Le secteur immobilier des centres de données connaît une croissance remarquable en 2025, porté par des investissements massifs de la part de géants mondiaux de la gestion d’actifs tels que PIMCO et Ares Management. Dans un contexte de numérisation croissante, d’essor de l’intelligence artificielle et de demande exponentielle en services cloud, les centres de données s’imposent comme une classe d’actifs stratégique au sein des portefeuilles institutionnels.
Croissance record et repositionnement stratégique
Selon les analystes, les investissements dans les centres de données ont augmenté de 37 % au premier semestre 2025 par rapport à la même période de 2024. Des sociétés américaines comme Pacific Investment Management Company (PIMCO) et Ares Management, historiquement centrées sur l’immobilier commercial, logistique ou résidentiel, réorientent désormais leurs stratégies vers les infrastructures numériques.
Elles considèrent les centres de données comme des actifs résilients, générateurs de revenus et essentiels à long terme, combinant protection contre l’inflation et croissance durable du capital.
Principales initiatives de PIMCO et Ares
PIMCO, qui gère plus de 2 000 milliards de dollars d’actifs, a lancé en 2025 un fonds spécialisé exclusivement dédié à l’immobilier d’infrastructure numérique. Le fonds cible l’acquisition et le développement de centres de données en Amérique du Nord, en Europe et en Asie, avec une première enveloppe d’environ 1,5 milliard d’euros.
De son côté, Ares Management a renforcé sa stratégie via sa division Ares Real Estate Group. En avril 2025, la société a acquis un portefeuille de cinq centres de données situés en Allemagne et aux Pays-Bas, en partenariat avec un opérateur européen, pour un montant total avoisinant les 740 millions d’euros — l’une des plus grandes transactions de l’année en Europe.
Les moteurs de cette dynamique
Plusieurs facteurs expliquent cet engouement pour l’immobilier des centres de données :
- Explosion de la demande numérique. L’essor de l’IA, du cloud, du streaming et du télétravail augmente les besoins en traitement et stockage de données.
- Stabilité locative. Les locataires sont généralement des géants technologiques (Amazon AWS, Microsoft Azure, Google Cloud, Meta), avec des baux de longue durée garantissant des flux de revenus réguliers.
- Offre limitée. La construction de centres de données nécessite des infrastructures énergétiques robustes et une connectivité fiable, ce qui les rend rares et précieux.
- Incitations publiques. De nombreux gouvernements offrent des avantages fiscaux et un soutien logistique aux projets liés à l’infrastructure numérique.
Ciblage géographique
PIMCO et Ares concentrent leurs investissements sur des marchés matures et émergents. Les villes à forte densité numérique et à infrastructures performantes — comme Francfort, Paris, Amsterdam, Londres, Chicago, Dallas, Singapour ou Séoul — sont prioritaires.
Les marchés sous-développés mais en forte croissance, comme ceux d’Europe de l’Est ou d’Asie du Sud-Est, suscitent également un intérêt croissant, notamment en raison des exigences réglementaires de localisation des données.
Fusions, partenariats et développement
Outre l’acquisition de sites existants, les deux groupes s’engagent dans le développement de nouveaux centres. En 2025, Ares a annoncé une coentreprise de 500 millions d’euros avec un promoteur britannique pour construire un campus de données à Manchester, destiné à des clients des secteurs financier, médical et de la cybersécurité.
PIMCO envisage également des partenariats avec des fournisseurs d’énergie et de télécommunications pour créer des infrastructures intégrées, économes et modulables.
L’accent sur la durabilité
Avec l’ESG désormais au cœur des stratégies, PIMCO et Ares veillent à la conformité environnementale de leurs actifs. Les nouveaux projets intègrent des systèmes de refroidissement à faible émission, des énergies renouvelables et la récupération de chaleur.
Ares a récemment acquis un centre de données à Amsterdam connecté au réseau de chauffage urbain, redistribuant la chaleur excédentaire vers les logements environnants. PIMCO, de son côté, soumet tous ses investissements à un audit environnemental rigoureux.
Gestion des risques et rendement potentiel
Les rapports de JLL et CBRE indiquent que les centres de données de qualité offrent actuellement des rendements annuels de 4 à 6 % en Europe, avec des taux de vacance proches de zéro. La demande accrue pousse même les loyers à la hausse, rendant cette classe d’actifs attractive face à l’instabilité du secteur de bureaux traditionnel.
Toutefois, le marché nécessite une expertise technique poussée. Une mauvaise localisation ou un accès limité à l’électricité peut dégrader la valeur du bien. C’est pourquoi PIMCO et Ares renforcent leurs équipes avec des ingénieurs, experts IT et consultants en conformité.
Perspectives d’avenir
Les analystes prévoient une poursuite de la croissance du secteur en 2026. Les fonds de pension, les fonds souverains et les banques d’investissement multiplient également les initiatives, y voyant un moyen sûr de préserver le capital à long terme.
L’attention se portera notamment sur des modèles hybrides — combinant stockage cloud et serveurs optimisés pour l’IA et le calcul haute performance (GPU). Selon PIMCO et Ares, ces nouveaux formats définiront la prochaine génération d’infrastructures numériques.
Conclusion
Le soutien de poids lourds comme PIMCO et Ares confirme que l’immobilier des centres de données n’est plus un segment de niche. Il devient l’un des piliers les plus stratégiques du marché mondial de l’investissement immobilier.
Dans un monde toujours plus connecté, ces infrastructures sont essentielles au fonctionnement des économies et des entreprises. Elles offrent, en plus de leur utilité critique, des rendements financiers attractifs dans un environnement de plus en plus numérique.
