{"id":41866,"date":"2025-07-24T02:22:40","date_gmt":"2025-07-23T22:22:40","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=41866"},"modified":"2025-07-24T02:27:22","modified_gmt":"2025-07-23T22:27:22","slug":"los-gobiernos-planean-reglas-mas-estrictas-para-bancos-y-fondos-que-compran-propiedades-residenciales-en-2025-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/es\/2025\/07\/24\/los-gobiernos-planean-reglas-mas-estrictas-para-bancos-y-fondos-que-compran-propiedades-residenciales-en-2025-2026\/","title":{"rendered":"Los gobiernos planean reglas m\u00e1s estrictas para bancos y fondos que compran propiedades residenciales en 2025\u20132026"},"content":{"rendered":"

Ante el aumento del precio de la vivienda y la creciente dificultad de acceso a un hogar asequible, los gobiernos de Europa y Am\u00e9rica del Norte est\u00e1n preparando una bater\u00eda de medidas regulatorias que limitar\u00e1n la adquisici\u00f3n masiva de viviendas por parte de bancos, fondos de inversi\u00f3n y otros actores institucionales. Entre 2025 y 2026, se espera la implementaci\u00f3n de nuevas normativas que reconfigurar\u00e1n el mercado inmobiliario, buscando equilibrar el inter\u00e9s p\u00fablico con los movimientos del capital privado.<\/p>\n

Aunque durante a\u00f1os la inversi\u00f3n institucional fue vista como un factor de estabilidad y profesionalizaci\u00f3n del mercado, su expansi\u00f3n descontrolada ha generado tensiones sociales, especulaci\u00f3n y desplazamiento de los residentes locales.<\/p>\n

El auge de los inversores institucionales en el mercado residencial<\/h3>\n

En la \u00faltima d\u00e9cada, fondos de pensiones, bancos y fondos privados han incrementado notablemente su participaci\u00f3n en el sector residencial. Seg\u00fan datos de Savills, en 2024 los inversores institucionales representaron hasta el 24\u202f% de las compras en ciudades como Berl\u00edn, Londres, \u00c1msterdam, Madrid y Copenhague. En Estados Unidos, seg\u00fan Redfin, en el primer trimestre de 2025 los inversores adquirieron el 27\u202f% de las viviendas vendidas, un r\u00e9cord de los \u00faltimos cinco a\u00f1os.<\/p>\n

Estos actores se centran principalmente en bloques de apartamentos, viviendas para estudiantes, alquileres con servicios y, en algunos casos, viviendas asequibles. La motivaci\u00f3n: ingresos estables, apreciaci\u00f3n a largo plazo y menor volatilidad frente a otras clases de activos.<\/p>\n

Principales preocupaciones<\/h3>\n
    \n
  1. Aumento de precios y p\u00e9rdida de asequibilidad<\/strong>
    \nLos inversores institucionales suelen ofrecer precios superiores a los compradores particulares, lo que eleva los valores de mercado. En \u00c1msterdam, por ejemplo, los precios aumentaron m\u00e1s del 20\u202f% en solo tres a\u00f1os.<\/li>\n
  2. Subida de los alquileres<\/strong>
    \nLos fondos con orientaci\u00f3n a maximizar rendimientos tienden a aumentar significativamente los alquileres. En Berl\u00edn, incluso con regulaciones, se han registrado incrementos del 10\u201315\u202f% en propiedades compradas por fondos.<\/li>\n
  3. Desplazamiento de residentes locales<\/strong>
    \nFamilias, j\u00f3venes y jubilados se ven expulsados de sus barrios tradicionales, generando gentrificaci\u00f3n y ruptura del tejido social.<\/li>\n
  4. Especulaci\u00f3n a corto plazo<\/strong>
    \nAlgunos actores compran viviendas \u00fanicamente con fines especulativos, sin intenci\u00f3n de alquilarlas o renovarlas, lo que agrava la volatilidad del mercado.<\/li>\n<\/ol>\n

    Respuestas pol\u00edticas previstas<\/h3>\n

    Diversos pa\u00edses est\u00e1n preparando respuestas regulatorias concretas:<\/p>\n

