La société d’investissement internationale EQT, basée en Suède et spécialisée dans le capital-investissement, l’infrastructure et l’immobilier, a annoncé avoir finalisé une opération de refinancement de 120 millions d’euros sur un portefeuille d’actifs logistiques situés en Pologne. Il s’agit de l’une des plus importantes opérations de ce type en Europe centrale et orientale en 2025, soulignant le rôle stratégique croissant de la Pologne sur le marché immobilier logistique européen.
Détails de la transaction
L’opération a été financée par un syndicat bancaire européen, comprenant plusieurs institutions majeures d’Allemagne et de Scandinavie. Les fonds serviront à rembourser la dette existante, à moderniser les actifs et à optimiser la structure du capital.
Paramètres clés :
- Montant du refinancement : 120 000 000 €
- Taux moyen d’intérêt : 5,1 % par an
- Durée du prêt : 5 ans
- LTV (Loan-to-Value) : 57 %
- Actifs sous-jacents : plus de 210 000 m² d’entrepôts logistiques
- Valeur estimée du portefeuille : environ 210 millions d’euros
Actifs concernés
Le portefeuille refinancé comprend cinq parcs logistiques modernes, idéalement situés dans les principales zones industrielles de Pologne :
- Varsovie (zone sud) – 65 000 m²
- Poznań (hub industriel) – 42 000 m²
- Katowice (Haute-Silésie) – 38 000 m²
- Łódź (centre logistique national) – 41 000 m²
- Gdańsk (zone portuaire) – 24 000 m²
Ces bâtiments sont loués à 98 % à des entreprises internationales telles que DHL, DSV, Raben Group, Amazon et InPost. Cela garantit un flux de revenus stable et prévisible.
Revenus locatifs et rendement
Les loyers moyens varient de 4,80 € à 5,60 € par m² par mois, selon l’emplacement et les caractéristiques techniques des entrepôts.
- Revenus bruts annuels : environ 13,2 millions d’euros
- Résultat net d’exploitation (NOI) : ~8,1 millions d’euros
- Rendement net global : environ 6,1 %
Dans le contexte actuel, le portefeuille est considéré comme hautement liquide et attrayant pour les investisseurs institutionnels, en particulier en raison de la croissance du commerce électronique.
Pourquoi EQT a choisi de refinancer
Cette opération s’inscrit dans la stratégie d’expansion régionale d’EQT. En 2025, la Pologne est perçue comme un pôle logistique clé en Europe. Les objectifs du refinancement sont :
- 💸 Réduction du coût de la dette (contre 6,3–6,5 % précédemment)
- ♻️ Libération de capitaux propres pour de nouvelles acquisitions en Europe centrale
- 🌱 Financement de projets de modernisation à composante ESG (solaire, LED, certifications)
- 📊 Renforcement du bilan financier avec une structure de dette à moyen terme
Le marché logistique polonais en 2025
Chiffres clés :
- Stock logistique total : plus de 33 millions de m²
- Taux de croissance annuel : environ 7 %
- Taux de vacance : entre 2 % et 4 %
- Rendements prime : de 5,5 % à 6,2 %
- Coût moyen de construction : 450–650 €/m² (hors foncier)
Les facteurs qui soutiennent la croissance du marché :
- Position géographique stratégique (corridors Est-Ouest et Nord-Sud)
- Infrastructures bien développées et main-d’œuvre compétitive
- Montée en puissance du commerce en ligne
- Intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour les actifs logistiques
Comparaisons de marché en 2025
Cette opération de refinancement s’inscrit dans une dynamique plus large d’investissement logistique :
- GLP a acquis un entrepôt à Lublin pour 85 millions d’euros
- Panattoni a levé 160 millions d’euros pour des projets à Cracovie
- Savills IM a acheté un portefeuille en Silésie pour 98 millions d’euros
Le refinancement d’EQT, avec un taux de 5,1 % et un LTV de 57 %, est donc aligné sur les standards du marché, tout en offrant une structure financière saine.
Stratégie ESG et modernisation
Une partie des fonds sera investie dans l’amélioration des performances énergétiques et environnementales :
- Installation de panneaux photovoltaïques (capacité totale : 3,8 MW)
- Objectif de certification BREEAM “Very Good” ou supérieur
- Passage à un éclairage LED intelligent
- Systèmes de gestion énergétique connectés
Ces initiatives permettront de réduire les coûts d’exploitation de 7 à 9 % par an, tout en augmentant la valeur des actifs pour les locataires sensibles aux critères ESG.
Perspectives 2025–2026
Les experts anticipent une croissance continue du secteur logistique polonais, tirée par :
- Le rapatriement des chaînes d’approvisionnement (nearshoring) depuis l’Asie
- Une forte demande pour les entrepôts BTS (Build-to-Suit)
- Le développement des hubs de logistique urbaine
- Une implication accrue de fonds de pension et de capital-investissement
Le volume total des investissements logistiques en Pologne pourrait dépasser les 2,5 milliards d’euros en 2025 et atteindre 3 milliards d’euros en 2026.
Conclusion
L’opération de refinancement de 120 millions d’euros menée par EQT reflète l’importance stratégique de la Pologne sur la scène logistique européenne.
✅ Atouts principaux :
- Ratio LTV conservateur (57 %)
- Conditions de financement compétitives (5,1 %)
- Taux d’occupation élevé et locataires internationaux
- Feuille de route claire pour la modernisation ESG
- Potentiel de croissance grâce au redéploiement de capital
💡 Dans un contexte macroéconomique incertain, EQT confirme sa stratégie de long terme sur l’Europe centrale et renforce son ancrage dans un secteur logistique en pleine transformation.
