Frasers Hospitality Trust (FHT), l’un des principaux fonds d’investissement axés sur l’hôtellerie en Asie, s’apprête à être retiré de la cote boursière dans le cadre d’une opération de privatisation majeure évaluée à environ 1,1 milliard d’euros. Cet événement marque un tournant significatif pour l’entreprise et pour le paysage financier singapourien, dans un contexte de volatilité des rendements et d’évolution des préférences des investisseurs vis-à-vis des marchés publics.
Raisons de la privatisation : remédier à la sous-évaluation
Créé en 2014 en tant que premier fonds hôtelier asiatique avec une structure combinée REIT (fonds de placement immobilier) et Business Trust, FHT a fait face à une pression croissante des investisseurs en raison d’un écart persistant entre sa capitalisation boursière et la valeur nette de ses actifs (VNA). Lors de l’annonce du projet de privatisation, le prix de l’action se négociait avec une décote de plus de 30 % par rapport à sa VNA.
La proposition émane de Frasers Property Limited, actionnaire majoritaire de FHT, via sa filiale Frasers Property Hospitality Trust Holdings. L’objectif est de restaurer la juste valeur des actifs et d’offrir une sortie avantageuse aux actionnaires minoritaires.
Structure de l’opération : offre en numéraire avec prime
Les actionnaires minoritaires se verront offrir 0,70 SGD par action (environ 0,48 €), soit une prime de 43,8 % par rapport au prix moyen pondéré sur 12 mois, et de 7,3 % par rapport à la valeur nette des actifs.
La valeur totale de l’opération est estimée à 1,14 milliard d’euros, dont environ 550 millions seront alloués au rachat des parts des minoritaires. Frasers Property prévoit de financer cette opération à l’aide de ressources internes et de lignes de crédit disponibles, sans faire appel à des capitaux extérieurs.
Portefeuille de FHT : composition et répartition géographique
Au moment de l’offre, FHT détenait 14 actifs hôteliers dans des hubs majeurs d’affaires et de tourisme à Singapour, au Royaume-Uni, au Japon, en Australie et en Malaisie. La valeur totale du portefeuille est estimée à 1,7 milliard d’euros.
Parmi les actifs phares figurent :
- InterContinental Singapore ;
- Park International Hotel à Londres ;
- Novotel Melbourne on Collins ;
- ANA Crowne Plaza à Osaka.
Ces établissements sont majoritairement orientés vers le tourisme international et les voyages d’affaires, les rendant sensibles aux fluctuations économiques mondiales.
Réaction du marché et position des actionnaires
Suite à l’annonce de la privatisation, le cours de l’action FHT s’est rapproché du prix proposé. Bien que l’offre inclue une prime, certains analystes estiment qu’elle reste en deçà de la valeur réelle du portefeuille, notamment compte tenu du rebond du secteur touristique post-pandémie.
Cependant, Frasers Property détient déjà environ 66 % de FHT, ce qui facilite l’obtention du quorum requis. L’approbation nécessite 75 % des voix des actionnaires votants, avec moins de 10 % d’opposition parmi les investisseurs indépendants. Si elle est validée, la cotation de FHT sera suspendue.
Contexte général : augmentation des retraits de la cote en Asie
Cette décision de FHT s’inscrit dans une tendance régionale plus large. De nombreuses entreprises cotées, notamment dans l’immobilier et l’hôtellerie, subissent une sous-évaluation persistante. Cela incite les actionnaires majoritaires à retirer leurs actifs de la bourse pour bénéficier d’une gestion plus souple.
Parmi les exemples similaires :
- Fusion de Mapletree North Asia Commercial Trust avec MCT ;
- Regroupement d’ESR-REIT avec Sabana REIT ;
- Réflexion de Cromwell European REIT sur une éventuelle restructuration.
Les analystes prévoient une poursuite des privatisations en Asie, notamment en raison de la faible liquidité et des décotes constantes sur les marchés immobiliers cotés.
Avantages et inconvénients pour les investisseurs
Pour les investisseurs minoritaires, l’offre peut représenter une opportunité de valoriser leurs actifs après une période de performance modérée. Toutefois, certains estiment que conserver leurs parts pourrait générer de meilleurs rendements via les dividendes, dans un contexte de reprise du tourisme.
À l’inverse, la privatisation permettra au sponsor de mieux repositionner les actifs sous-performants, d’investir dans des rénovations et de développer les opérations sans contraintes du marché boursier.
Stratégie de Frasers Property : intégration et simplification
Pour Frasers Property, cette opération s’inscrit dans une stratégie visant à simplifier sa structure et à renforcer le contrôle de sa division hôtelière. Présente dans plus de 70 pays, la société réorganise activement ses activités pour se concentrer sur les segments les plus rentables.
L’intégration du portefeuille de FHT vise à améliorer les synergies opérationnelles, augmenter la marge d’exploitation et optimiser la dette grâce à une gestion consolidée.
Conséquences possibles pour le secteur hôtelier
Si elle réussit, cette opération pourrait inciter d’autres REIT hôteliers à envisager une privatisation face à une sous-évaluation prolongée. Elle pourrait servir de modèle à d’autres fonds dans une situation similaire.
La transaction pourrait également entraîner des changements dans les modèles d’exploitation, avec un passage des baux fixes vers des contrats de gestion plus souples, adaptés à la performance du marché.
Conclusion
La privatisation de Frasers Hospitality Trust pour 1,1 milliard d’euros illustre l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour un contrôle direct des actifs dans un contexte économique incertain. L’opération reflète l’objectif de Frasers Property d’améliorer la performance, d’éliminer la décote sur la VNA et de renforcer la résilience de son portefeuille hôtelier.
Cette décision pourrait entraîner une transformation plus large du marché immobilier coté en Asie et inciter d’autres fonds à réévaluer leur présence en bourse. Les observateurs du secteur suivront de près les répercussions de cette transaction dans les mois à venir.
