TORONTO / SÃO PAULO / SÉOUL — Le Conseil du régime de pensions du Canada (CPPIB) a annoncé la scission d’un portefeuille résidentiel d’une valeur totale de 650 millions d’euros au Brésil et en Corée du Sud, en créant deux plateformes indépendantes. Cette opération vise à renforcer l’agilité stratégique, à attirer des co-investisseurs institutionnels et à approfondir l’exposition du fonds aux marchés urbains résidentiels en forte croissance en Amérique latine et en Asie.
La restructuration consiste à créer deux entités régionales spécialisées dans le développement et la gestion de projets de condominiums dans les grandes agglomérations. Le CPPIB conservera des participations majoritaires dans les deux structures, réaffirmant son engagement à long terme envers ces marchés malgré les incertitudes qui planent sur l’immobilier mondial.
Contexte stratégique
Avec plus de 430 milliards d’euros d’actifs sous gestion, le CPPIB figure parmi les plus grands investisseurs institutionnels au monde. L’immobilier résidentiel dans les pays émergents à forte urbanisation constitue un axe stratégique, notamment dans des métropoles comme São Paulo et Séoul, qui connaissent à la fois une pénurie foncière et une expansion de la classe moyenne.
Cette scission fait suite à un examen stratégique du portefeuille du CPPIB, au cours duquel les projets résidentiels urbains ont été identifiés comme des cibles d’investissement prioritaires. Selon le fonds, le recours à des plateformes autonomes permettra de mieux s’adapter aux dynamiques locales, de faciliter les partenariats avec des développeurs et d’optimiser les rendements grâce à un engagement direct dans les phases de développement.
Brésil : le pari de la densité à São Paulo
Au Brésil, la nouvelle structure baptisée Vértice Residencial sera basée à São Paulo et gèrera un portefeuille initial de huit projets de condominiums, pour une valeur estimée à 280 millions d’euros. Ces projets sont situés dans des quartiers prisés comme Itaim Bibi, Vila Olímpia et Moema, et visent la classe moyenne supérieure à la recherche de logements verticaux de qualité.
Le partenaire opérationnel reste Even Construtora, l’un des principaux promoteurs brésiliens, avec lequel le CPPIB collabore depuis 2016. Even continuera à gérer les aspects opérationnels (permis, construction, conception), tandis que le CPPIB supervisera la gestion stratégique et les décisions financières.
Gustavo Rivera, directeur général pour l’Amérique latine au CPPIB, a déclaré :
« La population de São Paulo ne cesse de croître, et la demande pour des logements bien situés et de qualité s’intensifie. Avec Vértice, nous serons plus réactifs aux opportunités du marché tout en élargissant notre portefeuille. »
Corée du Sud : développement urbain intelligent
En Corée du Sud, la plateforme nouvellement créée s’appelle Hanseu Housing Ventures et regroupe des projets situés à Séoul, Suwon et Incheon, pour une valeur totale estimée à 370 millions d’euros. Elle comprend à la fois des constructions neuves et des programmes de rénovation urbaine en partenariat avec les autorités locales.
Le partenaire principal est SK D&D, l’un des développeurs immobiliers les plus réputés du pays. Fort d’un partenariat avec le CPPIB depuis 2018, SK D&D se concentrera désormais sur la réalisation de logements durables, intelligents et connectés, adaptés aux besoins des ménages urbains coréens.
Les zones visées incluent notamment Mapo-gu et Gangdong-gu à Séoul, ainsi que les projets inscrits dans le cadre du plan « Re:Seoul 2040 » pour le renouvellement du tissu urbain ancien.
Objectifs et avantages de la scission
Selon le CPPIB, les principaux objectifs de cette réorganisation sont les suivants :
- Souplesse opérationnelle : les plateformes autonomes permettent des décisions plus rapides et mieux adaptées aux réalités locales ;
- Attraction de co-investisseurs : ces entités structurées facilitent l’entrée de partenaires institutionnels locaux et internationaux, tels que fonds de pension et compagnies d’assurance ;
- Transparence accrue : les plateformes séparées offrent une meilleure traçabilité financière et un contrôle plus rigoureux des risques ;
- Rendement optimisé : la participation directe dans les cycles de développement permet d’améliorer significativement les performances par rapport à la détention passive d’actifs.
Réactions du marché et perspectives
Les analystes accueillent favorablement cette initiative. Un représentant de JLL Amérique latine commente :
« Le recours à des plateformes spécialisées est une approche judicieuse de gestion du risque. Cela ouvre également la voie à de futures introductions en bourse ou cessions stratégiques si le besoin de liquidité se fait sentir. »
En Corée, les analystes de Samsung Securities estiment que la présence renforcée d’un acteur comme le CPPIB augmente la crédibilité du marché résidentiel et incite d’autres investisseurs à suivre.
Le CPPIB envisage de faire entrer des co-investisseurs dans les deux plateformes d’ici 12 à 18 mois. Ces partenaires pourraient inclure à la fois des investisseurs internationaux et des institutions financières locales. L’objectif est d’atteindre une taille critique de plus d’un milliard d’euros d’actifs sous gestion pour chaque plateforme dans un horizon de trois à cinq ans.
Conclusion
Avec la création de Vértice Residencial au Brésil et de Hanseu Housing Ventures en Corée du Sud, le CPPIB montre sa capacité à adapter ses stratégies d’investissement immobilier face à un environnement mondial complexe. Cette scission de 650 millions d’euros de projets de condominiums lui permet de gagner en agilité, de renforcer ses partenariats locaux et de mieux capter les dynamiques urbaines en pleine mutation.
Dans un contexte de transformation démographique et urbaine rapide, notamment à São Paulo et Séoul, le CPPIB confirme que l’immobilier reste un pilier central de sa stratégie à long terme. Ces plateformes sont bien positionnées pour générer à la fois des rendements financiers durables et un impact social tangible.
