En 2025, la société d’investissement américaine Welltower Inc. est devenue le leader mondial parmi les entreprises immobilières cotées en bourse en termes de capitalisation boursière, surpassant des géants tels que Prologis, Equinix et Realty Income. Ce succès met en lumière l’importance croissante du secteur des soins de santé dans le paysage global de l’investissement immobilier.
Croissance de la capitalisation boursière
Début juin 2025, la valeur boursière de Welltower a dépassé les 40 milliards d’euros, ce qui en fait le plus grand fonds de placement immobilier coté en bourse (REIT) au monde. Selon les données récentes, l’action de la société a augmenté de plus de 20 % au cours des 12 derniers mois, portée par des résultats financiers solides, une expansion dynamique et une demande constante pour les infrastructures de soins aux personnes âgées et de santé.
À titre de comparaison, la capitalisation boursière de Prologis, qui détenait auparavant la première place, est d’environ 39 milliards d’euros, tandis qu’Equinix, spécialisé dans les centres de données, est valorisé à environ 36 milliards d’euros. Ce changement de hiérarchie sur le marché a surpris de nombreux analystes, habitués à voir les actifs industriels et technologiques en tête.
Profil de l’entreprise
Basée à Toledo, dans l’Ohio, Welltower Inc. est l’un des plus grands propriétaires mondiaux d’immobilier dans le secteur des soins de santé. La société investit principalement dans des biens immobiliers destinés à :
- des résidences pour personnes âgées et des établissements de soins assistés,
- des centres médicaux ambulatoires,
- des cliniques spécialisées et des établissements de soins palliatifs.
Au début de l’année 2025, le portefeuille de Welltower comprenait plus de 2 000 propriétés aux États-Unis, au Canada et au Royaume-Uni. Elle collabore avec des opérateurs de premier plan tels que Sunrise Senior Living, Atria et Genesis HealthCare.
Les moteurs du leadership
1. Une demande en forte croissance
Le principal moteur du succès de Welltower est la forte croissance de la demande de services de santé. Les populations occidentales vieillissent rapidement : selon les prévisions de l’ONU, plus de 20 % des habitants des États-Unis et de l’Europe auront plus de 65 ans d’ici 2030. Cela crée un besoin massif en logements adaptés et en soins de longue durée.
2. Une stratégie d’investissement flexible
Welltower adopte une stratégie d’investissement flexible, axée sur :
- l’acquisition de biens modernes et performants,
- la rénovation d’infrastructures vieillissantes,
- des partenariats stratégiques avec des opérateurs de soins et des assureurs.
L’entreprise renforce également sa présence au Royaume-Uni, où la demande pour les résidences médicalisées devrait croître rapidement.
3. De solides performances financières
Les résultats financiers du premier trimestre 2025 ont révélé :
- un chiffre d’affaires de 1,8 milliard d’euros (+14 % en glissement annuel),
- un bénéfice net de 540 millions d’euros,
- une hausse de 9 % des fonds provenant de l’exploitation (FFO).
L’entreprise affiche une rentabilité élevée, même dans un contexte d’inflation et de taux d’intérêt changeants. Elle maintient un ratio dette/actif autour de 38 %, l’un des meilleurs du secteur.
Paysage concurrentiel
Malgré son leadership, le marché reste très concurrentiel. Voici un aperçu des principaux acteurs :
| Entreprise | Secteur | Capitalisation boursière | Zones d’activité |
|---|---|---|---|
| Welltower | Immobilier de santé | +40 milliards € | États-Unis, Canada, UK |
| Prologis | Logistique industrielle | 39 milliards € | États-Unis, Europe, Asie |
| Equinix | Centres de données | 36 milliards € | Monde entier |
| Realty Income | Immobilier commercial | 34 milliards € | États-Unis, Europe |
Prologis continue de dominer dans le secteur logistique, notamment grâce au commerce en ligne. Equinix progresse grâce à la demande croissante pour les services cloud. Toutefois, le positionnement de Welltower dans l’immobilier de santé offre un modèle d’affaires plus résilient face à la volatilité du marché.
Engagement ESG et durabilité
Welltower met fortement l’accent sur le développement durable. Plus de 60 % de son portefeuille est conforme aux normes d’efficacité énergétique LEED et BREEAM. L’entreprise investit également dans la formation du personnel soignant et dans les innovations numériques au sein des résidences pour seniors.
Points saillants du dernier rapport ESG :
- réduction des émissions de CO₂ de 12 % depuis 2023 ;
- 45 % de femmes aux postes de direction ;
- lancement du programme Welltech pour numériser les services de soins.
Confiance des investisseurs
Les investisseurs institutionnels manifestent un intérêt croissant pour Welltower. Parmi les principaux actionnaires figurent BlackRock, Vanguard et State Street. Fidelity a récemment porté sa participation à 6,5 %, ce qui témoigne d’une forte confiance dans la stratégie de l’entreprise.
Depuis le début de l’année 2025, plus de 15 analystes ont relevé leurs recommandations sur l’action Welltower, mettant en avant une croissance stable des dividendes (environ 4,1 % par an) et un potentiel de revalorisation à long terme.
Impact sur le secteur immobilier
Le succès de Welltower pourrait transformer la structure du marché immobilier. Alors que les actifs logistiques et technologiques dominaient jusqu’à présent, l’attention des investisseurs se tourne désormais vers des biens à fort impact social, notamment dans les domaines de la santé et des résidences pour personnes âgées.
Les analystes estiment que d’autres REIT spécialisés dans la santé, tels que Ventas ou Healthpeak Properties, pourraient également profiter de ces dynamiques démographiques favorables.
Perspectives pour 2025–2026
Les prévisions restent optimistes pour l’entreprise. On attend notamment :
- une croissance de 8 à 10 % du portefeuille d’ici la fin de 2025 ;
- une entrée sur les marchés espagnol et allemand ;
- une augmentation du FFO à 2,2 milliards € en 2026 ;
- la poursuite de la politique de hausse des dividendes (+3 à 5 % par an).
Welltower envisage également de lancer un fonds ESG au Royaume-Uni, doté d’un capital initial allant jusqu’à 1,2 milliard €.
Conclusion
Welltower s’impose comme un leader mondial de l’immobilier en misant sur un segment stable et socialement crucial : les infrastructures de santé et de soins aux personnes âgées. La forte demande, une stratégie financière maîtrisée et l’accent mis sur le développement durable font de l’entreprise une référence pour la nouvelle génération de REIT.
Dans un contexte économique incertain, le modèle de Welltower prouve que les investissements dans le bien-être peuvent être à la fois éthiques et rentables.
