Alors que les grandes métropoles continuent d’attirer une part importante des investissements immobiliers, les villes secondaires gagnent rapidement en popularité auprès des investisseurs à la recherche de rendements plus élevés et de prix d’entrée plus accessibles. En 2025, ces centres urbains moins connus s’imposent comme des leaders discrets du marché, combinant attractivité économique, dynamisme démographique et rentabilité locative.
Cet article vous présente les villes secondaires les plus prometteuses pour l’investissement immobilier, ainsi que les raisons clés de leur montée en puissance.
Qu’est-ce qu’une ville secondaire ?
Une ville secondaire est une ville de taille moyenne, qui ne rivalise pas avec les capitales ou les grandes métropoles en termes de population ou d’influence économique, mais qui dispose néanmoins :
– d’une infrastructure développée,
– d’un marché de l’emploi dynamique,
– et d’un potentiel de croissance intéressant.
Exemples : Lyon (France), Porto (Portugal), Gdańsk (Pologne), Manchester (Royaume-Uni), Turku (Finlande).
Pourquoi les investisseurs se tournent-ils vers les villes secondaires ?
- Généralisation du télétravail : les professionnels fuient les loyers élevés des capitales pour des villes plus abordables.
- Investissements publics : de nombreux projets ferroviaires, portuaires et universitaires dynamisent ces régions.
- Incitations fiscales régionales : certains pays encouragent les investissements hors des grandes villes.
- Développement du tourisme alternatif : les voyageurs recherchent de plus en plus d’expériences locales dans des villes secondaires.
Top 6 des villes secondaires à fort rendement locatif en 2025
1. Gdańsk, Pologne
Prix moyen au m² : ~2 000 €
Rendement locatif : 6–7 %
Ville portuaire en plein essor, Gdańsk attire étudiants, entreprises technologiques et touristes. Son patrimoine historique et ses plages en font une ville très prisée pour la location saisonnière et annuelle.
2. Porto, Portugal
Prix moyen au m² : 2 500–2 800 €
Rendement locatif : 5,5–6,5 %
Porto séduit par son charme authentique, ses vues sur le Douro et son climat doux. Elle attire les nomades numériques et les investisseurs européens, bénéficiant d’un régime fiscal avantageux.
3. Turku, Finlande
Prix moyen au m² : 3 000 €
Rendement locatif : 5,5 %
Ancienne capitale de la Finlande, Turku est un centre universitaire et technologique en plein essor. Sa qualité de vie, ses ports et sa politique écologique en font une ville très attractive pour les jeunes actifs.
4. Lyon, France
Prix moyen au m² : 4 000–4 300 €
Rendement locatif : 4,5–5,5 %
Deuxième agglomération française, Lyon combine dynamisme économique, excellence universitaire et qualité de vie. Les 7e et 8e arrondissements offrent un excellent rapport rentabilité/risque pour les investisseurs.
5. Saragosse, Espagne
Prix moyen au m² : 1 600–1 800 €
Rendement locatif : 6–6,8 %
Située entre Madrid et Barcelone, Saragosse devient un carrefour logistique majeur. Ville abordable et bien desservie, elle attire les familles et jeunes professionnels avec un fort potentiel de plus-value.
6. Manchester, Royaume-Uni
Prix moyen au m² : 3 500–4 000 €
Rendement locatif : 6–7 %
Ville universitaire et technologique du nord de l’Angleterre, Manchester offre une excellente alternative à Londres pour les investisseurs buy-to-let. Les quartiers autour du centre-ville et des campus sont particulièrement demandés.
Critères à prendre en compte avant d’investir
– Infrastructures : présence de transports modernes, aéroports, universités
– Démographie : population jeune, étudiants, actifs en mobilité
– Attractivité touristique : un plus pour la location courte durée
– Cadre juridique et fiscal : vérifier les droits des étrangers et les taxes locales
– Niveau de concurrence : s’assurer que le marché n’est pas saturé
Perspectives pour 2025–2026
Les villes secondaires continueront de gagner en importance pour les raisons suivantes :
– flambée des prix dans les capitales
– régulations plus strictes sur la location dans les grandes villes
– démocratisation du télétravail
– incitations régionales à l’investissement
Par ailleurs, les fonds d’investissement (REITs) s’intéressent de plus en plus à l’immobilier logistique et résidentiel dans ces zones. Des plateformes spécialisées dans la gestion locative à distance se développent aussi.
Conclusion
En 2025, les meilleures opportunités immobilières ne se trouvent plus uniquement dans les capitales. Les villes secondaires combinent rendement, accessibilité et potentiel de croissance, constituant ainsi un excellent choix stratégique pour diversifier un portefeuille immobilier.
Que vous cherchiez à investir dans la location longue durée, les colocations étudiantes ou les biens à fort potentiel de revalorisation, ces villes offrent des conditions idéales pour obtenir un bon retour sur investissement.
L’avenir de l’immobilier se joue aussi en dehors des grandes métropoles : les investisseurs avisés explorent désormais les régions.
