En 2025, les sociétés Irish Life (Irlande) et Aberdeen (Écosse) ont officialisé l’acquisition du parc d’affaires Nexum, situé à Madrid. Cette transaction témoigne de l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour le marché immobilier espagnol, en particulier dans le segment des bureaux modernes et durables.
Présentation du Nexum Park
Nexum Park est un complexe de quatre immeubles de bureaux de catégorie A, offrant une surface locative totale de 42 000 m². Le site se trouve à Las Rozas de Madrid, à proximité directe de l’autoroute A-6 et à environ 20 minutes du centre-ville.
Construit entre 2006 et 2012, le parc bénéficie d’une conception contemporaine, d’une haute efficacité énergétique et de services complets pour les utilisateurs : parkings, espaces verts, restaurants, zones de détente, infrastructures sportives. Le taux d’occupation était de 95 % au moment de la vente, avec des locataires de premier plan dans les secteurs des technologies, des télécommunications et de la logistique.
Détails de la transaction
Le montant de la vente s’élève à 135 millions d’euros, soit environ 3 214 €/m².
Les acquéreurs :
- Irish Life Investment Managers (ILIM), un des plus grands gestionnaires d’actifs en Irlande, filiale de Great-West Lifeco.
- Aberdeen Real Estate (abrdn), acteur majeur de l’investissement immobilier en Europe.
La transaction a été réalisée via un fonds d’investissement conjoint à parts égales. Selon les projections, le rendement locatif brut est estimé entre 6,1 % et 6,3 % par an, un niveau attractif dans le contexte économique actuel.
Le vendeur et sa stratégie
Le vendeur est Kronos, un développeur immobilier espagnol qui a livré le parc Nexum dans les années 2010 et l’a exploité depuis.
Raisons de la cession :
- Réorientation stratégique vers de nouveaux projets résidentiels à Barcelone et Valence
- Augmentation du coût du financement bancaire
- Valorisation optimale de l’actif en phase de maturité
Kronos a qualifié la transaction de « mutuellement avantageuse », soulignant la qualité et la stabilité du bien.
Contexte du marché des bureaux à Madrid
L’opération intervient dans un contexte de reprise progressive du marché tertiaire madrilène après la crise sanitaire.
Tendances observées en 2024–2025 :
- Taux moyen d’occupation : 87 %
- Croissance annuelle des loyers prime : +4,5 %
- Loyers dans les parcs périphériques de qualité : 22 à 27 €/m²/mois
Les espaces périphériques modernes, bien desservis et écoresponsables attirent de plus en plus les entreprises cherchant une alternative aux centres urbains congestionnés.
Objectifs stratégiques des investisseurs
Cette acquisition répond à plusieurs axes de la stratégie commune d’Irish Life et d’Aberdeen :
1. Diversification géographique
Accès au marché du sud de l’Europe, considéré comme porteur et moins saturé que les hubs traditionnels.
2. Approche ESG
Le parc Nexum est certifié BREEAM niveau « Very Good », répondant aux exigences de durabilité et d’efficacité énergétique.
3. Revenus locatifs stables
La présence de locataires internationaux avec des baux à long terme garantit des flux de trésorerie prévisibles.
4. Valorisation à moyen terme
Le potentiel de hausse de valeur est estimé à 8–10 % sur 3 à 5 ans, en raison de la rareté d’actifs comparables sur le marché.
Une des pistes évoquées serait la conversion partielle d’un bâtiment en espace de coworking ou bureaux flexibles.
Améliorations prévues pour Nexum Park
Les nouveaux propriétaires prévoient une série de modernisations :
- Installation de panneaux solaires
- Création de parkings à vélos et d’espaces bien-être pour les salariés
- Systèmes de gestion intelligente du chauffage et de l’éclairage
- Rénovation des espaces communs : food court, lounge, salles de réunion
Objectif : renforcer l’attractivité du parc pour les grandes entreprises et s’adapter aux nouveaux modes de travail hybrides.
Un signal fort pour le marché espagnol
Cette acquisition reflète plusieurs tendances de fond sur le marché immobilier :
- Déport de la demande des centres urbains vers des parcs d’affaires périphériques performants
- Priorité aux actifs écoresponsables et certifiés
- Recherche de rendements sécurisés dans un environnement macroéconomique incertain
La transaction est l’une des plus importantes réalisées à Madrid dans le secteur tertiaire sur les 12 derniers mois.
Conclusion
Irish Life et Aberdeen acquièrent le parc d’affaires Nexum à Madrid pour un montant de 135 millions d’euros, renforçant leur présence stratégique en Europe du Sud. L’actif, à haut rendement et conforme aux normes ESG, offre des revenus locatifs solides et un fort potentiel de valorisation.
Grâce aux projets d’amélioration déjà prévus et à la reprise du marché madrilène, Nexum Park devient un modèle de parc d’affaires du futur, conjuguant performance, durabilité et flexibilité.
