Le gouvernement australien a dévoilé un nouveau dispositif fiscal visant à réorienter les investissements privés de l’immobilier existant vers la construction de nouveaux logements. Au cœur de cette réforme : une modification du régime de la taxe sur les plus-values (Capital Gains Tax – CGT), afin d’encourager les investisseurs à financer ou acquérir des biens résidentiels récemment construits plutôt que des logements déjà établis.
Contexte et nécessité de la réforme
Face à la flambée des prix de l’immobilier et à la crise croissante du logement, l’Australie est confrontée à une pénurie de logements abordables. Selon le Conseil national de l’offre et de l’accessibilité au logement, il faudrait construire au moins 1,2 million de nouveaux logements d’ici 2030 pour répondre à la demande croissante et stabiliser les prix.
Or, la majorité des investissements résidentiels sont encore dirigés vers des biens existants, ce qui ne contribue pas à accroître l’offre globale. Pire encore, cela crée une concurrence directe entre investisseurs et primo-accédants, ce qui alimente davantage la hausse des prix.
Principales caractéristiques de la proposition
La réforme prévoit des réductions d’impôts sur les plus-values pour les investisseurs qui :
- achètent des logements neufs (construits depuis moins de 12 mois) ;
- ou participent directement au financement de leur construction.
Les avantages fiscaux incluent :
- Le maintien de la réduction standard de 50 % sur les plus-values si le bien est conservé plus de 12 mois ;
- Une réduction additionnelle de 15 % sur les plus-values pour les logements neufs ou financés à la construction ;
- Soit une réduction totale de 65 % sur les plus-values imposables pour les investissements éligibles.
Le gouvernement envisage également une exonération totale de la CGT pour les investissements dans des projets de logements sociaux ou à loyers abordables.
Objectifs et impact attendu
L’objectif principal de cette mesure est de stimuler la construction de logements neufs pour :
- Augmenter l’offre de logements dans les zones urbaines à forte demande ;
- Modérer la hausse des prix en limitant la pression sur le marché de l’ancien ;
- Encourager le secteur privé à contribuer à la politique du logement public ;
- Réduire la concurrence des investisseurs sur le marché de la revente, au bénéfice des acheteurs occupants.
La ministre du logement, Julie Collins, a déclaré : « C’est une stratégie fiscale pour orienter le capital privé vers la création de logements nouveaux et accessibles, pas seulement vers l’échange de biens existants. »
Réactions du marché et des experts
Les promoteurs immobiliers et constructeurs se sont montrés très favorables à cette réforme. Selon eux, elle pourrait améliorer la rentabilité de certains projets jusqu’ici jugés trop risqués.
Les investisseurs accueillent aussi favorablement cette mesure, compte tenu des rendements nets après impôt plus élevés. Toutefois, certains experts soulignent que la réussite de cette réforme dépendra d’autres éléments clés :
- Une simplification des procédures d’urbanisme locales ;
- Un développement des infrastructures nécessaires à l’accueil de nouveaux logements ;
- L’évitement de bulles spéculatives dans certains segments du neuf.
Pour le professeur Peter Hilton, spécialiste en droit fiscal à l’université de Sydney : « Cette réforme a du sens, mais elle ne peut fonctionner que si elle est intégrée à une politique globale du logement. »
Conséquences sur le marché immobilier existant
Certains agents immobiliers craignent une baisse d’intérêt pour les biens anciens, ce qui pourrait entraîner une diminution de la valeur de revente dans certains quartiers.
Cependant, pour de nombreux observateurs, cela représenterait une correction salutaire qui permettrait à davantage de ménages d’accéder à la propriété.
Mise en œuvre et calendrier
Un projet pilote sera lancé en janvier 2026 dans plusieurs zones métropolitaines :
- Grand Sydney
- Melbourne et sa banlieue
- Brisbane et la Gold Coast
- Adélaïde
- Perth
Le gouvernement allouera en parallèle 1,2 milliard d’euros pour soutenir les infrastructures liées à ces projets.
Expériences internationales
L’Australie s’inspire de dispositifs similaires déjà testés à l’étranger :
- Le Help to Build au Royaume-Uni, qui combine avantages fiscaux et aides à la construction ;
- Le Canada, qui offre des réductions fiscales pour les investissements dans les logements locatifs longue durée ;
- L’Allemagne, qui envisage un bonus fiscal pour les logements à haute performance énergétique.
Ces modèles sont adaptés à la réalité australienne pour encourager un développement équilibré.
Risques et limites
Malgré les attentes, la réforme comporte certains risques :
- Hausse du prix du foncier dans les zones en développement ;
- Augmentation des projets inachevés si les prévisions de rentabilité ne se concrétisent pas ;
- Déséquilibres liés à une urbanisation rapide sans équipements publics suffisants.
Le gouvernement promet une surveillance stricte de l’utilisation des incitations fiscales et des mécanismes de contrôle qualité.
Conclusion
La réforme de la CGT en Australie vise à mobiliser les leviers fiscaux pour relever le défi du logement. En incitant fiscalement la construction neuve, le pays entend corriger les déséquilibres actuels et offrir de meilleures perspectives aux accédants à la propriété.
Si elle est adoptée et accompagnée d’un soutien en matière d’infrastructures, de régulation locative et d’aide à l’achat, cette politique pourrait devenir un pilier central de la stratégie australienne du logement à long terme.
