{"id":36592,"date":"2025-06-20T16:45:36","date_gmt":"2025-06-20T12:45:36","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=36592"},"modified":"2025-06-20T16:50:16","modified_gmt":"2025-06-20T12:50:16","slug":"como-stepstone-convirtio-el-mercado-secundario-inmobiliario-en-un-activo-estrategico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/es\/2025\/06\/20\/como-stepstone-convirtio-el-mercado-secundario-inmobiliario-en-un-activo-estrategico\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo StepStone convirti\u00f3 el mercado secundario inmobiliario en un activo estrat\u00e9gico"},"content":{"rendered":"

En un entorno econ\u00f3mico global en transformaci\u00f3n, los inversores institucionales est\u00e1n buscando alternativas a las estrategias inmobiliarias tradicionales. Uno de los segmentos que ha ganado mayor relevancia es el de los mercados secundarios inmobiliarios<\/strong>, antes considerados una opci\u00f3n de nicho y ahora una pieza clave en los portafolios sofisticados<\/strong>. Liderando esta transformaci\u00f3n se encuentra StepStone Group<\/strong>, una firma de inversi\u00f3n estadounidense que ha logrado convertir los activos secundarios en un componente central de asignaci\u00f3n estrat\u00e9gica<\/strong>.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 son los activos inmobiliarios secundarios?<\/h2>\n

Los activos secundarios inmobiliarios consisten en la compra de participaciones existentes en fondos cerrados de bienes ra\u00edces<\/strong>. En lugar de invertir en nuevos desarrollos, los inversores acceden a carteras ya construidas y operativas, con visibilidad sobre activos y flujos de caja. Esto reduce los riesgos t\u00edpicos de los fondos primarios, como el capital comprometido a ciegas o los largos per\u00edodos sin retornos.<\/p>\n

Estas participaciones se adquieren com\u00fanmente con descuentos frente al valor neto de los activos (NAV)<\/strong>, especialmente cuando el vendedor necesita liquidez. Esto genera oportunidades de rentabilidad ajustada al riesgo muy atractivas<\/strong>.<\/p>\n

La estrategia anticipada y enfocada de StepStone<\/h2>\n

StepStone apost\u00f3 por este segmento ya a principios de los a\u00f1os 2010, mucho antes de que se popularizara. Invirti\u00f3 en el desarrollo de una plataforma anal\u00edtica propia<\/strong>, capaz de evaluar miles de fondos en funci\u00f3n de su sector, ubicaci\u00f3n y fase de vida.<\/p>\n

En 2025, StepStone gestiona m\u00e1s de 25.000 millones de d\u00f3lares en activos inmobiliarios<\/strong>, de los cuales m\u00e1s de 8.000 millones corresponden a operaciones secundarias<\/strong>. Su enfoque estrat\u00e9gico se basa en:<\/p>\n

    \n
  • Acceder a participaciones en fondos con carteras de calidad<\/li>\n
  • Diversificaci\u00f3n global por regiones y tipos de activos<\/li>\n
  • Aprovechar descuentos y desequilibrios de liquidez en el mercado<\/li>\n<\/ul>\n

    Por qu\u00e9 los activos secundarios se han vuelto \u201ccore\u201d<\/h2>\n

    Hist\u00f3ricamente considerados una t\u00e1ctica oportunista, los activos secundarios han pasado a ser una estrategia estable, escalable y estrat\u00e9gica<\/strong>. StepStone ha sido clave en este cambio de visi\u00f3n, demostrando que pueden ser una fuente s\u00f3lida de rentabilidad incluso fuera de contextos de crisis.<\/p>\n

    Entre sus principales ventajas:<\/p>\n

      \n
    • Menor curva J<\/strong>: ingresos inmediatos desde el primer d\u00eda<\/li>\n
    • Transparencia<\/strong>: acceso a carteras ya consolidadas<\/li>\n
    • Entradas con descuento<\/strong>, hasta del 20\u202f% en algunos casos<\/li>\n
    • Diversificaci\u00f3n instant\u00e1nea<\/strong> sin necesidad de crear nuevas estructuras<\/li>\n<\/ul>\n

      En un entorno post-COVID y con tipos de inter\u00e9s elevados, los activos secundarios han atra\u00eddo a fondos de pensiones, fondos soberanos y fundaciones institucionales<\/strong>.<\/p>\n

