Dans un contexte économique mondial instable et un paysage éducatif en pleine mutation, de nombreux investisseurs s’interrogent : le logement étudiant est-il toujours un placement sécurisé en 2025, ou devient-il un pari risqué ? Longtemps considéré comme un actif immobilier défensif et résilient, ce secteur connaît aujourd’hui de profondes transformations. Cet article fait le point sur les tendances actuelles et les perspectives du marché pour mieux évaluer son attractivité.
Un marché historiquement stable… mais en mutation
Traditionnellement, l’investissement dans le logement étudiant séduit pour plusieurs raisons :
- une demande constante liée aux cycles universitaires ;
- des contrats de location longue durée (généralement annuels ou semestriels) ;
- une rentabilité nette supérieure aux locations classiques ;
- une résilience en période de crise économique.
Cependant, depuis 2020, l’apparition de nouveaux paramètres — pandémie mondiale, généralisation des cours à distance, inflation, transition énergétique, bouleversements géopolitiques — vient modifier les équilibres de ce marché.
Les facteurs clés en 2025
1. La demande repart à la hausse
Après plusieurs années de cours en ligne, les universités ont rouvert leurs campus et les étudiants sont de retour en présentiel ou en format hybride. En 2025, on observe :
- une hausse du nombre d’étudiants internationaux, notamment en Europe, au Canada, au Royaume-Uni et en Australie ;
- une reprise des échanges universitaires (Erasmus+, partenariats inter-universitaires) ;
- une augmentation des inscriptions en master et doctorat.
Cette dynamique renforce la pression sur le marché du logement étudiant, surtout dans les villes universitaires telles que Paris, Lyon, Lille, Toulouse, Amsterdam, Berlin, Munich, Vienne, Barcelone ou Prague.
2. Une pénurie d’offres abordables
Les rapports de JLL ou Savills soulignent une pénurie aiguë de logements étudiants dans la majorité des grandes villes universitaires. En cause :
- un rythme de construction insuffisant de résidences étudiantes neuves ;
- la transformation d’appartements en logements touristiques ;
- la concurrence accrue avec les jeunes actifs ou les familles sur le marché locatif classique.
Conséquence : les loyers explosent. En 2025, les loyers moyens atteignent environ 850 € à Paris, 1 100 € à Londres et 900 € à Amsterdam pour une chambre ou un studio étudiant.
3. Une hausse des coûts d’exploitation
Les propriétaires sont confrontés à des charges en forte augmentation :
- hausse des prix de l’énergie et des services publics ;
- rénovation énergétique obligatoire (règlements ESG) ;
- encadrement des loyers dans certaines villes (Berlin, Barcelone…) ;
- nouvelles exigences en matière de sécurité et d’hygiène.
Résultat : les marges nettes diminuent et la rentabilité globale est sous pression.
4. Une concurrence institutionnelle de plus en plus forte
Les fonds d’investissement institutionnels s’implantent massivement sur ce segment, en développant des résidences étudiantes haut de gamme avec services : salles de sport, espaces de coworking, conciergerie, Internet haut débit, etc. (Greystar, EQT, Patrizia, GSA…).
Cette montée en gamme rehausse les standards du marché et met en difficulté les petits bailleurs indépendants.
5. L’évolution des modes d’enseignement
Même si la majorité des cours sont de nouveau dispensés en présentiel, les formats hybrides se sont installés durablement. Cela se traduit par :
- des étudiants qui n’habitent plus systématiquement à proximité immédiate des campus ;
- une demande croissante de flexibilité, avec des baux de courte durée (1 à 3 mois) ;
- une attente renforcée en matière de confort, de connexion Internet et de tranquillité.
Les logements bien équipés, bien connectés et adaptables à ces nouveaux usages sont particulièrement recherchés.
Exemple de rentabilité en 2025
Prenons l’exemple d’un studio à Gand (Belgique), ville universitaire dynamique :
- Prix d’achat : 160 000 €
- Loyer mensuel : 850 €
- Revenu brut annuel : 10 200 €
- Charges annuelles (impôts, entretien, gestion) : 2 500 €
- Revenu net annuel : 7 700 €
- Rentabilité nette : 4,8 %
En comparaison, les taux des livrets ou dépôts à terme en zone euro atteignent en moyenne 2,5 % à 3 % en 2025.
Avantages de l’investissement en logement étudiant
- Demande constante et renouvelée chaque année universitaire
- Rentabilité supérieure aux locations classiques
- Résilience face aux aléas économiques
- Possibilité de diversification géographique et de types d’offres
Risques et limites
- Dépendance à la politique universitaire (accueil des étudiants internationaux, cours en ligne, etc.)
- Coûts de gestion en hausse
- Rotation élevée des locataires
- Vacance potentielle en période estivale
- Réglementations locales parfois restrictives
Recommandations stratégiques pour 2025
- Cibler les villes à fort potentiel : croissance démographique étudiante, offre locative insuffisante (ex. : Lisbonne, Vilnius, Bratislava, Gdańsk)
- Miser sur des logements performants énergétiquement, pour anticiper les normes ESG
- Segmenter son offre : du logement simple à la résidence avec services
- Valoriser la flexibilité : baux saisonniers, colocation modulable
- Déléguer la gestion à des opérateurs spécialisés, surtout pour les investisseurs étrangers
Conclusion
En 2025, le logement étudiant reste un placement intéressant, notamment dans les villes universitaires dynamiques confrontées à une tension locative. Mais il n’est plus sans risque : les exigences réglementaires, l’évolution des usages et la montée des coûts imposent une gestion rigoureuse.
Pour les investisseurs expérimentés et bien informés, c’est toujours un investissement fiable à long terme. Pour ceux qui recherchent une rentabilité rapide, automatique et sans gestion, ce marché peut s’avérer plus complexe et incertain qu’avant.
En définitive, tout dépend du lieu, de la qualité du bien, de la gestion opérationnelle et de la capacité à s’adapter aux nouvelles réalités de l’enseignement supérieur.
