Montluçon, ville du département de l’Allier au centre de la France, est longtemps restée en dehors des radars des grands investisseurs immobiliers. Mais en 2025, de nouvelles réglementations en matière d’efficacité énergétique influencent de plus en plus son marché immobilier. La performance énergétique est désormais un facteur clé qui affecte la valeur des biens, l’intérêt des acheteurs et la stratégie des vendeurs. Cet article explore comment les changements réglementaires transforment le marché du logement à Montluçon.
Réglementation énergétique : un cadre plus strict
Depuis 2024, la France a renforcé les exigences d’efficacité énergétique dans le cadre des objectifs européens de neutralité carbone. L’outil principal est le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), classant les logements de A (très économe) à G (très énergivore).
Les principales échéances sont les suivantes :
- Interdiction de louer les logements classés G à partir de 2025 ;
- Extension de l’interdiction aux logements classés F à partir de 2028 ;
- Seuil minimum porté à la classe D en 2034.
Les propriétaires qui ne procèdent pas à des rénovations risquent des sanctions et une importante dévalorisation de leur bien.
Performance énergétique et prix de l’immobilier
Les données du marché montrent que les logements mal classés (E, F ou G) perdent déjà entre 5 % et 15 % de leur valeur. À Montluçon, cela concerne notamment les bâtiments anciens, où la majorité affiche des classes DPE inférieures.
À l’inverse, les logements mieux notés (classe C et au-dessus) attirent davantage d’acheteurs et gagnent en valeur. En un an :
- Les prix des logements performants ont augmenté de 3 à 5 % ;
- Les biens classés G ont perdu environ 10 % de leur valeur ;
- Les annonces pour les biens A ou B reçoivent 25 % de vues et demandes supplémentaires.
Le DPE est devenu un véritable indicateur économique, au-delà de la simple information technique.
Montluçon : segmentation locale du marché
Montluçon présente une typologie variée de logements :
- Bâtiments anciens du centre-ville, souvent construits avant la Seconde Guerre mondiale ;
- Immeubles des années 1950 à 1970 ;
- Pavillons récents construits après 2000.
Cette diversité entraîne une segmentation marquée du marché, avec des écarts de prix significatifs selon la performance énergétique.
Comportement des acheteurs
Les acheteurs actuels consultent d’abord le DPE avant même de visiter un bien. Même un logement bien situé peut être écarté s’il est mal noté.
On note aussi un intérêt croissant pour les biens à rénover, à condition de bénéficier des aides publiques et d’un financement adapté. Cela concerne surtout les jeunes ménages et les investisseurs locatifs.
Vendeurs : rénover avant de vendre
Pour éviter une décote, de plus en plus de vendeurs rénovent leur logement avant sa mise en vente. Les travaux les plus fréquents sont :
- Isolation thermique des murs et toitures ;
- Remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage ;
- Installation de systèmes de chauffage performants (chaudières à condensation, pompes à chaleur).
Une amélioration d’un seul niveau sur le DPE peut suffire à valoriser le bien et accélérer la vente.
Les agences immobilières s’adaptent
Les agences locales de Montluçon intègrent désormais systématiquement le DPE dans leurs annonces. Certaines collaborent avec des diagnostiqueurs pour proposer un accompagnement énergétique aux acheteurs et aux vendeurs.
Ces services augmentent la transparence et fluidifient les transactions, notamment pour les biens rénovés ou conformes.
Aides publiques et dispositifs de soutien
Plusieurs dispositifs d’aide existent pour encourager la rénovation énergétique :
- MaPrimeRénov’ : subvention de l’État pour les travaux d’isolation ou de chauffage ;
- Éco-prêt à taux zéro : emprunt sans intérêt pour rénover son logement ;
- Crédits d’impôt : pour les investissements dans les énergies renouvelables ou l’efficacité énergétique.
À Montluçon, ces aides sont largement utilisées : les demandes de subventions ont augmenté de 40 % entre 2023 et 2024.
Opportunités et risques pour les investisseurs
Avec des prix attractifs et un bon potentiel de valorisation, Montluçon séduit de plus en plus les investisseurs. Toutefois, certaines précautions s’imposent :
- Les logements mal notés risquent de devenir invendables à moyen terme ;
- Le coût des rénovations varie de 15 000 à 40 000 € selon les travaux ;
- La concurrence s’intensifie pour les logements classés C ou mieux.
En 2025, les meilleures opportunités concernent les biens classés D, avec une capacité d’amélioration rapide.
Prix moyens en 2025
En début d’année 2025, les prix moyens à Montluçon sont :
- Logements classés A–B : entre 1 600 et 1 850 € / m² ;
- Logements C–D : entre 1 400 et 1 600 € / m² ;
- Logements E–G : entre 1 000 et 1 300 € / m².
L’écart de prix tend à s’accentuer avec l’application progressive des normes d’ici 2030.
Conclusion
Le marché immobilier de Montluçon vit une transformation structurelle. La performance énergétique devient un facteur déterminant dans l’évaluation et la vente des logements. Face à une réglementation de plus en plus stricte et à une demande axée sur l’environnement, les biens mal notés perdent rapidement de la valeur s’ils ne sont pas rénovés.
Pour les vendeurs, cela signifie investir dans des travaux en amont. Pour les acheteurs, c’est l’opportunité d’acheter à prix réduit un bien à fort potentiel. Et pour les investisseurs, Montluçon devient une ville stratégique pour anticiper la montée en puissance du logement durable.
À l’horizon 2030, les logements bien classés verront leur valeur augmenter, tandis que ceux classés E ou moins risquent de perdre jusqu’à 15 % de leur prix. Montluçon illustre parfaitement comment les politiques énergétiques nationales peuvent transformer en profondeur un marché immobilier local.
