Le marché immobilier de bureaux à Tokyo continue de montrer des signes de reprise, avec une baisse du taux de vacance pour le troisième trimestre consécutif. Selon un rapport de Miki Shoji, le taux moyen de vacance dans les quartiers centraux de Tokyo — y compris Marunouchi, Shinjuku, Ginza et Shibuya — est tombé à 5,5 % au premier trimestre 2025, contre 5,9 % au trimestre précédent et 6,5 % un an plus tôt.
Cette tendance reflète non seulement une confiance croissante des entreprises, mais aussi des changements structurels dans les préférences des locataires face à la réalité post-pandémique.
Baisse des vacances et reprise de l’activité locative
Les analystes signalent une augmentation des contrats de location dans les principaux pôles d’affaires de Tokyo. Les entreprises du secteur financier, de l’informatique et du conseil se montrent particulièrement dynamiques. Selon CBRE Japan, le volume total des nouveaux contrats de location dans le centre de Tokyo a augmenté de 12 % en glissement annuel.
Les propriétaires, autrefois confrontés à de longues périodes de vacance, constatent désormais une demande accrue pour des espaces de bureaux de grande taille, allant de 300 à 1 000 m². De nombreuses entreprises cherchent à regrouper leur personnel dans un seul espace, notamment dans le cadre du travail hybride.
Facteurs expliquant l’amélioration du marché
1. Retour au bureau et modèles hybrides
Depuis 2024, de plus en plus d’entreprises japonaises retournent au travail en présentiel ou adoptent des modèles hybrides. Cela a entraîné une reconfiguration des bureaux et une demande accrue pour des espaces modernes dotés de salles de réunion, d’espaces détente et de systèmes de ventilation améliorés. Les entreprises recherchent des environnements qui favorisent la culture d’entreprise et la productivité.
2. Résilience de l’économie japonaise
Malgré les défis économiques mondiaux, l’économie japonaise reste stable. Le PIB a augmenté de 1,1 % au premier trimestre 2025, soutenu par les exportations et la consommation intérieure. Ce contexte favorable encourage les investissements dans l’immobilier de bureaux.
3. Offre limitée de nouveaux bâtiments
Peu de nouveaux projets ont été livrés ces 12 derniers mois. Selon Mori Building, l’offre neuve pour 2024–2025 ne devrait pas dépasser 500 000 m², un volume inférieur aux cycles précédents. Cette limitation de l’offre contribue à réduire les taux de vacance.
Retour des locataires internationaux
Les entreprises étrangères reviennent également sur le marché tokyoïte. Les entreprises technologiques et les institutions financières venant des États-Unis, de Corée du Sud et de Singapour renforcent leur présence ou ouvrent de nouveaux sièges régionaux.
Parmi les exemples notables :
- Google Japan, qui a loué 4 000 m² supplémentaires à Shibuya
- DBS Bank, qui a étendu ses bureaux dans la Marunouchi Tower
- Hyundai Capital, qui a déplacé sa division japonaise dans Akasaka Intercity Air
Stabilisation des loyers
Avec la baisse des vacances et la reprise de la demande, les loyers moyens commencent à se stabiliser. Selon Miki Shoji, le loyer moyen de base dans les quartiers centraux s’élève à 20 800 ¥/m²/mois (environ 138 €/m²/mois), soit une légère hausse par rapport au trimestre précédent.
Les bureaux premium de classe A situés à Marunouchi ou Toranomon Hills enregistrent des hausses plus importantes, allant jusqu’à 4 % sur un an.
Retour de la confiance des investisseurs
Les fonds d’investissement et les REITs s’intéressent de plus en plus aux actifs bien loués et occupés à long terme. Au premier trimestre 2025, les investissements dans les bureaux à Tokyo ont atteint 530 milliards de yens (environ 3,3 milliards d’euros), soit une augmentation de 18 % par rapport à 2024.
Parmi les transactions récentes figurent l’achat d’un immeuble à Nihonbashi par Mitsui Fudosan Logistics REIT et l’acquisition d’un complexe à Minato par Global One Real Estate Investment.
Perspectives pour 2025
CBRE et Savills prévoient que le taux de vacance pourrait tomber à 5 % d’ici fin 2025. Les quartiers de Marunouchi, Akasaka et Shibuya devraient rester dynamiques, grâce à la modernisation du parc immobilier et aux projets d’infrastructure.
Le marché pourrait aussi voir se multiplier les formules locatives flexibles : baux avec options de sortie, périodes de gratuité, contrats modulables — des solutions attrayantes pour les PME.
Conclusion
La baisse du taux de vacance des bureaux à Tokyo pour le troisième trimestre consécutif reflète une reprise continue de l’activité économique, une confiance accrue des locataires et un marché de plus en plus équilibré.
Pour les investisseurs, les propriétaires et les entreprises, cela signifie davantage d’opportunités, aussi bien en matière d’optimisation de l’espace que de valorisation d’actifs. Le marché de l’immobilier de bureaux à Tokyo s’oriente clairement vers une phase de croissance durable pour le reste de l’année 2025 et au-delà.
