En 2025, le marché immobilier mondial entre dans une phase de profonde transformation, marquée par des évolutions démographiques, des pressions environnementales, des avancées technologiques et un redéploiement des flux d’investissement. Les analystes se tournent de plus en plus vers les prévisions pour 2030 afin d’identifier les types de biens et les localisations les plus prometteurs, qu’il serait judicieux d’acheter dès aujourd’hui. Cet article propose un aperçu complet des tendances majeures qui façonneront la demande future en immobilier résidentiel et commercial, ainsi qu’une sélection des actifs les plus porteurs à moyen et long terme.
Changement démographique et essor des villes secondaires
La démographie est l’un des moteurs les plus puissants de la demande immobilière. Selon l’ONU, la population mondiale atteindra 8,5 milliards d’individus d’ici 2030, dont plus de 60 % vivront dans des zones urbaines. Toutefois, cette croissance ne concernera pas seulement les grandes métropoles comme New York, Londres ou Tokyo. Les villes secondaires — comptant entre 200 000 et 1 million d’habitants — attirent de plus en plus l’attention grâce à leur coût de la vie plus abordable, à une meilleure qualité d’infrastructures et à un cadre de vie plus durable.
Des villes comme Leipzig (Allemagne), Wrocław (Pologne), Montpellier (France) ou Saragosse (Espagne) enregistrent déjà une hausse soutenue des prix de l’immobilier, de l’ordre de 5 à 7 % par an. Selon les cabinets JLL et Savills, cette dynamique devrait se poursuivre jusqu’à la fin de la décennie.
Nouveaux formats résidentiels : plus petits, plus intelligents, plus écologiques
La demande en logement à l’horizon 2030 ne sera pas seulement dictée par la localisation, mais aussi par le format. Les jeunes générations privilégient désormais les logements compacts, fonctionnels et technologiquement avancés. Les mini-maisons, les studios modulables, et les appartements intelligents dotés de systèmes automatisés pour l’éclairage, la ventilation ou la consommation énergétique séduisent de plus en plus.
Parmi les critères d’un investissement immobilier pertinent à l’approche de 2030 :
- Une superficie inférieure à 60 m² en zone urbaine ;
- Une efficacité énergétique de classe A ou supérieure ;
- Des panneaux solaires et systèmes de stockage d’énergie ;
- Une connexion à un réseau intelligent de gestion des bâtiments.
Ce type de logement permet non seulement de réduire les frais d’exploitation, mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment dans les pays de l’Union européenne où les normes écologiques sont encouragées.
Immobilier commercial : flexibilité et innovation technologique
Le marché des bureaux a connu une mutation profonde depuis la pandémie de COVID-19. D’ici 2030, la demande sera portée par des entreprises fonctionnant en mode hybride ou totalement à distance. Cela crée de nouvelles opportunités pour :
- Les espaces de coworking situés en centre-ville ou en périphérie résidentielle ;
- Les surfaces polyvalentes pouvant être facilement reconfigurées ;
- Les immeubles de bureaux durables, certifiés BREEAM ou LEED.
En parallèle, les entrepôts et plateformes logistiques constituent un autre segment porteur. Avec l’essor du commerce en ligne et des livraisons express, les hubs de logistique du dernier kilomètre (last mile) connaissent un fort engouement, en particulier dans les zones urbaines de plus de 300 000 habitants.
Tourisme et locations de courte durée : un retour prudent de la demande
Le marché de la location de courte durée, fortement touché pendant la pandémie, connaît un net rebond, notamment dans les régions méditerranéennes et en Europe de l’Est. Les plateformes comme Airbnb ou Booking.com poursuivent leur évolution, tandis que certaines municipalités durcissent la réglementation.
Malgré ce contexte, la demande devrait continuer à croître d’ici 2030 dans les zones touristiques telles que :
- La côte croate (Pula, Split, Dubrovnik) ;
- L’Espagne intérieure (Grenade, Ségovie, Salamanque) ;
- Le nord de l’Italie (lac de Garde, Vérone, Udine) ;
- Les régions grecques hors d’Athènes et Thessalonique.
Les investisseurs devront surveiller les conditions d’octroi de licences, qui risquent de se renforcer. Néanmoins, le tourisme lent (“slow tourism”) basé sur des séjours plus longs et plus immersifs offre des perspectives de rentabilité intéressantes.
Le marché locatif : stabilité et croissance dans les capitales européennes
En 2030, la proportion de locataires en Europe continuera d’augmenter, portée par une population jeune et mobile. Les biens situés à proximité des zones économiques, des universités ou des transports seront particulièrement recherchés, notamment dans les villes suivantes :
- Lisbonne (rendement jusqu’à 5,5 %) ;
- Varsovie (jusqu’à 6 %) ;
- Prague (jusqu’à 5,8 %) ;
- Tallinn (jusqu’à 6,2 %).
De nouvelles formules de bail gagnent aussi en popularité, comme la location avec option d’achat (rent-to-own) ou les contrats longue durée indexés sur l’inflation, qui pourraient devenir courants d’ici 2030.
Vieillissement de la population et logements médicalisés
Selon Eurostat, près de 25 % de la population européenne aura plus de 65 ans en 2030. Ce vieillissement stimule la demande pour :
- Les résidences services pour seniors ;
- Les complexes avec assistance médicale intégrée ;
- Les logements évolutifs pouvant être adaptés aux soins.
Des pays comme la France (Rennes, Besançon), l’Allemagne (Fribourg, Erfurt) et les Pays-Bas (Utrecht, Groningue) sont en pointe dans ce domaine. Ces actifs affichent des rendements annuels stables entre 4 et 6 %, et intéressent de plus en plus les fonds institutionnels.
Blockchain et tokenisation : vers une digitalisation de la propriété
D’ici 2030, la blockchain pourrait bouleverser le mode de détention immobilière. La tokenisation des actifs immobiliers permet de fractionner la propriété en unités numériques accessibles, ouvrant le marché aux petits investisseurs.
Des projets pilotes en Estonie, au Royaume-Uni et en Suisse montrent comment cette technologie peut faciliter les transactions et accroître la transparence. Les plateformes décentralisées d’investissement immobilier pourraient s’imposer comme une alternative crédible.
Conclusion
Prévoir la demande immobilière en 2030 révèle un marché de plus en plus segmenté, technologique et orienté vers la durabilité. Les investisseurs avisés d’aujourd’hui devraient privilégier :
- Les bâtiments écoresponsables et économes en énergie ;
- Les villes secondaires à fort potentiel de croissance ;
- Les formats flexibles et adaptables ;
- Les projets adaptés au vieillissement de la population ;
- Les formes de propriété et de location innovantes.
En anticipant ces grandes tendances et en s’y positionnant dès maintenant, les particuliers comme les investisseurs institutionnels peuvent tirer pleinement parti des évolutions du marché immobilier mondial à l’horizon 2030.
