En 2025, les fonds négociés en bourse immobiliers (ETF) restent l’un des moyens les plus pratiques d’accéder au marché immobilier sans acheter d’actifs physiques. La baisse des taux d’intérêt, la stabilité des flux de revenus et la disponibilité de fonds UCITS à faible coût en euros permettent aux investisseurs privés comme institutionnels d’entrer dans le secteur avec des montants relativement modestes. Avec des prix pour les ETF populaires à partir de 28,9–31 € par part, l’accès à l’immobilier n’a jamais été aussi simple.
Les taux d’intérêt créent un contexte favorable
La Banque centrale européenne a réduit son taux de dépôt à 2 % en juin 2025, contre 2,25 % auparavant. Cette baisse a réduit les coûts de refinancement pour les sociétés immobilières et contribué à réduire l’écart entre la valeur des biens cotés et celle des biens privés. Des taux plus bas ont également encouragé les investisseurs à revenir vers les secteurs à dividendes, l’immobilier étant perçu comme une source de revenus stable dans un marché volatil.
Les ETF européens au centre de l’attention des investisseurs
Les ETF immobiliers libellés en euros les plus échangés continuent d’attirer des flux entrants grâce à leurs faibles coûts et à leurs prix accessibles.
- SPDR FTSE EPRA Europe ex UK Real Estate UCITS ETF (ZPRP) :
Cote environ 28,9 € par part en septembre 2025, avec un plus haut sur 52 semaines de 31,03 €. Le fonds affiche un ratio de frais totaux (TER) de 0,30 % et se concentre sur les grands propriétaires continentaux comme Vonovia et Unibail-Rodamco-Westfield. - iShares European Property Yield UCITS ETF (IPRP) :
TER de 0,40 %. Au 9 septembre 2025, sa valeur liquidative (NAV) est de 30,52 €, avec une cotation sur Euronext entre 30,52 et 30,57 €. À la Bourse de Londres, il se négocie autour de 2 628 GBX (≈26,3 £). Le fonds suit des sociétés immobilières cotées dans toute l’Europe et reste prisé des épargnants en euros recherchant des dividendes réguliers.
Ces niveaux de prix rendent les deux fonds adaptés aux plans d’investissement mensuels, en particulier pour les investisseurs qui privilégient l’accumulation en euros.
Au-delà de l’Europe : options mondiales
Pour les investisseurs recherchant une diversification, les ETF mondiaux offrent un accès aux sociétés immobilières de plusieurs régions.
- SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO) :
Une option globale avec un TER de 0,50 %. Il donne accès aux sociétés immobilières cotées des marchés développés et émergents. La liquidité est solide, mais les coûts sont plus élevés que ceux des UCITS européens. - Vanguard Real Estate ETF (VNQ) :
Le plus grand ETF immobilier coté aux États-Unis avec plus de 60 milliards $ d’actifs sous gestion. Son TER n’est que de 0,13 %, ce qui en fait l’un des moyens les moins chers d’accéder aux marchés immobiliers américains. VNQ investit principalement dans des REITs actions couvrant les bureaux, le résidentiel, le commerce de détail et la logistique.
Perspectives de marché
Les analystes anticipent une expansion modérée des bénéfices des sociétés immobilières cotées, les rendements en dividendes restant l’un des principaux attraits. Les volumes de transactions dans l’immobilier commercial européen montrent des signes de prudence, mais l’intérêt pour les actifs résidentiels et logistiques reste solide. Cela correspond aux allocations sectorielles des ETF comme ZPRP et IPRP, qui continuent de privilégier l’immobilier générateur de revenus par rapport aux projets de développement plus risqués. À l’échelle mondiale, des fonds comme RWO et VNQ élargissent cette diversification en captant la reprise des marchés immobiliers américains et Asie-Pacifique.
Conclusion : l’immobilier pour tous
Les ETF immobiliers en 2025 ne sont plus un produit de niche. Avec des options à faible coût vérifiées, des profils de dividendes stables et des points d’entrée dès 28,9–31 € par part, ils permettent aux investisseurs de bénéficier des revenus à long terme et des avantages de diversification des marchés immobiliers.
Pour les épargnants en euros, des fonds comme ZPRP et IPRP offrent une exposition accessible aux plus grands propriétaires cotés d’Europe. Pour ceux qui recherchent une portée mondiale, des ETF comme RWO et VNQ apportent une diversification, bien que leurs structures de frais diffèrent nettement — 0,50 % contre 0,13 %.
Dans une année marquée par la baisse des taux d’intérêt et une demande sélective, les ETF apparaissent comme le moyen le plus simple et le plus transparent de participer à l’immobilier — amenant les briques par les clics à la portée de chaque investisseur.
