Les investissements hôteliers en Italie dépassent 1,5 milliard d’euros au premier semestre 2025

Au premier semestre 2025, les investissements dans l’immobilier hôtelier en Italie ont franchi la barre des 1,5 milliard d’euros, confirmant le retour en force du secteur de l’hôtellerie dans le pays. Selon les données de CBRE et Colliers, l’Italie se positionne parmi les trois marchés les plus dynamiques d’Europe en matière d’investissement hôtelier, derrière l’Espagne et la France. Ce regain d’activité témoigne d’un fort regain de confiance de la part des investisseurs, nationaux et internationaux, porté par une reprise soutenue du tourisme et un marché hôtelier en pleine évolution.

Une reprise solide du secteur hôtelier

Après un net ralentissement entre 2020 et 2021, le marché hôtelier italien a entamé une phase de reprise progressive en 2022, qui s’est accélérée en 2023 et 2024. À la mi-2025, le taux d’occupation moyen des hôtels atteint 68 %, se rapprochant des niveaux d’avant la pandémie. Dans le même temps, le RevPAR (revenu par chambre disponible) et le TAR (tarif moyen journalier) enregistrent également une croissance significative, notamment dans les grandes villes touristiques et les destinations balnéaires.

Les segments du luxe et des boutiques-hôtels se distinguent particulièrement, attirant à la fois des investisseurs institutionnels et des opérateurs hôteliers internationaux. Les actifs situés dans des bâtiments historiques ou dans des lieux touristiques de renom comme la côte amalfitaine, la Toscane ou le lac de Côme suscitent un fort intérêt.

Opérations marquantes au 1er semestre 2025

Parmi les transactions les plus importantes réalisées au cours du premier semestre, on peut citer :

• Invesco Real Estate a acquis un hôtel 5 étoiles dans le centre de Milan pour 140 millions d’euros.
• Hotusa Group, groupe hôtelier espagnol, est entré sur le marché italien en rachetant trois établissements à Florence et Vérone pour un total de 95 millions d’euros.
• ADIA (Abu Dhabi Investment Authority) a acheté un complexe hôtelier de luxe en Sardaigne pour 180 millions d’euros, avec l’intention de le repositionner sous une marque internationale haut de gamme.
• Blackstone a investi 230 millions d’euros dans la rénovation d’un palais historique à Venise, destiné à devenir un hôtel de prestige.
• La Caisse des dépôts italienne (CDP) a engagé 120 millions d’euros dans des projets hôteliers à Rome et en Sicile, dans le cadre d’un plan de soutien au tourisme régional.

Ces opérations démontrent la diversité des profils d’investisseurs : fonds souverains, capital-investissement, banques de développement, groupes hôteliers internationaux et bureaux familiaux.

Les zones les plus attractives pour l’investissement

Les investissements se concentrent principalement dans les zones suivantes :

• Rome – Ville à forte demande touristique et affaires, Rome demeure le marché le plus actif. Le prix moyen par chambre dans le centre historique atteint 420 000 €.
• Milan – Capitale économique et hôte de nombreux salons internationaux, Milan attire les investissements dans les hôtels urbains haut de gamme.
• Florence – Les hôtels de charme et bâtiments patrimoniaux y sont très prisés.
• Venise – Malgré des contraintes réglementaires fortes, la demande pour les biens haut de gamme reste soutenue.
• Destinations balnéaires et rurales – La Sardaigne, la Toscane, les Pouilles ou encore la Calabre gagnent en popularité, en particulier pour les projets de type resort.

On note également un intérêt croissant pour le sud de l’Italie, qui offre un fort potentiel touristique à un coût d’entrée plus abordable.

Prix d’acquisition et rendements

Les prix moyens observés au premier semestre 2025 :

• 300 000 à 450 000 € par chambre dans les centres historiques de Rome, Milan et Florence.
• 200 000 à 350 000 € par chambre dans les villes secondaires comme Bologne, Gênes ou Vérone.
• 120 000 à 250 000 € par chambre dans les zones rurales ou côtières.

Les taux de rendement brut varient de 4,5 % à 6,5 %, selon l’emplacement, la qualité de l’actif et la stratégie opérationnelle. Les actifs prime affichent des rendements plus bas, mais offrent une plus grande résilience et une meilleure valorisation à long terme.

Facteurs moteurs du marché

Plusieurs éléments expliquent cette dynamique :

• Reprise du tourisme – Plus de 34 millions de visiteurs internationaux ont été accueillis en Italie au premier semestre 2025, soit une hausse de 12 % par rapport à 2024.
• Protection contre l’inflation – La flexibilité des tarifs hôteliers permet d’ajuster les prix rapidement en période de hausse des coûts.
• Opportunités de repositionnement – De nombreux actifs sont acquis en vue de rénovations ou de conversions vers des normes ESG.
• Demande pour le luxe et le bien-être – Le segment premium connaît une forte croissance dans les voyages post-pandémiques.
• Amélioration de l’accessibilité – L’extension des liaisons aériennes et ferroviaires facilite l’arrivée des touristes et des investisseurs.

Défis persistants

Malgré les perspectives favorables, plusieurs obstacles subsistent :

• Rareté des actifs de qualité – Surtout dans les centres-villes historiques, où les biens sont rarement mis en vente.
• Lenteur administrative – Les délais pour obtenir les permis de rénovation ou de changement d’usage sont longs.
• Coûts de construction en hausse – Inflation des matériaux et pénurie de main-d’œuvre qualifiée.
• Contraintes ESG – L’adaptation aux nouvelles normes environnementales implique des investissements conséquents.
• Saisonnalité des revenus – Notamment dans les zones balnéaires, où les performances varient fortement selon les saisons.

Perspectives pour le second semestre 2025

D’après les projections de Savills, le volume total des investissements hôteliers en Italie pourrait dépasser les 3 milliards d’euros d’ici fin 2025 si la tendance actuelle se poursuit. Parmi les opérations attendues :

• Vente d’un portefeuille de resorts sur la côte toscane.
• Arrivée de nouveaux investisseurs du Moyen-Orient et d’Asie à Rome et Milan.
• Consolidation d’actifs hôteliers par de grandes chaînes comme Marriott, Accor ou Hilton.

Grâce à la solidité de ses fondamentaux touristiques et à l’évolution des infrastructures, l’Italie reste l’un des marchés européens les plus attractifs pour les investissements dans l’hôtellerie.

Conclusion

Le marché hôtelier italien connaît une nette relance en 2025, avec plus de 1,5 milliard d’euros investis en six mois seulement. Le pays profite à la fois du dynamisme de son secteur touristique, d’une forte demande pour les séjours haut de gamme et d’une offre immobilière à fort potentiel de valorisation.

Si certains défis persistent, l’Italie continue de séduire les investisseurs à la recherche de revenus stables et d’opportunités à long terme dans l’un des secteurs les plus dynamiques de l’immobilier européen. Le second semestre 2025 s’annonce sous de bons auspices, avec une diversification accrue des profils d’investisseurs et des projets.