CalPERS investit 1,31 milliard d’euros supplémentaires dans des fonds immobiliers « core »

Le California Public Employees’ Retirement System (CalPERS), le plus grand fonds de pension public des États-Unis, a annoncé un nouvel investissement de 1,31 milliard d’euros dans des fonds immobiliers « core ». Cette décision confirme l’engagement stratégique du fonds envers les actifs immobiliers stables et générateurs de revenus, dans un contexte marqué par la volatilité des marchés mondiaux.

Renforcement du portefeuille immobilier de CalPERS

Gérant plus de 450 milliards d’euros d’actifs, CalPERS continue de consacrer une part importante de son capital à l’immobilier, en particulier dans le segment « core ». Ces actifs se caractérisent par leur faible niveau de risque, des flux de trésorerie prévisibles et une conservation du capital à long terme, en adéquation avec l’horizon d’investissement du fonds.

Répartition et géographie des investissements

Selon les informations communiquées, les 1,31 milliard d’euros supplémentaires seront répartis entre quatre grands fonds immobiliers partenaires de longue date de CalPERS. Les investissements viseront notamment :

• Des immeubles de bureaux de catégorie A dans les quartiers d’affaires centraux ;
• Des résidences multifamiliales à taux d’occupation élevé ;
• Des centres logistiques et entrepôts proches des grands axes de distribution ;
• Des centres commerciaux ancrés par des locataires solides comme des chaînes alimentaires.

Bien que la majorité du capital sera investie aux États-Unis, environ 20 à 25 % seront alloués à des marchés européens clés tels que Londres, Francfort et Paris, via des plateformes d’investissement mondiales.

Qu’est-ce qu’un fonds immobilier « core » ?

Les fonds immobiliers « core » investissent dans des actifs à faible risque et à revenus réguliers, généralement situés dans des zones urbaines attractives. Ces actifs offrent :

• Une liquidité élevée ;
• Des baux à long terme avec des locataires solvables ;
• Une gestion professionnelle ;
• Peu ou pas de besoins en rénovation ;
• Des rendements stables, souvent entre 4 et 7 % par an.

Ce type de placement est particulièrement adapté aux investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension, qui recherchent sécurité et performance à long terme.

Pourquoi CalPERS mise davantage sur l’immobilier « core » ?

1. Faible rendement des obligations et actions

Les instruments financiers traditionnels présentent des rendements modérés, voire négatifs après inflation. Dans ce contexte, l’immobilier « core » offre une alternative stable avec une meilleure visibilité.

2. Protection contre l’inflation

De nombreux baux sont indexés sur l’inflation, ce qui permet de préserver le pouvoir d’achat du capital et d’éviter l’érosion des rendements réels.

3. Alignement avec les engagements de long terme

En tant que fonds de pension, CalPERS gère des engagements s’étalant sur plusieurs décennies. Les actifs « core » apportent une stabilité essentielle pour couvrir ces obligations.

4. Résilience en période d’incertitude

Les actifs immobiliers de qualité, situés dans des zones urbaines dynamiques, ont historiquement mieux résisté aux crises économiques et sanitaires.

Aperçu du portefeuille immobilier actuel de CalPERS

Début 2025, CalPERS détenait plus de 50 milliards d’euros en actifs immobiliers, répartis comme suit :

• 55 % dans l’immobilier « core » ;
• 25 % dans des projets à valeur ajoutée (value-add) ;
• 20 % dans des projets opportunistes ou en développement.

Sur le plan géographique, 75 % des actifs sont situés aux États-Unis, le reste étant réparti entre le Canada, le Royaume-Uni, la France, l’Allemagne et l’Australie.

Perspectives pour l’immobilier « core » en 2025

Selon des analystes tels que CBRE et JLL, les actifs « core » continueront d’attirer les grands investisseurs institutionnels :

• Rendement moyen attendu aux États-Unis : 4,5 à 5,2 % ;
• En Europe, le rendement sera légèrement plus bas (entre 3,5 et 4,5 %) en raison des prix plus élevés et d’une fiscalité plus lourde ;
• La demande se concentrera sur les villes avec un fort dynamisme économique, en particulier dans les secteurs technologiques.

Face au ralentissement des constructions neuves et à la hausse des taux d’intérêt, la demande pour les actifs existants de qualité ne cesse d’augmenter.

Priorité à l’ESG et à l’investissement responsable

En tant que signataire des Principes pour l’investissement responsable (PRI), CalPERS intègre les critères ESG dans ses décisions. Les nouveaux investissements respecteront des normes strictes :

• Certifications environnementales (LEED, BREEAM, WELL) ;
• Suivi de la performance énergétique et des émissions de carbone ;
• Incitation des locataires à adopter des pratiques durables.

Ces actifs ESG-compliants génèrent souvent une prime de valorisation et attirent des locataires plus stables.

Exemples d’actifs ciblés par ces investissements

Parmi les types d’actifs qui pourraient bénéficier de cette nouvelle enveloppe :

• Des immeubles de bureaux technologiques à San Francisco ou Austin ;
• Des résidences multifamiliales haut de gamme à Seattle ou Denver ;
• Des entrepôts logistiques urbains à Chicago ou Atlanta ;
• Des centres commerciaux de proximité avec des enseignes comme Whole Foods ou Target.

Enjeux stratégiques

Ce renforcement des investissements dans le « core » immobilier par CalPERS est à la fois défensif et opportuniste. Défensif, car il vise à garantir des revenus réguliers ; opportuniste, car il permet de profiter d’un marché temporairement sous-évalué dans certains secteurs.

Cette démarche permet également de réduire l’exposition à la volatilité des marchés financiers et de bénéficier des tendances structurelles telles que l’urbanisation et la croissance démographique.

Conclusion

L’investissement supplémentaire de 1,31 milliard d’euros de CalPERS dans les fonds immobiliers « core » s’inscrit dans une stratégie globale de sécurisation des actifs à long terme. Dans un environnement marqué par l’inflation, l’incertitude géopolitique et les tensions sur les marchés financiers, l’immobilier « core » apparaît comme une valeur refuge stratégique.

D’autres grands investisseurs institutionnels, tels que CPPIB, Norges Bank ou APG, pourraient emboîter le pas, consolidant ainsi la place de l’immobilier « core » comme pilier central des portefeuilles institutionnels mondiaux à l’horizon 2026 et au-delà.