un marché en reprise
Le segment des bureaux prime au Japon retrouve sa vigueur. Selon un rapport, au deuxième trimestre 2025, le taux de vacance des bureaux « Grade A » à Tokyo est tombé à 1,4 %, son niveau le plus bas depuis 2021. Pendant ce temps, les loyers grimpent dans les sous-marchés clés comme Marunouchi et Otemachi. Les bureaux affichent une demande locative soutenue avec des rendements stables depuis plus de dix trimestres.
Parallèlement, le secteur hôtelier est en plein essor. Le RevPAR d’Osaka est le plus élevé en raison de l’Expo 2025. Cet engouement est porté par l’Expo 2025. En raison de la relance du tourisme national, de la faiblesse du yen et de la reprise de la demande internationale, le secteur hôtelier est devenu l’un des segments d’investissement les plus plaisants.
En 2024, les prix du foncier ont enregistré leur plus forte augmentation en 34 ans. Ce mouvement causé par le recentrage urbain et l’élargissement de l’offre logistique explique la multiplication des fonds immobiliers centrés sur le Japon.
La stratégie d’investissement de MUFG
Le fonds MUFG de 100 milliards ¥ investira dans des bureaux moyens, logements locatifs multifamiliaux et hôtels des grandes métropoles. Les institutionnels – compagnies d’assurance, grands groupes et fonds de pension – doivent injecter 30 milliards ¥ (≈ 190 millions €) en capitaux propres, le reste en dettes.
L’expansion se centrera sur la redynamisation d’actifs peu performants en améliorant leur occupation, en réalisant des travaux énergétiques et des rénovations durables, dans le respect des critères ESG. Selon la division de gestion d’actifs de MUFG, l’objectif n’est pas la spéculation, mais l’amélioration opérationnelle et physique des immeubles existants. Ces transformations permettront de révéler une valeur cachée. Le fonds compte tirer parti du vaste réseau de financement et de l’expertise en durabilité du groupe pour repositionner les actifs situés dans les quartiers d’affaires, ce qui va renforcer leur rentabilité à long terme.
Une concurrence accrue pour l’immobilier japonais
MUFG s’inscrit dans un environnement de rendement stable, à l’image d’autres gestionnaires institutionnels. Morgan Stanley prépare un fonds japonais de taille similaire (100 milliards ¥ ≈ 630 millions €), tandis que Brookfield a déjà engagé 1,48 milliard € (235 milliards ¥) et investit dans la logistique et les actifs mixtes. Des investisseurs nationaux comme Dai-ichi Life, Marubeni et Orix ont aussi lancé des véhicules parallèles. Les stratégies core-plus et value-add sont à l’honneur du marché immobilier japonais.
Indicateurs de marché et données d’experts
Selon des données de CBRE, les rendements des bureaux Grade A de Tokyo sont stables depuis plus de dix trimestres, ce qui montre que le sentiment d’investissement pour le marché est solide malgré les turbulences mondiales. Les investisseurs japonais et étrangers restent séduits par le marché immobilier japonais en raison de la stabilité des revenus et d’un risque d’offre limité.
Impact sur le marché et perspectives
Les investisseurs pourraient profiter d’opportunités de revalorisation locatives dans le secondaire à la faveur d’une vacance qui diminue et d’écarts qui s’améliorent. Les rendements hôteliers se contractent légèrement, mais la capacité opérationnelle est encore forte grâce au repositionnement de marque à Osaka et Kyoto, où la demande en tourisme est forte. Les nouveaux arrivants qui affluent à Tokyo, qu’ils soient japonais ou étrangers, garantissent la stabilité des loyers et l’attrait des zones d’investissement. Au sein des 23 arrondissements, l’offre limitée de nouveaux projets contribue également à cette stabilité.
Cependant, le coût de la construction a augmenté. De plus, des modifications possibles des taux de la Banque du Japon pèseront sur les marges. La création durable de valeur est au cœur de l’approche multi-sectorielle et diversifiée de MUFG pour l’atténuation des risques.
Perspective finale
La publication Financial Times mentionne que l’établissement d’un fonds immobilier de 630 millions € (100 milliards ¥) par MUFG montre que les investisseurs asiatiques se réconcilient avec les fondamentaux japonais. Alors que les métropoles connaissent un rebond post-COVID et la rentrée des capitaux dans les produits à rendement stable, l’accent se met sur l’investissement actif du capital plutôt que sur la simple détention. Une exécution efficace de la stratégie de MUFG pourrait transformer l’investissement value-add dans le marché immobilier le plus résilient d’Asie.
