Dans un environnement économique mondial en mutation, les investisseurs institutionnels se tournent de plus en plus vers des alternatives aux stratégies immobilières traditionnelles. Un segment qui suscite un intérêt croissant est celui des marchés secondaires de l’immobilier — un secteur autrefois de niche qui s’impose aujourd’hui comme un pilier des portefeuilles sophistiqués. L’un des acteurs majeurs de cette évolution est StepStone Group, une société d’investissement internationale qui a su ériger les transactions secondaires en classe d’actifs à part entière.
Qu’est-ce que le marché secondaire de l’immobilier ?
Les marchés secondaires de l’immobilier consistent à racheter des parts existantes dans des fonds immobiliers fermés, permettant aux investisseurs d’accéder à des portefeuilles déjà établis avec une visibilité sur les actifs, les flux de revenus et les risques. Contrairement aux fonds primaires — souvent caractérisés par des périodes de levée de capitaux prolongées — les investissements secondaires offrent une allocation rapide et transparente.
Ces transactions s’effectuent souvent avec une décote par rapport à la valeur nette d’inventaire (VNI), notamment lorsque le vendeur recherche de la liquidité. Cela permet aux acheteurs de bénéficier d’un rendement ajusté au risque attractif, avec moins d’incertitude opérationnelle.
La stratégie précoce et ciblée de StepStone
StepStone a commencé à se positionner sur ce segment dès le début des années 2010, investissant dans des outils d’analyse propriétaires bien avant que la stratégie ne devienne grand public. L’entreprise a développé une approche fondée sur les données, capable d’analyser des milliers de fonds en fonction de leur secteur, de leur géographie et de leur cycle économique.
En 2025, StepStone gère plus de 25 milliards de dollars d’actifs immobiliers, dont plus de 8 milliards dans les transactions secondaires. Ce développement repose sur :
- Un accès privilégié à des portefeuilles institutionnels à la recherche de liquidité
- Un réseau global de partenaires GP/LP
- Des modèles de valorisation sophistiqués pour estimer les actifs de manière précise
Pourquoi les marchés secondaires sont devenus « core »
Longtemps perçus comme opportunistes ou cycliques, les marchés secondaires sont aujourd’hui une stratégie stable, scalable et stratégique. StepStone a contribué à transformer cette perception, démontrant que les secondaires peuvent constituer une allocation fondamentale dans les portefeuilles institutionnels.
Leur attrait repose notamment sur :
- Une réduction de la courbe en J grâce à des actifs déjà en exploitation
- Une meilleure transparence du portefeuille et des revenus
- Des points d’entrée attractifs, avec des décotes allant de 5 à 20 %
- Une diversification instantanée, en un seul investissement
Dans un contexte post-COVID, marqué par la volatilité des taux d’intérêt, les marchés secondaires ont attiré fonds de pension, fonds souverains et grandes fondations.
Transactions emblématiques
Parmi les opérations récentes menées par StepStone :
- 350 millions $ dans un fonds de Blackstone Real Estate Partners, avec une décote de 12 %
- 1,2 milliard € dans un portefeuille logistique paneuropéen, avec actifs stabilisés
- Rachat de parts d’un fonds de pension canadien, souhaitant réallouer ses capitaux
Ces transactions ont généré des rendements internes annuels (IRR) de 14 à 16 %, avec une liquidité et une transparence supérieures aux stratégies primaires.
Rôle de la technologie et de l’analyse
Le succès de StepStone repose sur sa plateforme analytique propriétaire, qui permet :
- Suivi en temps réel des NAV et performances des fonds
- Intégration des scores ESG à tous les niveaux
- Modélisation de scénarios macroéconomiques
- Outils de construction de portefeuilles personnalisés
Cette approche fondée sur les données permet à StepStone de filtrer et valoriser les opportunités plus rapidement que la concurrence.
Comparaison avec d’autres stratégies immobilières
| Stratégie | Description | Rendement | Risques principaux |
|---|---|---|---|
| Core/Core+ | Actifs stabilisés avec flux de loyers | 5–7 % | Sensibilité au marché |
| Value-add | Amélioration ou repositionnement | 8–12 % | Risques opérationnels |
| Opportunistic | Développement ou reconversion complexe | 12–18 % | Risques de construction |
| Secondaires | Rachat de parts de fonds en cours | 10–14 % | Liquidité, valorisation |
Les secondaires occupent donc une position idéale entre risque modéré et rendement solide, particulièrement pertinente dans un environnement de taux élevés.
Qui investit ?
Le développement du marché attire une large typologie d’investisseurs :
- Fonds de pension mondiaux à la recherche de rendement intermédiaire
- Compagnies d’assurance en diversification hors obligations
- Fonds de fonds souhaitant optimiser leurs expositions
- Plates-formes de gestion privée, via des véhicules dédiés
Entre 2023 et 2025, StepStone a enregistré des niveaux records d’engagements dans les secondaires, portés par :
- Le resserrement du crédit
- Les retards dans les levées de fonds primaires
- Une abondance d’intérêts de fonds matures sur le marché
Perspectives jusqu’en 2030
Les analystes prévoient que le marché mondial des secondaires immobiliers dépassera 200 milliards $ par an d’ici 2030. StepStone entend porter son exposition à 15 milliards $ d’actifs sous gestion d’ici 2027, avec les priorités suivantes :
- Expansion en Asie-Pacifique et Amérique latine
- Mandats sur mesure pour clients institutionnels
- Investissements dans l’IA et les outils ESG
Conclusion
StepStone a redéfini la manière dont le marché perçoit les transactions secondaires immobilières. Ce qui n’était autrefois qu’une tactique opportuniste est devenu, grâce à la rigueur analytique et à la vision stratégique de la firme, un actif fondamental pour les investisseurs institutionnels.
Avec des rendements compétitifs, une visibilité immédiate sur les revenus, et une gestion du risque maîtrisée, les secondaires immobiliers ne sont plus un produit de niche — ils sont devenus une base essentielle des portefeuilles mondiaux.
