La econom\u00eda de datos en Europa est\u00e1 creciendo m\u00e1s r\u00e1pido que la infraestructura f\u00edsica capaz de soportarla. En Alemania esta presi\u00f3n est\u00e1 empujando a uno de los mayores propietarios inmobiliarios cotizados del pa\u00eds, Aroundtown, hacia una nueva direcci\u00f3n estrat\u00e9gica. Tras a\u00f1os bas\u00e1ndose en oficinas, hoteles y activos residenciales, la empresa ahora avanza hacia la infraestructura digital. Seg\u00fan las \u00faltimas declaraciones, Aroundtown espera que su primer centro de datos en Alemania, ubicado en Berl\u00edn, entre en funcionamiento en un plazo de tres a\u00f1os, lo que apunta a 2028.<\/p>\n
El plan marca un cambio estructural: en lugar de esperar a que se recupere la demanda de oficinas, la empresa se posiciona en el centro de la creciente necesidad alemana de instalaciones preparadas para IA y con alta demanda energ\u00e9tica.<\/p>\n
El giro de Aroundtown refleja la realidad del mercado de oficinas de Alemania tras la pandemia. El trabajo h\u00edbrido ha debilitado la demanda, especialmente en edificios sin certificaciones ESG s\u00f3lidas o sin dise\u00f1os flexibles. En Berl\u00edn la tasa de vacancia ha aumentado hasta el 8\u201310 por ciento, equivalente a 1,8\u20132,1 millones de metros cuadrados vac\u00edos en la ciudad. Las ubicaciones prime siguen atrayendo inquilinos, pero el segmento medio del mercado se ha debilitado de forma significativa.<\/p>\n
Las rentas prime en el CBD de Berl\u00edn se mantienen cerca de 46\u201346,50 \u20ac por metro cuadrado al mes, mientras que los niveles del mercado m\u00e1s amplio rondan los 25 \u20ac por metro cuadrado. Esta diferencia revela una brecha creciente entre los activos de alta calidad y el stock m\u00e1s antiguo, cada vez m\u00e1s dif\u00edcil de arrendar.<\/p>\n
Para los propietarios con miles de metros cuadrados vac\u00edos o con bajo rendimiento, este desequilibrio representa un desaf\u00edo estrat\u00e9gico. La respuesta de Aroundtown ha sido reconvertir edificios que los inquilinos tradicionales ya no desean. Parte de su cartera ya se est\u00e1 transformando en apartamentos con servicios, cuya apertura est\u00e1 prevista para 2026. Los centros de datos son el siguiente paso \u2014y uno mucho mayor\u2014 en esta estrategia.<\/p>\n
El punto decisivo lleg\u00f3 a mediados de 2025, cuando Aroundtown confirm\u00f3 que hab\u00eda comenzado a estudiar la conversi\u00f3n de oficinas en centros de datos. A finales del verano la empresa hab\u00eda asegurado asignaciones iniciales de capacidad energ\u00e9tica para varias ubicaciones de Berl\u00edn \u2014un paso crucial en un sector donde el acceso a la energ\u00eda es m\u00e1s valioso que el propio inmueble.<\/p>\n
En noviembre la direcci\u00f3n anunci\u00f3 que diez edificios en Alemania han sido identificados como posibles centros de datos, seis proyectos en Berl\u00edn ya cuentan con aprobaciones iniciales de energ\u00eda, y el primer centro de datos podr\u00eda estar operativo en tres a\u00f1os. Esto apunta a 2028, aunque la empresa subraya que el calendario depende de obtener contratos de energ\u00eda completos y de finalizar los trabajos t\u00e9cnicos de reconversi\u00f3n.<\/p>\n
El director de mercados de capitales, Timothy Wright, ha repetido en varias ocasiones que el acceso a la red es el nuevo cuello de botella. A diferencia de las reformas de oficinas tradicionales, los centros de datos requieren suministro el\u00e9ctrico garantizado, redundancia, refrigeraci\u00f3n y conectividad. Los proyectos no pueden avanzar hasta que las compa\u00f1\u00edas el\u00e9ctricas confirmen la capacidad disponible, un proceso muchas veces m\u00e1s complejo que la propia construcci\u00f3n.<\/p>\n
Aroundtown no ha revelado presupuestos concretos para cada instalaci\u00f3n. No obstante, las referencias del sector sit\u00faan los costes de construcci\u00f3n de centros de datos en 6,6\u201312,1 millones de euros por MW de carga IT. Un proyecto de 20 MW \u2014una escala mencionada para una posible conversi\u00f3n en Fr\u00e1ncfort\u2014 requerir\u00eda una inversi\u00f3n de 130\u2013240 millones de euros.<\/p>\n
Los ingresos, sin embargo, operan en un nivel muy distinto al de las oficinas. Las rentas wholesale de colocation en Alemania var\u00edan entre 180 y 300 \u20ac por kW al mes. Una instalaci\u00f3n de 10 MW puede generar 22\u201336 millones de euros al a\u00f1o, y una de 20 MW puede acercarse a 44\u201372 millones anuales, dependiendo del perfil de inquilinos y de los requisitos de disponibilidad. Incluso considerando los costes operativos, el aumento de valor respecto a las oficinas es sustancial.<\/p>\n
