Le rêve d’une maison à la montagne — air pur, vues panoramiques et rythme de vie plus lent — reste bien vivant en 2025. Partout en Europe, on trouve encore des biens à moins de 200 000 €, des Picos de Europa en Espagne aux stations de ski bulgares. Mais si les prix semblent séduisants, la vraie question est de savoir si ces maisons sont de bons investissements ou des pièges coûteux.
Espagne : beaucoup de maisons, peu habitables
Dans les Asturies et les Picos de Europa, les maisons de village en pierre se vendent entre 50 000 € et 180 000 €. Le problème n’est pas l’offre, mais l’état. Comme l’a noté El País :
« En los pueblos hay un embudo… sin vivienda no hay quien se quede. » (« Dans les villages, il y a un goulot d’étranglement… sans logement, personne ne reste. »)
La plupart des bonnes affaires exigent de lourdes rénovations, du toit à l’électricité. La loi espagnole sur le suelo rústico complique également les choses : il est largement interdit de construire du neuf en zone rurale, et même transformer une grange nécessite des permis stricts.
« En général, construire une maison sur des terrains ruraux/non urbanisables n’est pas autorisé… certaines structures préexistantes peuvent être réhabilitées, sous réserve de règles locales et régionales. »
Portugal : pierre bon marché, rénovations coûteuses
La Serra da Estrela, au centre du Portugal, est l’une des régions de montagne les moins chères d’Europe de l’Ouest. À Covilhã, les prix de vente moyens sont d’environ 2 200–2 600 €/m² en 2025 ; à Guarda, environ 950–1 000 €/m². À Manteigas, des maisons sont listées dès 13 000 €, mais nécessitent généralement une restauration complète.
Les faibles prix d’achat masquent de futures factures. Toitures, chauffage et fenêtres demandent souvent 30 000 à 50 000 € de travaux pour rendre une maison habitable toute l’année.
Italie : charme et risque sismique
Les Abruzzes offrent certaines des meilleures affaires d’Italie. Le prix moyen demandé est de ~1 365 €/m² (juillet 2025), ce qui signifie qu’une maison de 90 m² peut se vendre moins de 120 000 €. Mais la région se situe dans les zones sismiques 2 et 3.
« Zone 2 — les communes peuvent être affectées par des séismes assez forts. Zone 3 — les communes peuvent subir des secousses modestes. »
Sans certificat de conformité antisismique, les banques peuvent refuser un prêt et les assureurs peuvent ne pas couvrir. Les maisons bon marché non renforcées deviennent des passifs plutôt que des opportunités.
Bulgarie : appartements de ski à moins de 100 000 €
Bansko et Razlog continuent d’attirer des acheteurs internationaux. Les prix varient entre 800–1 500 €/m², avec des studios à 60 000–70 000 € et des appartements plus grands autour de 120 000 €.
Mais la propriété n’a pas de valeur sans l’Acte 16, le permis d’occupation bulgare :
« Ce permis d’occupation… est l’acte final… certifiant que le bâtiment est… apte à être habité. »
Sans Acte 16, les biens ne peuvent être légalement raccordés aux services publics ni loués.
France : l’équilibre de l’Ariège
En Ariège, dans les Pyrénées françaises, les prix moyens varient entre 1 000–1 900 €/m² (Foix ~1 445 € ; Pamiers ~1 378 €). On trouve encore des maisons à moins de 200 000 €, souvent habitables mais anciennes. Les acheteurs échangent des prix bas contre la nécessité de moderniser l’intérieur et d’améliorer l’isolation.
Roumanie : les maisons de montagne les moins chères de l’UE
Les monts Apuseni proposent des maisons entre 45 000 et 120 000 €. Des annonces récentes sur OLX incluaient une maison à 55 000 € à Lupșa. Pour moins qu’un studio à Barcelone, on peut acheter une ferme avec terrain. Mais les infrastructures sont limitées et les délais de revente longs.
Monténégro : la rudesse de Žabljak
À Žabljak, les chalets du Durmitor se vendent entre 90 000 € et 150 000 €. Exemples : une maison de 200 m² à 100 000 €. Des paysages superbes, mais des hivers rudes — routes bloquées, services limités, neige abondante.
Le vrai coût du « pas cher »
Les rénovations doublent souvent l’investissement initial. Coûts typiques :
- Remplacement de toit : 12 000–30 000 €
- Fenêtres et portes : 6 000–20 000 €
- Systèmes de chauffage : pompes air-eau souvent 8 000–14 000 €+, géothermie 19 000–30 000 €+, chaudières traditionnelles moins chères
- Électricité et plomberie : à partir de ~2 500 € pour 100 m², jusqu’à 10 000 €+ dans les maisons anciennes
Une maison à 100 000 € devient fréquemment un projet de 150 000–170 000 € avant d’être habitable.
Verdict : bon achat ou piège caché ?
Les maisons de montagne à moins de 200 000 € existent encore en 2025. Elles ont du sens pour les acheteurs qui recherchent la nature et acceptent le défi de la rénovation. Le succès repose sur trois points :
- La légalité d’abord. Les règles rurales espagnoles, les lois sismiques italiennes et l’Acte 16 bulgare sont décisifs.
- État et accessibilité. Les annonces bon marché masquent souvent de lourds travaux ; l’isolement augmente les coûts d’entretien.
- Stratégie de sortie. Les maisons roumaines et monténégrines se revendent difficilement ; il faut acheter pour le mode de vie, pas pour un profit rapide.
Pour ceux prêts à restaurer et s’adapter, la montagne reste ouverte. Mais pour les investisseurs en quête de rendements faciles, le marché des biens à moins de 200 000 € est plus un piège qu’un trésor.
