En 2025, le marché immobilier européen continue de s’adapter à une réalité post-pandémique, à des taux d’intérêt élevés et à l’évolution des priorités des ménages. Les propriétaires et les acheteurs potentiels se posent une question essentielle : faut-il réduire sa surface habitable pour économiser ou l’agrandir pour plus de confort ou pour investir ? La réponse dépend à la fois des circonstances personnelles et des spécificités régionales du marché.
Tendances actuelles du marché immobilier en Europe
Le marché immobilier européen affiche des dynamiques contrastées. Voici les principales tendances observées en 2025 :
- Des taux d’intérêt élevés : La Banque centrale européenne maintient un taux directeur autour de 4 %, les taux hypothécaires se situant entre 3,5 et 4,5 %.
- Une hausse des coûts liés au logement : Les prix de l’énergie, les taxes foncières et les frais d’entretien sont en augmentation.
- Un intérêt croissant pour les logements compacts et performants sur le plan énergétique, notamment dans les centres-villes.
- Une migration vers les périphéries : De nombreux ménages quittent les centres urbains coûteux pour s’installer dans des zones plus abordables.
Quand le downsizing est-il une bonne option ?
Raisons principales de réduire sa surface :
- Réduction des dépenses
Entre les taxes, le chauffage et les rénovations, un grand logement est souvent coûteux à entretenir, en particulier en France, aux Pays-Bas et en Italie. - Changements familiaux
Les couples dont les enfants sont partis ou les personnes seules après une séparation n’ont plus besoin de grands espaces. - Valorisation du capital
Vendre un bien de grande valeur en ville permet de dégager des liquidités pour voyager, investir ou partir à la retraite. - Tendance au minimalisme
Dans les pays scandinaves ou en Allemagne, les logements petits, durables et efficaces séduisent de plus en plus.
Exemples concrets :
- En France, de nombreux Parisiens vendent leur appartement pour acheter plus petit à Nantes, Metz ou Angers.
- Aux Pays-Bas, les propriétaires d’Amsterdam achètent des logements à Groningen, à des prix inférieurs de 30 à 50 %.
- En Italie, le coût de l’entretien pousse les ménages à abandonner les vieilles bâtisses pour des logements récents, bien isolés et moins énergivores.
Pourquoi envisager d’agrandir son logement (upsizing) ?
Raisons fréquentes :
- Télétravail durable
Environ 30 à 40 % des actifs européens travaillent à distance en 2025, nécessitant un bureau à domicile. - Familles en croissance
Les jeunes couples ou les familles recomposées cherchent plus d’espace pour vivre confortablement. - Déménagements vers des régions abordables
En Espagne, au Portugal ou en Pologne, vendre un bien urbain permet d’acheter une maison plus grande à la campagne ou dans des villes secondaires. - Rendement locatif ou multi-usage
Dans les villes à forte demande locative (Berlin, Lisbonne, Barcelone), un logement plus grand peut générer un revenu complémentaire.
Où cela se développe :
- Pologne : À Varsovie, les familles optent pour des maisons de ville dans les nouveaux quartiers à partir de 2 000 €/m².
- Espagne : À Valence ou Alicante, on trouve des maisons de 120 à 180 m² pour 180 000 à 250 000 €.
- Portugal : Grâce aux incitations fiscales, de nombreux expatriés achètent des villas spacieuses à Lisbonne ou dans l’Algarve.
Comparatif des avantages
| Critère | Réduction de surface (downsizing) | Agrandissement (upsizing) |
|---|---|---|
| Objectif principal | Réduction des dépenses | Confort accru, espace pour évoluer |
| Coûts d’entretien | Moindres | Plus élevés |
| Adapté à | Retraités, célibataires, familles réduites | Familles jeunes, télétravailleurs, investisseurs |
| Potentiel locatif | Faible | Élevé |
| Flexibilité de mobilité | Haute | Moyenne |
| Risques | Perte de confort | Risques financiers accrus |
Analyse des experts
- Knight Frank indique que les transactions liées au downsizing représentent environ 40 % du marché secondaire en Allemagne et en Autriche.
- JLL note une augmentation des achats de maisons plus grandes en Europe du Sud, notamment en Italie, Espagne et Grèce.
- CBRE prévoit une hausse de 15 à 20 % de la demande pour les logements éco-performants et bien agencés d’ici 2026.
Conseils avant de prendre une décision
Si vous envisagez de réduire :
- Comparez les charges totales de votre logement actuel et du futur : taxes, rénovation, frais d’énergie.
- Étudiez les services de proximité dans la nouvelle zone : santé, transport, commerces.
- Visez un bien facile à revendre dans 5 à 10 ans.
Si vous songez à agrandir :
- Vérifiez la stabilité de vos revenus, surtout avec un crédit à taux élevé.
- Comparez plusieurs zones en fonction de l’accès aux écoles, espaces verts, Internet haut débit.
- Préférez les biens modulables : avec espace bureau, studio indépendant, ou possibilité de colocation.
Conclusion
Le choix entre réduire ou agrandir son logement en 2025 dépend de nombreux facteurs : mode de vie, perspectives financières, localisation.
Réduire la surface est adapté aux personnes souhaitant optimiser leurs coûts, simplifier leur quotidien ou se libérer du capital.
Agrandir est pertinent pour les familles, les travailleurs à domicile ou les investisseurs dans des régions à forte rentabilité locative.
Dans un marché incertain, il est essentiel de penser à long terme : vos besoins dans 5 à 10 ans doivent guider votre décision d’achat ou de revente.
