Ebensee am Traunsee est une petite ville de villégiature située en Haute-Autriche, sur la rive sud du pittoresque lac Traunsee. Grâce à sa combinaison unique de lacs, de montagnes et de forêts, elle attire à la fois les touristes et les investisseurs. Après une correction du marché en 2024 et une stabilisation en 2025, l’intérêt des investisseurs pour Ebensee est en hausse — notamment parmi les acheteurs internationaux à la recherche d’alternatives aux marchés surchauffés de Salzbourg ou d’Innsbruck.
Aperçu du marché immobilier en Autriche
En 2025, les prix moyens de l’immobilier résidentiel en Autriche sont environ :
- 4 375 €/m² pour les maisons individuelles,
- 5 900 €/m² pour les appartements dans les grandes villes.
Cependant, dans les zones moins urbanisées comme Ebensee, les prix sont bien plus accessibles — entre 3 000 et 3 600 €/m² selon le type de bien et sa proximité du lac.
Après une baisse modérée des prix (~2,1 %) en 2024, le marché s’est stabilisé en 2025. En Haute-Autriche, la situation est particulièrement favorable pour les acheteurs.
Que propose Ebensee aux investisseurs
Logements abordables
Sur le marché local, on trouve des appartements à partir de 149 000 € pour une surface d’environ 50 m², soit un prix de base autour de 3 000 €/m².
La location à long terme de ce type de bien peut générer un rendement annuel de 3,5 à 4,5 %, en particulier pour les logements situés près du lac ou à proximité des transports.
Biens de luxe
Des plateformes comme LuxuryEstate ou Engel & Völkers proposent des villas et maisons à Ebensee dans une fourchette de 646 000 à 695 000 €. Ces biens disposent généralement d’une vue panoramique sur le lac et d’un terrain privé.
Ils conviennent aussi bien à la résidence principale qu’à la location saisonnière. En haute saison (été et hiver), les loyers peuvent dépasser 400 €/nuit, permettant d’atteindre des rendements supérieurs à 7 % avec une bonne gestion.
Programmes neufs et logements écologiques
Le marché des constructions neuves progresse en Autriche, avec une hausse moyenne de 2,7 % en 2025. À Ebensee, les projets sont limités mais orientés vers l’efficacité énergétique et la durabilité. Les prix sont légèrement supérieurs — 3 600 à 4 000 €/m², mais ces biens offrent une meilleure valeur à long terme et des charges réduites.
En outre, une initiative conjointe d’Erste Bank et de la Banque Européenne d’Investissement (BEI) prévoit 1,5 milliard d’euros pour soutenir le développement de logements verts et abordables en Autriche, y compris en Haute-Autriche.
Locations touristiques de courte durée
Le tourisme reste fort à Ebensee tout au long de l’année, notamment grâce aux activités de plein air estivales et au ski en hiver (Feuerkogel). Cela crée un contexte favorable pour la location saisonnière via Airbnb ou Booking.
Tarifs moyens :
- Studios et appartements : 85 à 120 €/nuit,
- Villas et maisons : 250 à 500 €/nuit.
Avec une bonne stratégie de gestion, le rendement annuel peut atteindre 10 à 12 %.
Financement et prêts hypothécaires
En 2025, les banques autrichiennes proposent des prêts hypothécaires à taux fixe entre 3,2 et 3,9 %, selon la durée et le ratio prêt/valeur (LTV). Certaines banques acceptent volontiers les clients étrangers, notamment issus de l’UE.
Des subventions sont également disponibles pour les constructions écologiques, réduisant les coûts initiaux et améliorant la rentabilité.
Infrastructures et accessibilité
Ebensee est bien connectée aux grandes villes :
- Environ 1h30 de route depuis Salzbourg,
- Environ 1h depuis Linz,
- Connexions ferroviaires régionales fiables.
La ville dispose de toutes les commodités nécessaires : supermarchés, écoles, services de santé, téléphérique Feuerkogel, plages, musées, sentiers de randonnée.
Prévisions pour 2026–2027
Les analystes anticipent une hausse modérée des prix dans les stations de montagne et villes secondaires — environ 2 à 3 % par an. L’intérêt croissant pour un mode de vie plus proche de la nature, notamment chez les retraités européens et les télétravailleurs, renforce cette tendance.
Par ailleurs, les aides gouvernementales en faveur de la construction durable devraient se poursuivre, rendant les logements neufs encore plus attractifs.
Risques et précautions
- Saisonnalité : la demande locative est forte en été et en hiver, mais peut baisser au printemps et à l’automne.
- Réglementation : certaines zones restreignent la location touristique, notamment pour les non-résidents.
- Coûts d’exploitation : taxes, entretien, assurances doivent être pris en compte dans le calcul du rendement.
Il est essentiel de vérifier si la location touristique est autorisée pour le bien visé, car la réglementation peut varier.
Conclusion
En 2025, Ebensee se présente comme une excellente opportunité immobilière pour les investisseurs en quête de :
- Nature et environnement touristique stable,
- Prix d’entrée abordables (à partir de 149 000 €),
- Rendements locatifs possibles jusqu’à 10–12 %,
- Potentiel d’appréciation modérée mais stable.
C’est donc le bon moment pour investir à Ebensee, surtout dans une optique à long terme, en combinant usage personnel et rendement locatif. Le succès dépendra d’une sélection rigoureuse, d’une bonne gestion saisonnière et d’une compréhension claire du cadre juridique autrichien.
