En 2025, les investisseurs immobiliers évoluent dans un marché plus exigeant mais plus lisible. Les coûts de financement dans la zone euro ont reculé par rapport à leur pic de 2023 mais restent supérieurs aux niveaux d’avant 2022, tandis que la croissance des loyers dans certaines capitales s’est atténuée. Le dilemme de cette année oppose vitesse et certitude. Les données récentes montrent que les marges sur les opérations de revente rapide sont plus minces et plus sensibles au calendrier, alors que la stratégie d’achat et de conservation bénéficie encore d’un écart positif entre les coûts hypothécaires et les rendements bruts dans plusieurs villes européennes.
Conditions de financement en 2025
La Banque centrale européenne a maintenu ses taux directeurs en septembre 2025, avec un coût composite des nouveaux prêts aux ménages pour l’acquisition immobilière autour de 3,3 % dans la zone euro. Les taux hypothécaires moyens à mi-2025 se situent généralement entre 3,1 et 3,6 % selon les pays. Au Royaume-Uni, les prix affichés en septembre ont enregistré leur première baisse annuelle depuis début 2024, et la croissance annuelle des loyers a ralenti à son rythme le plus faible en quatre ans, à seulement 2,4 %. Ce contexte plus modéré limite le potentiel des revendeurs rapides tout en allégeant la pression de l’accessibilité pour les locataires. Aux États-Unis, les conditions de financement sont restées globalement stables en 2025, mais le fait marquant pour les revendeurs est la contraction des marges plutôt que les taux.
Les bénéfices du rénover et revendre sous pression
Au premier trimestre 2025, une opération type aux États-Unis se revendait environ 325 000 $ (≈ 276 000 €) après un achat proche de 260 000 $ (≈ 221 000 €), générant un bénéfice brut de 65 000 $ et un ROI brut d’environ 25 % avant frais. La durée moyenne de détention était d’environ 164 jours, soit un peu moins de six mois. Ces gains bruts ne tiennent pas compte des coûts de rénovation, impôts, charges financières et commissions d’agents, qui peuvent facilement absorber 20 à 30 % de la valeur de revente. Pour de nombreux opérateurs, cela réduit un bénéfice brut de 55 000 € à un quasi équilibre.
Où la revente reste viable en 2025
- Prix d’entrée inférieurs à ~225 000 € dans des villes secondaires dynamiques
- Biens avec potentiel de valorisation clair, comme les rénovations énergétiques ou la reconfiguration des espaces
- Financements sans intérêt ou très bon marché pour limiter les coûts de portage
Sans ces conditions, la hausse des normes de rénovation et le ralentissement des cycles de revente réduisent encore davantage les marges.
Revenus et résilience de l’achat et conservation
L’attrait de l’achat et conservation en 2025 réside dans l’écart entre les rendements bruts et les coûts hypothécaires. Avec des taux hypothécaires dans la zone euro proches de 3,3 %, de nombreux marchés européens offrent encore des rendements bruts entre 4,5 % et 6,5 %. Un appartement de 250 000 € dans un marché à 5 % génère environ 12 500 € de loyers annuels. Après vacance et frais de gestion, le revenu net d’exploitation atteint environ 9 200 €. Avec un financement à 70 % à ~3,3–3,5 % d’intérêt, un service annuel de la dette de ~5 800 € laisse un rendement net en trésorerie de 5–6 % sur fonds propres, auquel s’ajoute un potentiel d’appréciation.
Points chauds européens en 2025
- Varsovie : Rendements bruts moyens d’environ 6,2 %, parmi les plus élevés de l’UE. Une offre limitée et une demande soutenue maintiennent Varsovie au sommet des destinations locatives.
- Bucarest : Rendements bruts moyens d’environ 6,3 %, souvent plus élevés pour les petits appartements. Rendements attractifs mais avec des risques réglementaires.
- Athènes : Rendements nationaux moyens de 4,6 %, environ 5 % dans la capitale. Marché soutenu par le tourisme mais encadré par des règles plus strictes sur les locations de courte durée.
- Lisbonne et Porto : Rendements bruts moyens d’environ 4,6 %. Les zones suburbaines atteignent 6–7 %, alors que les quartiers centraux sont plus faibles.
- Londres et Paris : Les quartiers prime affichent généralement moins de 5 % de rendement brut. Londres est autour de 4,3 %, Paris d’environ 4,6 % au niveau national mais moins dans la capitale. Ces marchés attirent pour leur liquidité et leur prestige plutôt que pour leurs rendements.
Acheter et conserver comparé au rénover et revendre en 2025
| Facteur | Achat et Conservation | Rénover et Revendre |
|---|---|---|
| Rentabilité | De nombreuses capitales affichent ~4,5–6,5 % brut contre ~3,3 % d’emprunt | 55 k€ de bénéfice brut par opération aux États-Unis au T1 2025 avant coûts ; marges nettes faibles |
| Niveau de risque | Plus faible, soutenu par la demande locative et les écarts de levier | Plus élevé : dépassements de coûts, calendrier de revente, contraintes réglementaires |
| Horizon temporel | Long terme, pluriannuel | Court terme, ~4–6 mois par projet |
| Meilleures zones | Varsovie, Bucarest, Athènes, banlieues de Lisbonne | Villes secondaires avec biens sous-évalués et potentiel énergétique |
| Pression réglementaire | Plafonds de loyers et règles sur les locations de courte durée | Normes de rénovation et d’efficacité énergétique plus strictes augmentent les coûts |
Vitesse comparée à certitude
Le message des données 2025 est clair. La revente offre de la vitesse mais des profits fragiles face aux coûts et aux délais. L’achat et conservation assure des flux de trésorerie plus stables lorsque les rendements bruts dépassent les coûts d’emprunt, avec un potentiel supplémentaire si les loyers continuent de progresser en 2026.
Perspectives des experts
Les analystes anticipent une croissance modérée des loyers en 2026, soutenue par une offre limitée. Si les banques centrales commencent à assouplir leurs politiques, les bailleurs utilisant l’effet de levier pourraient voir leurs marges s’améliorer. Aux États-Unis, les volumes de reventes rapides au début de 2025 sont tombés à leur plus bas niveau depuis 2018, preuve que de nombreux investisseurs se retirent déjà. Le consensus est que la revente récompense les opérateurs agiles, mais que les bailleurs patients sont mieux placés cette année.
Le verdict 2025
En définitive, l’achat et conservation l’emporte en 2025 sur une base ajustée au risque. Les rendements locatifs restent attractifs par rapport aux taux hypothécaires, tandis que la revente exige une exécution exceptionnelle pour préserver les marges. Pour la majorité des investisseurs, la patience et un levier prudent surpassent la rapidité et la spéculation.
