En 2025, la question des actifs illiquides dans l’immobilier prend une importance croissante, notamment en Europe, face à l’inflation, à la hausse des taux d’intérêt et aux évolutions structurelles de la demande. Investisseurs et promoteurs rencontrent de plus en plus de difficultés à vendre ou valoriser leurs biens, notamment dans les segments commerciaux et périphériques. Cet article vous propose un panorama complet du phénomène et des solutions concrètes.
Qu’est-ce qu’un actif immobilier illiquide ?
Un actif illiquide est un bien qui ne peut pas être vendu rapidement sans perte significative de valeur. Les raisons peuvent inclure :
- un emplacement peu attractif
- un désintérêt du marché
- un usage trop spécifique ou saisonnier
- un prix mal aligné sur la réalité du marché
📌 Contrairement aux biens très recherchés, ces actifs peuvent rester en vente plusieurs mois, voire plusieurs années, sans transaction.
Où observe-t-on le plus d’illiquidité en Europe ?
🏢 Immobilier de bureaux
Les bureaux souffrent particulièrement depuis la montée du télétravail. Dans des villes comme Francfort, Paris ou Milan, les taux de vacance ont augmenté de 15 à 25 % depuis 2019.
- Francfort : baisse de 9 000 €/m² à 6 800 €/m²
- Paris : de 10 500 €/m² à 8 000 €/m²
🌍 Marchés secondaires et périphéries
Dans les pays d’Europe de l’Est et du Sud (Bulgarie, Roumanie, Croatie), les actifs hors grandes villes affichent des prix moyens entre 1 000 et 1 200 €/m², mais nécessitent 12 à 18 mois en moyenne pour être vendus.
🏖 Résidences touristiques
Les actifs saisonniers (appart-hôtels, résidences de vacances) sont devenus moins attrayants.
Exemple : coût de construction 1 800 €/m², valeur de revente estimée à 1 100–1 200 €/m².
Les conséquences pour les investisseurs
- 💸 Baisse de la valeur de revente : décotes allant jusqu’à 30–40 %
- ⌛ Blocage du capital : impossibilité de réinvestir rapidement
- 🧾 Risque financier accru : difficultés de refinancement ou défauts de paiement
- 📉 Moindre performance du portefeuille : actifs impossibles à céder dans les temps
Prix des actifs illiquides en Europe (2025)
| Pays | Type de bien | Prix moyen €/m² | Observations |
|---|---|---|---|
| Allemagne | Bureaux régionaux | 1 600 – 2 000 | Vacance importante |
| France | Centres commerciaux | 1 800 – 2 200 | Baisse de fréquentation |
| Espagne | Appartements en périphérie | 1 200 – 1 500 | Lenteur des ventes |
| Pologne | Entrepôts logistiques | 900 – 1 300 | Surabondance dans certaines zones |
| Italie | Résidences côtières | 1 000 – 1 400 | Forte dépendance à la saison |
Comment gérer le risque d’illiquidité ?
✅ 1. Évaluer la liquidité avant d’acheter
- Analyser le délai moyen de vente pour des biens similaires
- Étudier l’activité locale du marché, pas uniquement le prix au m²
✅ 2. Diversifier le portefeuille
- Combiner immobilier résidentiel et commercial
- Investir dans plusieurs régions ou pays
✅ 3. Privilégier les revenus récurrents
Même un actif peu liquide peut être intéressant s’il est rentable :
- 5 à 7 %/an pour la location résidentielle
- 6 à 9 %/an pour les entrepôts ou parcs industriels
Conclusion
En 2025, l’illiquidité immobilière représente un risque croissant pour les investisseurs européens. L’écart se creuse entre les logements en zones tendues et les biens secondaires peu demandés.
📊 La liquidité est un critère aussi crucial que la rentabilité.
Les investisseurs les plus agiles seront ceux qui anticipent ce risque et structurent des portefeuilles diversifiés et flexibles.
