M Core s’associe à Hermes pour une expansion de 500 millions d’euros dans le commerce de détail en Ibérie

Dans le cadre de l’une des plus importantes transactions immobilières commerciales de 2025, M Core, une plateforme d’investissement reconnue dans l’immobilier commercial, a officiellement annoncé une alliance stratégique avec la société britannique Hermes Investment Management. L’objectif de cette initiative conjointe est d’investir 500 millions d’euros dans le développement du commerce de détail dans la région ibérique — en particulier en Espagne et au Portugal — via l’acquisition, la réhabilitation et la création d’actifs commerciaux modernes et conformes aux normes ESG.

Cette opération marque une étape importante dans l’expansion internationale de M Core et s’inscrit dans la stratégie d’investissement durable à long terme de Hermes. Selon les analystes, ce partenariat pourrait redéfinir le paysage commercial ibérique, dans un contexte de reprise post-pandémique de la consommation, de retour du tourisme et de montée en puissance de formats de vente au détail de nouvelle génération.

Contexte et objectifs

Les deux parties ont confirmé que les 500 millions d’euros seront déployés sur les 24 à 30 prochains mois. Le portefeuille comprendra :

• des actifs de commerce de rue dans les centres de Madrid, Barcelone, Lisbonne et Porto ;
• des centres commerciaux de banlieue avec une forte fréquentation ;
• des complexes mixtes intégrant commerces, restauration et espaces culturels.

M Core mettra l’accent sur la revitalisation d’actifs sous-performants ou obsolètes en les transformant en destinations modernes et dynamiques. Hermes supervisera la stratégie ESG et veillera à la conformité avec les standards internationaux tels que BREEAM et LEED.

Pourquoi l’Ibérie ?

Le marché ibérique du commerce de détail affiche des signes de reprise solide. Selon Knight Frank, l’Espagne a enregistré en 2024 une hausse de 18 % des investissements dans le commerce de détail, atteignant 2,2 milliards d’euros. Le Portugal a affiché une croissance de 10 %, et les rendements locatifs à Lisbonne dépassent 6 % par an dans les zones centrales.

Plusieurs facteurs renforcent l’attrait de ce marché :

• le retour massif des touristes internationaux ;
• la stabilisation des dépenses de consommation ;
• la forte demande pour des locaux commerciaux premium dans les centres urbains ;
• un marché encore fragmenté laissant place à de nouveaux investisseurs.

Malgré la présence de grands acteurs (comme Amancio Ortega ou Merlin Properties), le marché reste ouvert à des stratégies innovantes et flexibles.

Principes stratégiques

La plateforme d’investissement repose sur quatre piliers essentiels :

1. Adaptabilité aux nouveaux consommateurs
   L’évolution du comportement des acheteurs, accélérée par le e-commerce, appelle à des modèles hybrides mêlant shopping, loisirs, gastronomie et expériences digitales.
2. ESG et efficacité énergétique
   Tous les actifs seront équipés de systèmes intelligents de gestion de l’énergie, de panneaux solaires et d’installations de recyclage. Hermes vise une certification BREEAM Excellent pour au moins 70 % du portefeuille.
3. Intégration urbaine
   Les projets seront reliés aux transports en commun, comprendront des espaces verts, des zones piétonnes et des équipements pour les cyclistes.
4. Gestion basée sur les données
   Grâce à l’intelligence artificielle et aux données en temps réel, les loyers, l’occupation et l’offre commerciale seront optimisés en fonction de la saisonnalité et du comportement des visiteurs.

Villes ciblées et projets envisagés

Les premières zones d’investissement incluent :

• Madrid : acquisition de biens dans les quartiers de Salamanca et Malasaña, orientés vers le luxe et la mode.
• Barcelone : requalification dans l’Eixample avec un accent sur la restauration et le tourisme.
• Lisbonne : intérêt pour l’Avenida da Liberdade et Baixa-Chiado, où les loyers dépassent 70 €/m².
• Porto : modernisation de commerces situés dans les quartiers touristiques et universitaires.

Des villes secondaires comme Valence, Braga ou Séville sont également à l’étude pour leur potentiel de croissance et leur manque d’infrastructures commerciales modernes.

Rendements et risques

Les prévisions indiquent un rendement attendu entre 6 % et 8 % par an, en particulier pour les actifs réhabilités comme d’anciens centres commerciaux transformés en hubs lifestyle ou en espaces mixtes.

Les principaux risques identifiés sont :

• la volatilité des loyers due à l’inflation ;
• l’évolution incertaine de la consommation ;
• la concurrence accrue du commerce en ligne.

Néanmoins, les experts estiment que le modèle de commerce « expérientiel » compensera largement ces risques à moyen terme.

Déclarations des dirigeants

Chris King, directeur général de M Core, a déclaré :

« C’est une étape stratégique dans l’élargissement de notre présence européenne. L’Espagne et le Portugal sont des marchés vivants, portés par le tourisme et une demande urbaine dynamique. Avec Hermes, nous voulons créer des espaces qui ne sont pas seulement commerciaux, mais vivants, durables et performants. »

Du côté de Hermes, un porte-parole ajoute :

« Notre stratégie d’investissement responsable trouve un écho naturel en Ibérie. Ces régions sont riches en histoire et en vie urbaine. Nous voulons y inscrire nos projets dans le respect de l’environnement, de la culture locale et de l’économie. »

Impact sur le marché

Cette opération pourrait déclencher une vague de changements dans le secteur ibérique du commerce de détail :

• intensification de la concurrence pour les actifs en centre-ville ;
• accélération de la modernisation des formats commerciaux ;
• intérêt croissant des investisseurs institutionnels étrangers ;
• basculement vers un commerce plus connecté, écologique et orienté vers l’expérience client.

Des effets d’entraînement pourraient aussi bénéficier aux villes moyennes, en répondant à une demande croissante d’espaces commerciaux contemporains.

Rôle des technologies

M Core intégrera une infrastructure numérique avancée dans chaque actif :

• analyse en temps réel du comportement des visiteurs ;
• modulation intelligente des loyers ;
• campagnes marketing dynamiques selon les flux, la météo et les événements.

Cette approche permettra une gestion optimisée, une amélioration de la fréquentation et une meilleure rentabilité locative.

Durabilité et responsabilité sociale

Au-delà des certifications, les projets incluront :

• des systèmes de CVC économes en énergie ;
• des sources d’énergie renouvelable sur site ;
• des espaces communautaires, marchés en plein air, animations culturelles.

Les deux partenaires visent à ce que ces espaces deviennent des actifs non seulement financiers, mais aussi sociaux et écologiques pour les villes qui les accueillent.

Conclusion

Le partenariat entre M Core et Hermes, doté d’un budget de 500 millions d’euros, marque une nouvelle étape dans l’évolution du commerce de détail en Ibérie. Il ne s’agit pas seulement d’une initiative financière, mais d’une vision ambitieuse alliant performance économique, urbanisme progressiste et innovation durable.

Dans une région en pleine mutation, cette initiative pourrait redéfinir le rôle du commerce de détail au XXIe siècle : non plus de simples magasins, mais des lieux de vie, où se rejoignent consommation, technologie et responsabilité sociétale. Les premiers projets devraient être annoncés dans les mois à venir, mais une chose est déjà sûre : une nouvelle ère du commerce s’ouvre pour l’Espagne et le Portugal.