Invesco, une société mondiale de gestion d’investissements avec plus de 1 400 milliards d’euros d’actifs sous gestion, a finalisé une transaction majeure sur le marché immobilier hôtelier d’Europe centrale. Agissant pour le compte d’un investisseur institutionnel allemand, l’entreprise a acquis un hôtel cinq étoiles situé au cœur de Varsovie pour un montant de 120 millions d’euros.
Emplacement privilégié et caractéristiques de l’hôtel
Le bien acquis se trouve dans l’un des quartiers les plus prestigieux de Varsovie, à proximité de monuments emblématiques tels que la Vieille Ville, le Château Royal et le Palais de la culture et de la science. Cette localisation centrale en fait une adresse prisée tant par les voyageurs d’affaires que par les touristes.
Les caractéristiques clés de l’hôtel comprennent :
- 250 chambres haut de gamme
- Espaces de conférence modernes totalisant 2 500 m²
- Un centre de spa et de remise en forme luxueux
- Des restaurants gastronomiques
Le prix moyen par chambre dans le cadre de cette transaction s’élève à 480 000 euros, ce qui correspond au segment supérieur du marché. Le rendement annuel estimé pour cette propriété est de 5,5 à 6 %.
Aperçu du marché hôtelier de Varsovie
Varsovie renforce sa position comme l’un des marchés immobiliers hôteliers les plus dynamiques d’Europe de l’Est. En 2024 :
- Le taux d’occupation moyen des hôtels a atteint 78 %
- Le tarif journalier moyen (ADR) dans les hôtels cinq étoiles s’est élevé à 160 euros, avec des pics allant jusqu’à 300 euros en haute saison
- Le RevPAR (revenu par chambre disponible) a progressé de 11 %
- La ville a accueilli plus de 21 millions de visiteurs, dont 37 % de touristes internationaux
Perspectives du marché pour 2025
Les prévisions pour 2025 indiquent :
- Des taux d’occupation attendus entre 80 et 82 %
- Une hausse des tarifs des chambres de 7 à 8 %
- Un nombre de visiteurs qui pourrait atteindre 23 millions par an
- Le tourisme d’affaires et les événements internationaux continueront de stimuler la demande pour des hébergements haut de gamme
Comparaison avec d’autres transactions majeures
L’acquisition par Invesco constitue l’une des plus importantes transactions hôtelières des dernières années, mais elle n’est pas unique :
- 280 millions d’euros – achat d’un gratte-ciel avec des espaces hôteliers à Varsovie par un fonds suédois (2024)
- 110 millions d’euros – investissement dans un hôtel de luxe à Varsovie par un fonds immobilier européen (2024)
- 95 millions d’euros – acquisition d’un complexe hôtelier à Cracovie par une société d’investissement britannique (2023)
- Au moins trois autres transactions supérieures à 100 millions d’euros sont attendues en 2025
Pourquoi la Pologne attire les investisseurs hôteliers
La Pologne séduit de plus en plus les investisseurs internationaux en raison de plusieurs facteurs clés :
- Croissance économique : hausse du PIB de 3,2 % en 2024, avec une prévision de 3,8 % en 2025
- Croissance soutenue des prix de l’immobilier hôtelier : +28 % depuis 2020
- Présence croissante de grandes chaînes internationales telles que Hilton, Marriott et Accor
- Développement des infrastructures et multiplication des vols directs, notamment en provenance d’Asie
Tendances des investissements hôteliers en 2025
Les experts prévoient que :
- Le volume total d’investissement hôtelier en Pologne pourrait dépasser 1,5 milliard d’euros
- Varsovie pourrait capter jusqu’à 45 % de ce capital
- L’intérêt des investisseurs va croissant pour les appart’hôtels, les séjours prolongés et les formats hybrides d’hébergement
Conclusion
L’acquisition par Invesco d’un hôtel cinq étoiles en plein centre de Varsovie pour 120 millions d’euros illustre l’intérêt croissant et soutenu des investisseurs pour le marché immobilier hôtelier polonais. Avec des taux d’occupation élevés, des revenus stables et des emplacements premium, ce type d’actif constitue une opportunité stratégique. Compte tenu de la hausse anticipée des prix et de la demande en 2025, les hôtels haut de gamme en Pologne représentent un placement à long terme attrayant.
