Ybbs an der Donau est une charmante ville de Basse-Autriche, située sur le Danube, dans la région historique du Mostviertel et d’Eisenwurzen, où l’héritage industriel riche rencontre le potentiel touristique. Malgré des corrections récentes sur le marché immobilier autrichien, plusieurs facteurs rendent Ybbs attrayante pour les investissements : rendements locatifs stables, tourisme en croissance, développement des infrastructures et secteur des énergies renouvelables dynamique.
Emplacement stratégique
Ybbs an der Donau se trouve à un carrefour de transport important, historiquement connu comme la “porte” entre Strudengau et Nibelungengau. Sa position sur le Danube et comme point de départ de la piste cyclable Ybbstalradweg (107 km) lui confère un potentiel pour le tourisme cycliste et fluvial.
Avantages de l’emplacement :
- Accès facile aux transports (entre Linz, Vienne, St. Pölten);
- Afflux touristique : pistes cyclables et croisières sur le Danube;
- Proximité des pôles industriels et culturels : Waidhofen, Scheibbs, Melk.
Développement touristique et infrastructures
Tourisme à vélo
La Ybbstalradweg commence à Ybbs, se dirigeant vers le sud pour relier les zones industrielles et naturelles (Eisenwurzen, Ötscher, Dürrenstein), attirant cyclistes et éco-touristes toute l’année.
Nature et secteur hôtelier
La région Eisenstraße Niederösterreich développe un cluster culturel et touristique. Des hôtels comme le Donau Lodge Ybbs sont en demande : situés en bord de rivière avec terrasses et services pour événements.
Rénovation du centre historique
L’architecture historique de Ybbs est restaurée, créant un environnement attrayant pour les espaces culturels, cafés et locations. Cela dynamise l’activité touristique et commerciale.
Marché immobilier et rendements
Tendances des prix en Autriche
Les prix des logements se redressent après une baisse annuelle au T4 2024 : –1,08 % pour les appartements, –2,35 % en 2023. Hors Vienne, la baisse est modérée (–0,35 %). CBRE signale un “point bas” atteint et le retour des investisseurs internationaux.
Prix régionaux
Dans les centres de district, les prix varient de 760 à 1 000 €/m² (Waidhofen), Krems ~2 298 €/m². À Ybbs, les prix sont plus bas, autour de 800–1 200 €/m² pour le résidentiel, plus élevés au centre-ville pour le commerce.
Marché locatif
Location commerciale : environ 918 € + 204 € charges + TVA (~1 346 €/m²).
Scénarios d’investissement :
- Location longue durée : adaptée aux bureaux et commerces;
- Location courte durée / Airbnb : demande croissante pour les logements touristiques, surtout au centre et près des pistes cyclables.
Contexte industriel et agricole
La région Ybbstal/Eisenwurzen est développée : métallurgie, bois, papier. Cela garantit une demande stable de logements. Possibilité d’acquérir des locaux commerciaux — entrepôts, ateliers, location à des PME.
Agriculture : fruits traditionnels, Most (cidre de poire), truites. Possibilités d’agritourisme et de gîtes ruraux.
Projets culturels et d’innovation
VERBUND LernWerkStatt Donau : formation en énergies renouvelables. Danube Angels : réseau régional d’investisseurs soutenant des startups à partir de 1 000 €. Invest-Austria : réseau de co-investisseurs et événements innovants en Basse-Autriche.
Ces projets renforcent le potentiel d’innovation de la région et offrent des opportunités d’investissement en capital-risque.
Risques et défis
- Facteurs macroéconomiques : récession en 2024–2025 (–0,6 %), baisse des crédits aux ménages.
- Contraintes régionales : faible liquidité des marchés secondaires.
- Saisonnalité du tourisme : affluence variable hors saison.
- Concurrence : hôtels et locations, coûts de maintenance.
Conseils pratiques pour les investisseurs
Types d’actifs
- Appartements locatifs : demande stable.
- Immobilier commercial : adapté au commerce, cafés, ateliers.
- Locations touristiques : rentabilité estivale élevée.
Analyse de l’emplacement
- Centre, bord de l’eau, architecture — rendements élevés.
- Stationnement et commodités prisés dans le tourisme.
Planification financière
- Investir en période creuse, attendre la reprise.
- Évaluer ROI, CAP-rate.
- Utiliser les avantages fiscaux.
Engagement communautaire
- Collaborer avec Kulturpark, Danube Angels.
- Participer aux rénovations, formations, projets durables.
- Initiatives écologiques = +PR et soutien public.
Conclusion
Ybbs an der Donau est un point d’entrée équilibré pour des investissements durables à risque modéré : de l’immobilier aux startups et à l’agritourisme. Il est essentiel d’analyser les biens, leur environnement et les opportunités de coopération.