      \n
    • Alemania<\/strong>: Berl\u00edn y M\u00fanich estudian l\u00edmites a la cantidad de propiedades<\/strong> que puede tener un solo inversor, as\u00ed como un derecho preferente de compra municipal<\/strong>.<\/li>\n
    • Pa\u00edses Bajos<\/strong>: \u00c1msterdam ha prohibido la compra de viviendas asequibles por fondos en determinadas zonas, y exige que dichas propiedades se alquilen a precios regulados durante al menos 5 a\u00f1os.<\/li>\n
    • Canad\u00e1<\/strong>: En Toronto y Vancouver se proponen impuestos adicionales<\/strong> para compras institucionales y l\u00edmites a la propiedad m\u00faltiple por empresas<\/strong>.<\/li>\n
    • EE.\u202fUU.<\/strong>: A nivel federal se eval\u00faan impuestos a la reventa r\u00e1pida de viviendas<\/strong>, mientras que en algunos estados se estudia restringir la compra masiva de viviendas unifamiliares por fondos.<\/li>\n
    • Suecia y Dinamarca<\/strong>: Se baraja la creaci\u00f3n de fondos p\u00fablicos de inversi\u00f3n inmobiliaria<\/strong> como alternativa no especulativa y socialmente orientada.<\/li>\n<\/ul>\n

      Posici\u00f3n de los inversores<\/h3>\n

      Los actores institucionales argumentan que:<\/p>\n

        \n
      • Aportan capital para aumentar la oferta de viviendas en alquiler<\/strong><\/li>\n
      • Garantizan una gesti\u00f3n profesional y mantenimiento eficiente<\/strong><\/li>\n
      • Una regulaci\u00f3n excesiva podr\u00eda frenar la construcci\u00f3n de nuevas viviendas<\/strong>, agravando el problema estructural<\/li>\n<\/ul>\n

        Muchos proponen incentivos fiscales o una aplicaci\u00f3n progresiva de las normativas, en lugar de restricciones directas.<\/p>\n

        Propuestas alternativas<\/h3>\n

        En vez de prohibiciones, se discuten mecanismos m\u00e1s flexibles:<\/p>\n

          \n
        • Asociaciones p\u00fablico-privadas<\/strong> con alquiler regulado y compromisos de accesibilidad<\/li>\n
        • Registro obligatorio<\/strong> de inversores que adquieran m\u00e1s de tres viviendas por a\u00f1o<\/li>\n
        • Bases de datos p\u00fablicas de propiedad<\/strong> para aumentar la transparencia<\/li>\n
        • Beneficios fiscales<\/strong> para quienes arrienden viviendas a largo plazo con precios moderados<\/li>\n<\/ul>\n

          Perspectivas para 2025\u20132026<\/h3>\n

          Todo indica que los pr\u00f3ximos a\u00f1os traer\u00e1n una intensificaci\u00f3n del control institucional en el sector residencial, especialmente en ciudades donde los precios han crecido sin freno. Sin embargo, el desaf\u00edo ser\u00e1 dise\u00f1ar reglas que no frenen la inversi\u00f3n constructiva, pero que pongan l\u00edmites a la concentraci\u00f3n excesiva y la especulaci\u00f3n.<\/p>\n

          Se espera una estrategia basada en regulaci\u00f3n focalizada y proporcional<\/strong>, que permita proteger a los ciudadanos sin paralizar el mercado.<\/p>\n

          Conclusi\u00f3n<\/h3>\n

          El mercado de la vivienda entra en una nueva etapa. La inversi\u00f3n institucional ha modernizado y profesionalizado el sector, pero tambi\u00e9n ha generado exclusi\u00f3n y desequilibrios. Los gobiernos buscan recuperar el control sobre el uso social de la vivienda, garantizando que esta no sea solo una mercanc\u00eda, sino un derecho.<\/p>\n

          Las reglas que se implementen entre 2025 y 2026 marcar\u00e1n un punto de inflexi\u00f3n: qui\u00e9n puede comprar, alquilar y vivir en las ciudades, ya no ser\u00e1 una decisi\u00f3n del mercado exclusivamente, sino tambi\u00e9n de las pol\u00edticas p\u00fablicas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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