En 2025, le volume total des bureaux modernes à Prague atteint environ 3,96 millions de m², avec un taux de vacance de 7,0 %, l’un des plus bas d’Europe centrale. Au premier trimestre 2025, un seul nouvel immeuble a été livré — E‑Factory avec 8 700 m². L’offre reste limitée, avec seulement 17 900 m² de nouveaux bureaux ou de rénovations attendus pour le reste de l’année.
Ce manque d’offre, combiné à une forte demande, entraîne une augmentation des loyers : dans le centre-ville, les loyers prime atteignent 29 à 30 €/m²/mois, tandis qu’ils varient de 16,50 à 20 €/m²/mois dans les autres quartiers.
💰 Loyer moyen à Prague
À la fin de l’année 2024, le loyer demandé moyen à Prague s’élevait à environ 390 CZK (environ 15,5 €) par m² par mois, en hausse de 6,3 % par rapport au trimestre précédent.
📍 Quartiers d’affaires principaux et niveaux de loyer
| Quartier | Loyer (€ / m² / mois) | Remarques |
|---|---|---|
| Centre-ville (Prague 1, 2) | 29–30 | Immeubles de prestige (classe A), excellente accessibilité |
| Karlín (Prague 8) | ~20 | Très prisé par les secteurs technologique et créatif |
| Centre élargi (Prague 3, 4, 5) | 19–20 | Zones en plein développement avec offres variées |
| Smíchov (Prague 5) | 14–17 | Secteur en transformation rapide : projets River City et Smíchov City |
| Hlubočepy (Prague 5) | dès 14 | Nouveaux bureaux éco-conçus avec bonnes liaisons de transport |
| Périphérie (Prague 6, 9, 10) | 15,5–16,5 | Option abordable, adaptée aux entreprises logistiques ou externalisées |
| The Park (Chodov) | dès 10 | Parc de bureaux moderne dans le sud de Prague |
| Keystone (Karlín) | dès 18 | Bureaux récents certifiés ESG |
🔧 Projets d’infrastructure en 2025
- Smíchov City (Prague 5) – Projet urbain à grande échelle comprenant bureaux, logements, commerces et écoles, à livrer d’ici 2032.
- E‑Factory (Prague 9) – Bureaux nouvelle génération de 8 700 m² livrés au premier trimestre 2025.
- Isola (Prague 4) – Rénovation de 8 200 m², livraison prévue en 2026.
- Kotva (Prague 1) – Rénovation d’un bâtiment emblématique du centre-ville, livraison prévue pour 2027.
📈 Tendances actuelles
- Le niveau des nouvelles livraisons est au plus bas depuis plus de dix ans.
- 40 % des baux signés au premier trimestre 2025 concernent des bâtiments neufs, contre 60 % de renouvellements.
- Forte demande des entreprises internationales, notamment dans les secteurs IT et financier.
- Intérêt croissant pour les immeubles dotés de certifications environnementales (BREEAM, LEED).
🧭 Recommandations pour les locataires
- Entreprises haut de gamme : privilégier le centre et Karlín, avec des loyers à partir de 29 €/m².
- Segment intermédiaire : Prague 4 et 5 offrent des loyers entre 14 et 20 €/m².
- Budget limité : les quartiers sud et est de Prague proposent des loyers inférieurs à 15 €/m², adaptés aux startups, à la logistique ou aux modèles hybrides.
🧾 Conclusion
Le marché des bureaux à Prague en 2025 se caractérise par une offre restreinte, une demande soutenue et des loyers en hausse. Le centre-ville et Karlín restent les zones les plus recherchées, tandis que des pôles émergents comme Smíchov, Chodov et Prague 9 deviennent des alternatives attractives. Dans un marché tendu, il est crucial pour les entreprises de planifier à long terme et de sécuriser des emplacements durables et bien situés.
