{"id":47260,"date":"2025-09-26T17:11:49","date_gmt":"2025-09-26T13:11:49","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=47260"},"modified":"2025-09-26T17:18:04","modified_gmt":"2025-09-26T13:18:04","slug":"las-transacciones-de-oficinas-y-comercios-se-desploman-mientras-el-mercado-inmobiliario-europeo-se-polariza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/es\/2025\/09\/26\/las-transacciones-de-oficinas-y-comercios-se-desploman-mientras-el-mercado-inmobiliario-europeo-se-polariza\/","title":{"rendered":"Las transacciones de oficinas y comercios se desploman mientras el mercado inmobiliario europeo se polariza"},"content":{"rendered":"

El mercado inmobiliario comercial europeo est\u00e1 entrando en una de sus fases m\u00e1s dif\u00edciles de las \u00faltimas d\u00e9cadas, con los flujos de inversi\u00f3n desplaz\u00e1ndose con fuerza hacia activos prime y energ\u00e9ticamente eficientes, y alej\u00e1ndose de propiedades obsoletas o no estrat\u00e9gicas. Seg\u00fan MSCI, el volumen de transacciones en el segundo trimestre de 2025 cay\u00f3 a unos 46.200 millones de euros<\/strong>, un 10 %<\/strong> menos que un a\u00f1o antes. En el primer semestre del a\u00f1o, la inversi\u00f3n total alcanz\u00f3 91.700 millones de euros<\/strong>, un descenso del 7 %<\/strong> en comparaci\u00f3n con el mismo periodo de 2024, lo que refleja la creciente cautela de los inversores ante la incertidumbre econ\u00f3mica.<\/p>\n

Aunque el Banco Central Europeo redujo su tipo de dep\u00f3sito al 2 %<\/strong>, los costes de financiaci\u00f3n siguen siendo significativamente m\u00e1s altos que antes de la pandemia. La financiaci\u00f3n sigue siendo cara, especialmente para estrategias de valor a\u00f1adido y activos que requieren importantes inversiones para cumplir con los est\u00e1ndares ESG. Como resultado, la liquidez se est\u00e1 concentrando en el segmento m\u00e1s seguro del mercado, con la mayor parte del capital dirigida a activos prime con ingresos estables.<\/p>\n

Por qu\u00e9 la inversi\u00f3n en oficinas est\u00e1 bajo presi\u00f3n a medida que aumentan las tasas de vacancia<\/h3>\n

El sector de oficinas sigue siendo el m\u00e1s d\u00e9bil. En Alemania, el volumen de transacciones en el segundo trimestre cay\u00f3 a solo 765 millones de euros<\/strong>, lo que contribuy\u00f3 a un total semestral de 2.100 millones de euros<\/strong>, un fuerte descenso del 23 %<\/strong> interanual. A pesar de que las rentas prime aumentaron entre un 11 % y un 12 %<\/strong> en Fr\u00e1ncfort y M\u00fanich, las tasas de vacancia subieron hasta el 7,7 %<\/strong> en los \u201cBig Seven\u201d, dejando 7,6 millones de m\u00b2<\/strong> de espacio sin ocupar.<\/p>\n

Las rentabilidades prime de oficinas en las principales ciudades europeas rondan ahora el 5 %<\/strong>, con activos core en mercados alemanes centrales alcanzando aproximadamente el 5,1 %<\/strong>, seg\u00fan CBRE. En contraste, los activos secundarios se enfrentan a un entorno mucho m\u00e1s complicado, a menudo negoci\u00e1ndose con grandes descuentos o sin atraer el inter\u00e9s de compradores. Muchos edificios antiguos necesitan costosas mejoras de sostenibilidad para seguir siendo competitivos, y la mayor\u00eda de los inversores no est\u00e1n dispuestos a asumir ese riesgo en las condiciones actuales de financiaci\u00f3n.<\/p>\n

La brecha entre los activos prime y secundarios se est\u00e1 ampliando. Las oficinas c\u00e9ntricas de alta calidad siguen atrayendo capital institucional, mientras que los edificios obsoletos en ubicaciones perif\u00e9ricas tienen dificultades para venderse, incluso con grandes descuentos.<\/p>\n

C\u00f3mo la inversi\u00f3n en retail perdi\u00f3 impulso tras un fuerte comienzo de a\u00f1o<\/h3>\n

El sector minorista comenz\u00f3 2025 con fuerza, con vol\u00famenes de inversi\u00f3n un 26 %<\/strong> m\u00e1s altos interanualmente en el primer trimestre, hasta aproximadamente 8.400 millones de euros<\/strong>, impulsados por varias grandes operaciones en Espa\u00f1a y Portugal. Sin embargo, el impulso se debilit\u00f3 en el segundo trimestre debido al aumento de los costes de financiaci\u00f3n y al cambio en el comportamiento del consumidor, lo que afect\u00f3 a la confianza.<\/p>\n

