Eurofund Group, l’un des principaux investisseurs et développeurs européens dans l’immobilier commercial, a finalisé l’acquisition stratégique d’une participation dans l’un des actifs commerciaux les plus emblématiques de Berlin. Cette transaction marque une étape importante non seulement pour Eurofund, mais aussi pour le marché immobilier de la capitale allemande, en témoignant d’un regain de confiance des investisseurs envers les actifs de commerce de détail de haute qualité dans les grandes métropoles européennes.
L’actif : une destination commerciale de premier ordre
Selon des sources proches du dossier, l’acquisition porte sur une participation dans un centre commercial de tout premier plan situé au cœur de Berlin. Le centre est implanté dans une zone à fort trafic piétonnier, dotée d’excellentes connexions de transport et d’un fort pouvoir d’achat. Bien que l’identité exacte de l’actif n’ait pas été officiellement révélée, il s’agirait d’une destination phare réunissant des enseignes internationales de mode, des boutiques haut de gamme, des halls alimentaires, des espaces de divertissement et des bureaux, dans le cadre d’un développement à usage mixte.
La valeur du bien immobilier serait comprise entre 400 et 450 millions d’euros. Eurofund a acquis une participation majoritaire ou significative, lui conférant une influence stratégique sur la gestion locative, les décisions de redéveloppement et la direction future du centre.
Eurofund renforce sa présence en Allemagne
Cette opération constitue la première grande incursion d’Eurofund sur le marché allemand, après des investissements réussis en Espagne, au Portugal et au Royaume-Uni. Ces dernières années, la société a orienté sa stratégie vers la diversification de son portefeuille, ciblant des actifs commerciaux dans des zones urbaines majeures présentant des fondamentaux économiques et démographiques solides.
Rafael Beneyte, PDG d’Eurofund Group, a déclaré :
« Berlin est l’une des villes les plus dynamiques et innovantes d’Europe, avec un fort potentiel pour de nouveaux formats commerciaux. Cette acquisition constitue pour nous une porte d’entrée stratégique sur le marché allemand. »
Eurofund s’est forgé une réputation en transformant des centres commerciaux traditionnels en destinations expérientielles intégrant loisirs, technologie et durabilité (ESG).
Le marché berlinois du commerce : un retour au bon moment
Malgré les défis posés par la pandémie et la montée du commerce en ligne, le marché berlinois du commerce physique s’est montré résilient. Depuis le début de l’année 2023, l’intérêt des investisseurs est reparti à la hausse, en particulier pour les actifs offrant :
- une base locative stable et diversifiée,
- une localisation centrale avec une excellente accessibilité,
- un potentiel de reconversion en projets à usage mixte.
D’après JLL, le volume total des investissements immobiliers commerciaux à Berlin a dépassé 5,6 milliards d’euros en 2024, dont environ 18 % ont été dirigés vers des actifs commerciaux. Les rendements pour les actifs de qualité dans le commerce de détail se situent entre 4,5 % et 5,2 %, en fonction de l’emplacement et des caractéristiques du bien.
Caractéristiques clés du centre commercial
L’actif acquis dépasse la simple fonction de centre commercial. Il s’agit d’un véritable pôle multifonctionnel offrant :
- plus de 45 000 m² de surface locative,
- une offre variée de restauration (restaurants, cafés, aire de restauration),
- des espaces familiaux et de divertissement,
- des zones flexibles pour boutiques éphémères et événements,
- une conception durable intégrant des normes écologiques.
Le centre enregistre un trafic piéton important, avec plus d’un million de visiteurs par mois. Il bénéficie déjà d’infrastructures numériques avancées : applications de navigation client, analyses de flux en temps réel et systèmes de gestion intelligents.
Financement et structure de l’opération
Bien que les détails financiers complets n’aient pas été divulgués, l’on sait qu’Eurofund a structuré l’opération à l’aide d’un financement combinant :
- des fonds propres internes,
- un prêt bancaire d’un grand établissement allemand,
- un co-investissement potentiel d’un partenaire spécialisé en fonds immobiliers.
L’accord inclut également des options pour augmenter la participation d’Eurofund à l’avenir, ainsi que des droits de développement permettant d’élargir la composante à usage mixte (par exemple, en y ajoutant des logements ou un espace hôtelier).
Conséquences pour le marché
Le mouvement d’Eurofund pourrait être perçu comme un signal fort pour d’autres investisseurs institutionnels, indiquant que le marché berlinois du commerce de détail est de nouveau propice à l’investissement. Cette transaction pourrait entraîner :
- un regain d’intérêt pour la conversion de centres commerciaux traditionnels en lieux de vie hybrides,
- une augmentation des investissements internationaux dans l’immobilier commercial allemand,
- une adoption accélérée de stratégies de redéveloppement alignées sur les critères ESG.
On peut également s’attendre à des stratégies locatives plus agiles, valorisant les marques locales, les baux flexibles et une sélection de locataires plus adaptée aux nouveaux comportements urbains.
Engagements ESG et durabilité
Conforme à sa stratégie, Eurofund prévoit de continuer à renforcer l’empreinte durable de l’actif berlinois. Le centre bénéficie déjà d’une certification partielle selon les normes allemandes DGNB en matière de bâtiments verts.
Les plans futurs incluent potentiellement :
- la modernisation des systèmes de chauffage, ventilation et éclairage,
- l’installation de panneaux solaires,
- la mise en place de systèmes de récupération d’eau de pluie et de réutilisation des eaux grises,
- l’amélioration des espaces verts publics et des zones extérieures.
L’objectif est de repositionner le centre non seulement comme un lieu de commerce, mais comme un véritable espace de vie communautaire, à la fois culturel, social et environnemental.
Conclusion
L’acquisition par Eurofund d’une participation dans l’un des centres commerciaux emblématiques de Berlin dépasse le cadre d’une simple transaction immobilière. Elle constitue une déclaration stratégique sur le long terme. Elle témoigne de la volonté du groupe de s’ancrer durablement sur le marché allemand et de sa vision d’un commerce physique réinventé grâce à l’innovation, à la flexibilité et à la durabilité.
Alors que les phases de gestion active et de redéveloppement devraient commencer dans les mois à venir, ce projet pourrait devenir un modèle de référence pour la nouvelle génération de centres commerciaux urbains en Allemagne. Berlin, une fois encore, pourrait jouer un rôle de leader dans l’évolution résiliente et durable du secteur du commerce de détail.
