Gênes : raisons des prix bas des appartements dans une grande ville portuaire italienne

Gênes, capitale de la Ligurie et l’un des plus grands ports d’Italie, est connue pour sa riche histoire, son architecture impressionnante et ses vues spectaculaires sur la mer Ligure. Malgré son statut de port clé en Europe, les prix des appartements à Gênes restent nettement inférieurs à ceux d’autres grandes villes italiennes comme Milan, Rome ou Florence. Pourquoi en est-il ainsi ? Voici une analyse des principaux facteurs influençant les prix de l’immobilier dans cette ville pittoresque.
1. Déclin démographique et vieillissement de la population
Gênes fait face à un défi démographique important. De nombreux jeunes, notamment des professionnels qualifiés, quittent la ville à la recherche de meilleures opportunités dans des régions économiquement plus dynamiques, comme la Lombardie, le Piémont ou même à l’étranger. En conséquence, la population de Gênes diminue, ce qui a un impact direct sur la demande de logements. La population vieillissante, qui constitue une part importante des habitants, reste souvent dans ses logements existants, tandis que les jeunes familles et les nouveaux acheteurs se tournent de moins en moins vers cette ville pour s’y établir.
2. Surabondance de logements sur le marché
Historiquement, Gênes était l’une des villes les plus grandes et les plus peuplées d’Italie, ce qui a conduit à un parc immobilier important. Cependant, avec la diminution de la population, de nombreux appartements restent inoccupés. Dans certains quartiers, l’offre dépasse largement la demande, ce qui entraîne une baisse des prix des biens immobiliers. Cela est particulièrement vrai pour les bâtiments anciens qui ne répondent pas toujours aux normes modernes de logement.
3. Stagnation économique
L’économie de Gênes a historiquement été liée aux activités portuaires, à la construction navale et à la logistique. Cependant, avec l’évolution technologique et la mondialisation, nombre de ces secteurs ont connu un déclin. La croissance économique de la ville reste limitée, ce qui se répercute sur les revenus des habitants. Le pouvoir d’achat des Génois est inférieur à celui des habitants de Milan ou de Rome, ce qui restreint leur capacité à acheter des biens immobiliers. Cela crée une pression à la baisse sur les prix, en particulier dans les segments de logements anciens ou moins attractifs.
4. État du parc immobilier
Une grande partie des logements à Gênes se trouve dans des bâtiments historiques. Bien que ces structures aient une valeur architecturale, beaucoup sont en mauvais état et nécessitent d’importants investissements pour leur rénovation. Ces coûts dissuadent les acheteurs potentiels, en particulier ceux qui recherchent des biens prêts à l’emploi. En outre, la rénovation dans les quartiers historiques est souvent soumise à des règles strictes de préservation du patrimoine culturel, ce qui rend le processus encore plus complexe et coûteux.
5. Problèmes d’infrastructure
Malgré sa position stratégique, les infrastructures de transport de Gênes présentent des défis. Les rues étroites du centre historique et le manque de places de stationnement compliquent la vie des automobilistes. L’effondrement du pont Morandi en 2018 a symbolisé les problèmes d’infrastructures plus larges de la ville, qui ne sont toujours pas totalement résolus. Ces facteurs réduisent l’attractivité de Gênes comme lieu de résidence permanente, en particulier pour ceux qui recherchent un environnement urbain plus pratique.
6. Moindre intérêt des acheteurs étrangers
L’Italie est une destination prisée des investisseurs étrangers, mais Gênes est moins populaire que d’autres régions comme la Toscane, la Lombardie ou la Vénétie. Cela s’explique par des facteurs économiques et sociaux. Les touristes et les investisseurs étrangers préfèrent généralement les petites villes au charme pittoresque avec une infrastructure bien développée ou les grandes métropoles offrant plus d’opportunités professionnelles et commerciales.
7. Risque de catastrophes naturelles
La situation géographique de Gênes, sur un terrain vallonné, la rend vulnérable aux catastrophes naturelles. Les inondations et les glissements de terrain ne sont pas rares dans la région, en particulier lors de fortes pluies. Ce facteur freine la demande de biens immobiliers, car les acheteurs potentiels sont conscients des coûts supplémentaires associés à l’assurance et aux mesures de protection des biens.
8. Difficultés de modernisation des quartiers anciens
De nombreux quartiers de Gênes, en particulier son centre historique, possèdent un charme unique, mais leur architecture et leurs infrastructures ne répondent souvent pas aux normes de confort modernes. Les rues étroites, l’absence d’ascenseurs dans les bâtiments anciens et le manque d’équipements modernes créent des difficultés pour les habitants. En conséquence, ces propriétés perdent de leur attrait pour les jeunes familles et les professionnels actifs.
9. Faible mobilité sur le marché immobilier
En raison du vieillissement de la population et de la faible activité économique de la ville, le marché immobilier de Gênes se caractérise par une faible mobilité. Les résidents locaux sont moins enclins à acheter ou vendre des biens immobiliers, préférant rester dans leurs logements existants. Cela ralentit la dynamique globale du marché et limite l’arrivée de nouveaux acheteurs.
10. Impact de la pandémie de COVID-19
La pandémie a accentué la tendance à la baisse de la demande pour les propriétés urbaines, en particulier dans les villes où l’économie était déjà affaiblie. De nombreuses personnes se sont tournées vers des logements en zone rurale ou en périphérie, où elles pouvaient travailler à distance et profiter de conditions de vie plus spacieuses. Cette tendance est particulièrement pertinente pour Gênes, où les appartements historiques sont souvent petits et peu adaptés au travail à domicile.
Avantages et perspectives d’avenir
Malgré ces défis, Gênes offre plusieurs avantages susceptibles d’attirer certaines catégories d’acheteurs :
1. Prix immobiliers bas, rendant la ville accessible aux investisseurs et aux acheteurs recherchant un logement abordable en Italie.
2. Attractivité touristique, avec des sites tels que le vieux port, le Palais des Doges et l’aquarium de Gênes, créant une demande pour la location saisonnière, ce qui ouvre des opportunités d’investissement.
3. Patrimoine culturel, qui attire les amateurs d’histoire et d’architecture unique.
4. Projets de modernisation : ces dernières années, les autorités de Gênes ont intensifié leurs efforts pour améliorer les infrastructures urbaines, ce qui pourrait renforcer l’attractivité de la ville à l’avenir.
Les prix bas des appartements à Gênes sont le résultat d’une combinaison de facteurs démographiques, économiques et infrastructurels. Cependant, pour les acheteurs et les investisseurs prêts à considérer ces défis, la ville offre une opportunité d’acquérir des biens immobiliers abordables dans un lieu riche en histoire et en charme. Avec son potentiel de croissance à long terme, Gênes reste une option intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier en Italie.