En Alemania, los vol\u00famenes de inversi\u00f3n en retail cayeron un 19 %<\/strong> en el primer semestre hasta 2.900 millones de euros<\/strong>, lo que representa alrededor del 20 % de la inversi\u00f3n total en inmuebles comerciales. Actualmente, las rentabilidades prime son del 3,5 %<\/strong> para los locales en calles principales, del 4,6 %<\/strong> para los parques comerciales y del 5,9 %<\/strong> para los centros comerciales dominantes. Los centros antiguos con una mezcla de inquilinos d\u00e9bil siguen siendo il\u00edquidos, a menudo permaneciendo meses en el mercado sin ofertas serias.<\/p>\n

Aun as\u00ed, varias operaciones importantes reflejan la demanda continua de retail de alta calidad. Castellana Properties adquiri\u00f3 el centro comercial Bonaire en Valencia por 305 millones de euros<\/strong> con una rentabilidad cercana al 7 %<\/strong>, mientras que el centro comercial Jervis en Dubl\u00edn recibi\u00f3 ofertas cercanas a 110 millones de euros<\/strong>, ligeramente por debajo de su precio orientativo, una se\u00f1al de que los compradores siguen siendo muy sensibles al precio.<\/p>\n

Qu\u00e9 revelan las tendencias a nivel nacional sobre un mercado europeo fragmentado<\/h3>\n
    \n
  • Reino Unido:<\/strong> Los vol\u00famenes de inversi\u00f3n en el segundo trimestre cayeron un 11 %<\/strong> hasta 13.900 millones de euros<\/strong>. Londres sigue siendo relativamente resistente, pero los mercados regionales contin\u00faan con un rendimiento d\u00e9bil.<\/li>\n
  • Alemania:<\/strong> El volumen total en el primer semestre alcanz\u00f3 14.200 millones de euros<\/strong> (-2 %<\/strong> interanual), con la inversi\u00f3n en oficinas cayendo un 23 %<\/strong> y en retail un 19 %<\/strong>.<\/li>\n
  • Francia:<\/strong> Las transacciones se concentran en propiedades prime en distritos centrales de negocios con contratos de arrendamiento a largo plazo, mientras que los activos secundarios atraen un inter\u00e9s limitado.<\/li>\n
  • Espa\u00f1a y Portugal:<\/strong> Las grandes operaciones de centros comerciales, incluida Bonaire (305 millones de euros) y la venta parcial en curso de una participaci\u00f3n en Xanad\u00fa, han apoyado los vol\u00famenes, pero la selectividad sigue siendo alta.<\/li>\n<\/ul>\n

    Factores clave detr\u00e1s de la desaceleraci\u00f3n de la inversi\u00f3n comercial en Europa<\/h3>\n

    Varios factores estructurales est\u00e1n configurando la trayectoria actual del mercado:<\/p>\n

      \n
    • Financiaci\u00f3n costosa:<\/strong> Incluso despu\u00e9s de los recortes de tipos del BCE, la financiaci\u00f3n sigue siendo cara, especialmente para los activos que necesitan renovaci\u00f3n o reposicionamiento.<\/li>\n
    • Competencia del cr\u00e9dito privado:<\/strong> En el primer semestre de 2025, los fondos de deuda privada recaudaron casi 40.000 millones de d\u00f3lares<\/strong> en Europa, casi el doble que los fondos inmobiliarios tradicionales.<\/li>\n
    • Incertidumbre pol\u00edtica:<\/strong> Las tensiones comerciales, los cambios regulatorios y la inestabilidad geopol\u00edtica est\u00e1n retrasando las decisiones de inversi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

      Rentabilidades prime, tendencias de precios y lo que significan para los inversores<\/h3>\n
        \n
      • Oficinas prime:<\/strong> Las rentabilidades se mantienen cerca del 5 %<\/strong>, mientras que los activos secundarios se negocian con grandes descuentos.<\/li>\n
      • Retail core:<\/strong> Los centros comerciales dominantes con alta afluencia alcanzan rentabilidades del 6\u20137 %<\/strong> o m\u00e1s, mientras que los centros m\u00e1s d\u00e9biles son pr\u00e1cticamente invendibles.<\/li>\n
      • Ventas por insolvencia:<\/strong> Las transacciones impulsadas por dificultades financieras son cada vez m\u00e1s comunes a medida que aumentan las presiones de refinanciaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

        En qu\u00e9 deber\u00edan centrarse los inversores inmobiliarios en 2025<\/h3>\n

        La fuerte ca\u00edda de las transacciones de oficinas y retail en Europa va m\u00e1s all\u00e1 de un simple ciclo bajista: se\u00f1ala una profunda reorientaci\u00f3n estructural de las prioridades de inversi\u00f3n. El capital se est\u00e1 concentrando cada vez m\u00e1s en activos prime, compatibles con criterios ESG y con flujos de ingresos estables, mientras que las propiedades obsoletas enfrentan grandes descuentos, problemas de refinanciaci\u00f3n e incluso el riesgo de obsolescencia.<\/p>\n

        Los analistas esperan que el resto de 2025 est\u00e9 dominado por operaciones individuales<\/strong> y transacciones medianas (20\u201350 millones de euros)<\/strong>, mientras que las ventas de grandes carteras seguir\u00e1n siendo poco frecuentes. El mercado inmobiliario europeo ya no se define por el volumen de transacciones, sino por la selectividad, la resiliencia y la polarizaci\u00f3n<\/strong> \u2014 tendencias que dar\u00e1n forma a la pr\u00f3xima fase del ciclo de inversi\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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