Dynamique des prix de l’immobilier résidentiel à Kyiv après le début de la guerre en Ukraine

L’agression russe, qui a commencé en février 2022, a profondément bouleversé le marché immobilier en Ukraine, notamment à Kyiv. Les prix de l’immobilier résidentiel dans la capitale ont subi d’importants changements, influencés par l’instabilité économique, la baisse de l’activité d’achat et les fluctuations de l’offre et de la demande. Voici un aperçu de l’évolution des prix depuis le début du conflit.
1. Paralysie du marché dans les premiers mois de la guerre (février–mars 2022)
Avec le début des hostilités, le marché immobilier de Kyiv s’est presque entièrement figé. Les principales caractéristiques de cette période incluent :
• Une forte chute de la demande. Une grande partie de la population a quitté Kyiv pour se mettre en sécurité, ce qui a entraîné l’arrêt presque total des activités du marché.
• Retrait des annonces de vente. De nombreux vendeurs ont retiré leurs biens du marché, attendant un retour à la stabilité.
• Quasi-absence de transactions. Les prix formels de l’immobilier sont restés inchangés, mais l’absence de transactions a rendu la dynamique réelle des prix difficile à évaluer.
Cette phase a été marquée par une incertitude totale, laissant le marché en état de gel.
2. Reprise progressive de l’activité (avril–juin 2022)
Après la défense réussie de Kyiv et le retour progressif de la population, le marché immobilier a commencé à se redresser lentement :
• Augmentation de la demande locative. Les habitants revenus à Kyiv recherchaient des logements temporaires, ce qui a entraîné une hausse des loyers de 15 à 20 % en moyenne.
• Demande limitée d’achats immobiliers. Bien que les transactions soient encore rares, les prix sur le marché secondaire ont commencé à se stabiliser.
• Intérêt pour les zones plus sûres. Les acheteurs privilégiaient les propriétés situées dans des quartiers relativement sécurisés, éloignés des zones à risque élevé.
Malgré la prudence générale, des signes de reprise étaient visibles.
3. Impact des défis économiques (seconde moitié de 2022)
À partir de la mi-2022, le marché a été confronté à de nouveaux défis :
• Inflation et dévaluation de la hryvnia. L’instabilité économique a considérablement réduit le pouvoir d’achat de la population.
• Ralentissement des constructions. Les problèmes de financement et les interruptions dans l’approvisionnement en matériaux ont suspendu de nombreux projets immobiliers.
• Offre limitée sur le marché secondaire. Les logements prêts à l’emploi étaient plus recherchés, mais leur disponibilité restait limitée.
En conséquence, les prix sur le marché secondaire sont restés relativement stables, tandis que le marché des constructions neuves a souffert davantage.
4. Résilience du marché en 2023
En 2023, le marché immobilier de Kyiv a commencé à montrer des signes de stabilisation, grâce à plusieurs facteurs :
• Retour progressif de la population. Le retour des résidents à Kyiv et leur adaptation aux réalités de la guerre ont stimulé la demande.
• Intérêt accru des investisseurs. L’immobilier a regagné de l’attrait en tant qu’outil de préservation du capital dans un contexte d’incertitude économique.
• Demande croissante pour des logements énergétiquement autonomes. Les propriétés modernes avec chauffage autonome et systèmes de secours sont devenues particulièrement prisées.
Bien que les prix aient commencé à augmenter, ils restent en dessous des niveaux observés avant la guerre.
5. Tendances principales du marché
Malgré le conflit en cours, de nouvelles tendances ont émergé sur le marché immobilier de Kyiv :
• Popularité accrue des banlieues. De nombreux résidents préfèrent les banlieues comme Irpin et Boutcha, où les prix sont plus abordables.
• Réduction des nouvelles constructions. Le ralentissement des projets de construction a limité l’offre, soutenant ainsi les prix des biens existants.
• Demande pour des logements temporaires. Le marché locatif reste actif, en particulier pour ceux qui reviennent temporairement à Kyiv.
6. Perspectives pour l’avenir du marché immobilier
L’évolution future du marché immobilier de Kyiv dépendra de plusieurs facteurs clés :
• Situation militaire. La fin des hostilités et le rétablissement de la sécurité seront essentiels pour la reprise du marché.
• Stabilisation économique. Le renforcement de la hryvnia, la baisse de l’inflation et l’augmentation des revenus des ménages pourraient raviver l’activité d’achat.
• Efforts de reconstruction. Les investissements dans les infrastructures et les complexes résidentiels joueront un rôle crucial dans la relance du marché.
Conclusion
Le marché immobilier de Kyiv a montré une résilience et une capacité d’adaptation remarquables même en temps de crise. Malgré les défis majeurs tels que l’instabilité économique et la guerre en cours, la demande et les prix affichent des signes de reprise. Une véritable renaissance nécessitera un retour à la sécurité, un soutien gouvernemental et du temps pour reconstruire les infrastructures et rétablir la confiance dans le secteur de la construction.