La banque allemande Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB) a annoncé un tournant stratégique majeur en décidant de se retirer totalement du marché américain de l’immobilier commercial pour concentrer ses efforts sur l’Europe. Cette décision reflète une réévaluation approfondie du profil de risque de ses actifs et s’inscrit dans un contexte mondial marqué par des incertitudes économiques croissantes et des mutations structurelles du secteur financier.
Contexte : l’expansion de Pfandbriefbank aux États-Unis
Pfandbriefbank s’est implantée sur le marché américain au début des années 2010, attirée par les rendements élevés et la taille du marché, notamment dans le secteur des bureaux et des projets mixtes à New York, Chicago, San Francisco, entre autres.
À son apogée, le portefeuille américain de PBB atteignait environ 5 milliards d’euros, ce qui en faisait un acteur notable parmi les prêteurs européens. Cependant, la pandémie de COVID-19 a profondément bouleversé le secteur de l’immobilier de bureaux, entraînant une baisse de la demande, une montée des taux de vacance et des corrections de prix.
Les raisons du retrait du marché américain
Ce retrait est motivé par une combinaison de risques croissants et de difficultés structurelles dans le marché immobilier américain, en particulier pour les bureaux.
Principaux facteurs :
- Taux élevé de prêts non performants (NPL) aux États-Unis
- Baisse significative de la valeur des biens immobiliers, notamment dans les zones urbaines
- Conditions de refinancement plus strictes et incertitudes réglementaires
- Inflation et hausse des taux d’intérêt, rendant le service de la dette plus coûteux
- Forte concurrence locale des banques américaines et fonds d’investissement
Au premier trimestre 2025, PBB a signalé que 14,5 % de son portefeuille américain était en difficulté ou en cours de restructuration — contre moins de 2 % pour ses actifs européens.
Nouvelle orientation : recentrage sur l’Europe
PBB adopte une stratégie de recentrage sur les marchés européens stables, mettant l’accent sur des actifs conformes aux critères ESG. Les pays prioritaires incluent :
- Allemagne, Autriche et Pays-Bas
- Pays nordiques, porteurs en matière de logistique et de résidentiel
- France et Benelux, avec une dynamique favorable à l’immobilier durable
- Projets à haute performance énergétique, certifiés « verts »
Le PDG Andreas Arndt a déclaré :
« Ce n’est pas un simple retrait, c’est une réaffirmation de notre confiance dans la stabilité européenne. »
Conséquences financières
La banque prévoit de désengager près de 3,2 milliards d’euros d’actifs américains dans les 12 mois à venir. Cela impliquera des ventes avec décote sur certains actifs à risque.
En parallèle, PBB envisage une levée de fonds pouvant atteindre 1 milliard d’euros pour soutenir sa croissance européenne.
Les résultats du premier trimestre 2025 illustrent déjà les effets de cette transition :
- Baisse de 17 % du résultat opérationnel
- Provisionnement de 320 millions d’euros pour pertes sur prêts
- Hausse de la part des actifs européens de 78 % à 85 %
Réactions du marché
Les analystes de Deutsche Bank et HSBC saluent ce changement stratégique, le qualifiant de démarche prudente de réduction du risque. Cependant, Moody’s et Fitch ont placé la note de PBB sous surveillance négative, en raison de l’incertitude liée au désengagement du marché américain.
Le cours de l’action a chuté de 3,8 % après l’annonce, avant de se stabiliser quelques jours plus tard.
Défis à venir
Se recentrer sur l’Europe ne signifie pas l’absence de risques :
- Concurrence intense avec d’autres prêteurs locaux et les REIT
- Exigences ESG croissantes au sein de l’UE
- Surveillance accrue de la BCE, notamment sur les fonds propres
- Rendements plus faibles que sur les marchés plus volatils comme les États-Unis
Malgré ces défis, PBB estime que ce recentrage permettra un développement plus qualitatif et moins volatil.
Comparaison avec d’autres banques
Pfandbriefbank n’est pas la seule à se désengager du marché américain :
| Banque | Action prise | Motivation principale |
|---|---|---|
| Aareal Bank | Réduction des prêts bureaux aux USA | Hausse des créances douteuses |
| UniCredit | Vente de portefeuille à Chicago | Recentrage stratégique mondial |
| Crédit Agricole | Priorité au marché européen | Alignement ESG et réduction des risques |
Perspectives stratégiques
PBB souhaite devenir un acteur central du financement immobilier en Europe, avec un accent particulier sur les projets durables, la logistique urbaine et le logement abordable.
Les secteurs visés incluent :
- Résidentiel locatif social et abordable
- Infrastructure logistique du dernier kilomètre
- Immobilier commercial aligné sur la transition énergétique
Conclusion
Le retrait de PBB du marché américain constitue un tournant stratégique majeur, révélateur d’un changement d’époque dans la gestion des risques et des priorités bancaires.
En misant sur l’Europe, la banque opte pour la stabilité plutôt que la croissance rapide, et pour l’ancrage local plutôt que la diversification géographique risquée. Ce choix pourrait s’avérer payant à long terme dans un monde de plus en plus incertain.