Alemania prev\u00e9 duplicar la capacidad de centros de datos para 2030, pero el pa\u00eds afronta crecientes preocupaciones sobre el suministro el\u00e9ctrico. La Agencia Federal de Redes ha alertado de que la demanda procedente de la computaci\u00f3n de IA, los servicios en la nube y los veh\u00edculos el\u00e9ctricos podr\u00eda superar la expansi\u00f3n de las energ\u00edas renovables y de las centrales de gas flexibles.<\/p>\n
En ciudades como Fr\u00e1ncfort y \u00c1msterdam las listas de espera para nuevas conexiones el\u00e9ctricas ya se extienden por a\u00f1os. Las subestaciones y transformadores requieren largos plazos de construcci\u00f3n, las aprobaciones ambientales son estrictas y los ayuntamientos exigen cada vez m\u00e1s la recuperaci\u00f3n del calor residual de los centros de datos para las redes de calefacci\u00f3n urbana.<\/p>\n
Seg\u00fan la normativa alemana y europea, los centros de datos ya deben utilizar al menos el 50 por ciento de electricidad renovable, porcentaje que se acerca al 100 por ciento hacia 2027. Esto obliga a los operadores a firmar contratos PPA verdes a largo plazo, lo que a\u00f1ade m\u00e1s complejidad. Para Aroundtown las primeras aprobaciones energ\u00e9ticas en Berl\u00edn no son una formalidad, sino la base del modelo econ\u00f3mico.<\/p>\n
El mercado de oficinas de Berl\u00edn sigue pasando por una etapa d\u00e9bil. La absorci\u00f3n permanece por debajo de los niveles pre-pandemia, la vacancia sigue aumentando y los edificios m\u00e1s antiguos tienen dificultades para atraer inquilinos incluso con descuentos. Los analistas prev\u00e9n que la vacancia podr\u00eda alcanzar el 11 por ciento si la nueva oferta crece m\u00e1s r\u00e1pido que la demanda.<\/p>\n
En este contexto la conversi\u00f3n de oficinas obsoletas en centros de datos podr\u00eda generar efectos notables. Edificios poco adecuados para los est\u00e1ndares modernos \u2014techos bajos, poca luz natural, sistemas obsoletos\u2014 pueden funcionar mejor como infraestructura t\u00e9cnica. Aunque caras, estas conversiones pueden transformar una propiedad vac\u00eda en una fuente de ingresos estable y de largo plazo tipo infraestructura. Si la infraestructura digital supera a los inquilinos tradicionales en capacidad de pago, algunos submercados podr\u00edan experimentar presi\u00f3n al alza en los valores del suelo. A la vez, los municipios tendr\u00e1n que equilibrar los beneficios econ\u00f3micos con las preocupaciones sobre consumo energ\u00e9tico, calor expulsado y ruido, lo que llevar\u00e1 a est\u00e1ndares de dise\u00f1o m\u00e1s estrictos y a requisitos de reaprovechamiento del calor.<\/p>\n
La direcci\u00f3n mantiene abiertas ambas opciones. Si se obtienen todas las aprobaciones, Aroundtown podr\u00e1 operar las instalaciones junto con un socio especializado o vender proyectos completamente autorizados y listos para construcci\u00f3n a fondos de infraestructura con prima. Dado el apalancamiento de la empresa y el entorno de tipos de inter\u00e9s, los analistas esperan una estrategia mixta: mantener ciertos proyectos en Berl\u00edn y Fr\u00e1ncfort y vender otros para reforzar el balance.<\/p>\n
La decisi\u00f3n de Aroundtown de lanzar su primer centro de datos en Berl\u00edn para 2028 marca un cambio importante en el panorama inmobiliario alem\u00e1n. El movimiento es defensivo \u2014respondiendo a la alta vacancia de oficinas\u2014 y oportunista, ya que aprovecha una de las clases de activos de mayor crecimiento en Europa. Si las aprobaciones energ\u00e9ticas avanzan seg\u00fan lo previsto, la empresa podr\u00eda transformar partes de su cartera pasando de oficinas con bajo rendimiento a infraestructura digital de alto valor.<\/p>\n
Para Alemania esto es parte de una tendencia m\u00e1s amplia: las ciudades ya no compiten por sedes corporativas, sino por megavatios, capacidad de refrigeraci\u00f3n y redes de fibra. Los propietarios que aseguren estos recursos primero moldear\u00e1n la infraestructura que sustentar\u00e1 la expansi\u00f3n europea de la IA y la nube en la pr\u00f3xima d\u00e9cada.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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