En juin 2025, trois grandes sociétés d’investissement — Kennedy Wilson (États-Unis), Kenedix et Hulic (Japon) — ont finalisé l’acquisition conjointe d’un actif immobilier de premier plan à Seattle pour un montant de 161 millions d’euros (environ 173 millions de dollars). Il s’agit de l’une des plus importantes transactions transfrontalières dans le secteur des bureaux aux États-Unis depuis le début de l’année, illustrant l’intérêt persistant des investisseurs internationaux pour les actifs de qualité situés dans les pôles technologiques américains.
L’actif acquis : Tower 333
L’actif concerné est la Tower 333, un gratte-ciel de bureaux de catégorie A situé dans le centre de Bellevue, une ville dynamique faisant partie de l’agglomération de Seattle. La tour comprend plus de 43 000 mètres carrés de bureaux répartis sur 20 étages, avec des infrastructures modernes, une certification LEED Gold, un parking souterrain, une salle de sport, des espaces de coworking et des services de restauration.
Construite en 2008, Tower 333 est considérée comme un immeuble emblématique de Bellevue. Elle se situe à proximité immédiate des bureaux régionaux d’Amazon, Microsoft, Meta, Salesforce et d’autres grandes entreprises technologiques, dans un quartier bien desservi par les transports publics.
Structure de la transaction
Bien que la répartition exacte des parts ne soit pas rendue publique, Kennedy Wilson assurera la gestion opérationnelle de l’actif, tandis que Kenedix et Hulic ont apporté la majorité du capital. Les trois entités ont créé une coentreprise pour gérer l’acquisition et l’exploitation future du bien, en adoptant un modèle flexible de gouvernance et de répartition des revenus.
La transaction a été conclue rapidement avec l’assistance de cabinets de conseil et de juristes spécialisés, notamment JLL côté intermédiaire et plusieurs cabinets internationaux pour le volet juridique et fiscal.
Bellevue : un sous-marché stratégique
Bellevue s’est imposée ces dernières années comme l’un des sous-marchés les plus dynamiques des États-Unis. Cette commune de la région de Seattle connaît une forte croissance démographique et une concentration élevée d’entreprises innovantes. Elle attire également une main-d’œuvre qualifiée, ce qui renforce sa solidité économique.
D’après CBRE, le taux de vacance des bureaux à Bellevue était d’environ 16,1 % au début de 2025 — un niveau inférieur à la moyenne nationale. Les loyers pour les immeubles de catégorie supérieure se situent entre 45 € et 53 € par mètre carré et par mois, avec des actifs comme Tower 333 positionnés dans le haut de cette fourchette.
Plus de 70 % des surfaces de la Tower 333 sont actuellement louées à des entreprises des secteurs technologique, financier et juridique, offrant aux nouveaux propriétaires une source de revenus immédiate et stable.
Contexte du marché des bureaux aux États-Unis en 2025
Le secteur des bureaux aux États-Unis traverse une période de transition profonde. Le développement du travail hybride et à distance, associé à une politique monétaire plus restrictive, a entraîné une baisse de la demande dans les grands marchés traditionnels tels que New York, San Francisco et Chicago.
Cependant, des marchés comme Seattle, Austin ou certaines villes californiennes résistent mieux grâce à leur tissu technologique et à une croissance démographique soutenue. Bellevue, en tant que pôle d’innovation dans la région de Seattle, bénéficie pleinement de cette dynamique.
Selon Real Capital Analytics, le volume global des transactions dans l’immobilier de bureaux aux États-Unis a chuté de 32 % sur un an au premier semestre 2025. Néanmoins, les actifs « trophées » dans des localisations premium, avec certification environnementale et bons profils locatifs, continuent de capter l’intérêt des investisseurs mondiaux.
Profil des investisseurs
Kennedy Wilson est une société américaine de gestion d’actifs immobiliers présente sur toute la côte ouest des États-Unis et en Europe. Elle gère un portefeuille diversifié comprenant des bureaux, des logements et des projets mixtes, pour un volume supérieur à 15 milliards d’euros.
Kenedix, filiale du groupe financier Sumitomo Mitsui, est basée à Tokyo et développe activement ses investissements à l’étranger, notamment aux États-Unis, au Royaume-Uni et en Australie. Sa stratégie repose sur des actifs stables et générateurs de revenus à long terme, avec une attention particulière portée aux critères ESG.
Hulic, également japonais, est un investisseur engagé dans le développement durable. Il détient un portefeuille diversifié composé d’actifs commerciaux, résidentiels et hôteliers, en mettant l’accent sur l’efficacité énergétique et le renouvellement urbain.
Ensemble, ces trois acteurs combinent expertise opérationnelle, solidité financière et vision à long terme centrée sur la performance durable.
Perspectives pour Tower 333
L’actif acquis est évalué avec un taux de rendement brut situé entre 5,0 % et 5,2 %, selon des analystes indépendants. À court terme, les propriétaires prévoient de conserver la structure locative actuelle, tout en procédant à des modernisations légères des parties communes et à des améliorations ESG, telles que l’optimisation énergétique et l’intégration d’espaces de bien-être pour les locataires.
À moyen terme, des ajustements de la configuration intérieure, la modernisation des systèmes technologiques et le développement des services en rez-de-chaussée sont envisagés pour accroître l’attractivité de l’immeuble.
Compte tenu de sa localisation stratégique, de la qualité de ses occupants et de la solidité du marché local, Tower 333 est positionné pour offrir des flux de trésorerie stables et une appréciation du capital sur le long terme.
Tendances d’investissement global
Cette transaction reflète une tendance plus large d’augmentation des investissements japonais dans l’immobilier américain. En raison des taux d’intérêt très bas au Japon et du manque d’opportunités domestiques attractives, les grands investisseurs institutionnels japonais se tournent de plus en plus vers les marchés étrangers.
D’après MSCI, les capitaux japonais ont représenté plus de 2,3 milliards d’euros d’investissements dans l’immobilier américain au premier trimestre 2025, dont une part significative dans le segment des bureaux. Alors que les investisseurs européens ralentissent leurs activités face à une réglementation accrue, les acteurs japonais occupent une place croissante.
Cette opération illustre aussi la priorité donnée à des actifs conformes aux critères ESG, alliant performance énergétique, accessibilité, et qualité de vie au travail.
Conclusion
L’acquisition de Tower 333 à Bellevue pour 161 millions d’euros par Kennedy Wilson, Kenedix et Hulic illustre le positionnement stratégique de ces acteurs sur le segment haut de gamme de l’immobilier de bureaux. Alors que d’autres marchés font face à des incertitudes, Bellevue apparaît comme un îlot de stabilité, porté par l’innovation et une demande professionnelle soutenue.
Cet investissement témoigne de la capacité des grands investisseurs internationaux à cibler sélectivement les actifs les plus résilients. Tower 333 représente non seulement un actif à fort rendement, mais aussi un exemple de repositionnement vers des bureaux durables, modernes et adaptés aux nouvelles exigences du marché du travail.