      Ejemplos de operaciones destacadas<\/h2>\n

      Algunas operaciones recientes realizadas por StepStone incluyen:<\/p>\n

        \n
      • 350 millones de d\u00f3lares en participaciones de Blackstone Real Estate Partners<\/strong>, con un descuento del 12\u202f%<\/li>\n
      • 1.200 millones de euros en una cartera log\u00edstica europea<\/strong> con activos estabilizados<\/li>\n
      • Compra de participaciones de un fondo de pensiones canadiense<\/strong>, en proceso de reequilibrio de cartera<\/li>\n<\/ul>\n

        Estas transacciones generaron TIRs de entre el 14\u202f% y el 16\u202f%<\/strong>, superando estrategias tradicionales con mayor control de riesgos.<\/p>\n

        Tecnolog\u00eda y an\u00e1lisis como ventaja competitiva<\/h2>\n

        StepStone ha construido una potente plataforma de an\u00e1lisis de datos<\/strong> que permite:<\/p>\n

          \n
        • Seguimiento del NAV y del rendimiento en tiempo real<\/li>\n
        • Integraci\u00f3n de criterios ESG a nivel de fondo y activo<\/li>\n
        • Modelos de estr\u00e9s y an\u00e1lisis macroecon\u00f3mico<\/li>\n
        • Herramientas de construcci\u00f3n de cartera alineadas con los objetivos del cliente<\/li>\n<\/ul>\n

          Gracias a este enfoque basado en datos, StepStone puede evaluar y cerrar operaciones m\u00e1s r\u00e1pido y con mayor precisi\u00f3n<\/strong> que muchos competidores.<\/p>\n

          Comparativa con otras estrategias inmobiliarias<\/h2>\n
          \n\n\n\n\n\n\n\n
          Estrategia<\/th>\nDescripci\u00f3n<\/th>\nRentabilidad esperada<\/th>\nRiesgos principales<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
          Core \/ Core+<\/td>\nActivos estabilizados con ingresos por renta<\/td>\n5\u20137\u202f%<\/td>\nCorrecci\u00f3n del mercado<\/td>\n<\/tr>\n
          Value-Add<\/td>\nReposicionamiento y mejoras de activos<\/td>\n8\u201312\u202f%<\/td>\nRiesgo operativo y de ocupaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n
          Oportunista<\/td>\nDesarrollo o reconversi\u00f3n compleja<\/td>\n12\u201318\u202f%<\/td>\nRiesgo de construcci\u00f3n y plazos<\/td>\n<\/tr>\n
          Secundarios<\/strong><\/td>\nParticipaciones en fondos ya existentes<\/td>\n10\u201314\u202f%<\/strong><\/td>\nIl\u00edquidos, valoraci\u00f3n precisa<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/div>\n

          En el entorno actual, los secundarios ofrecen una combinaci\u00f3n \u00f3ptima de rentabilidad, control de riesgo y liquidez<\/strong>.<\/p>\n

          \u00bfQui\u00e9n invierte?<\/h2>\n

          StepStone gestiona mandatos de una amplia gama de clientes institucionales:<\/p>\n

            \n
          • Fondos de pensiones globales<\/strong>, que buscan ingresos estables<\/li>\n
          • Aseguradoras<\/strong>, interesadas en diversificaci\u00f3n fuera de la renta fija<\/li>\n
          • Fondos de fondos<\/strong>, en b\u00fasqueda de soluciones diversificadas y eficientes<\/li>\n
          • Plataformas de gesti\u00f3n patrimonial<\/strong>, que lanzan veh\u00edculos secundarios para inversores privados<\/li>\n<\/ul>\n

            Entre 2023 y 2025, StepStone registr\u00f3 un crecimiento r\u00e9cord de asignaciones hacia el mercado secundario, impulsado por:<\/p>\n

              \n
            • Restricciones en el mercado de deuda<\/li>\n
            • Retrasos en las nuevas emisiones primarias<\/li>\n
            • Mayor volumen de fondos maduros disponibles para la venta<\/li>\n<\/ul>\n

              Perspectivas hasta 2030<\/h2>\n

              Se estima que el mercado global de secundarios inmobiliarios superar\u00e1 los 200.000 millones de d\u00f3lares anuales en 2030<\/strong>. StepStone espera ampliar su exposici\u00f3n hasta los 15.000 millones en activos bajo gesti\u00f3n para 2027<\/strong>, con foco en:<\/p>\n

                \n
              • Expansi\u00f3n geogr\u00e1fica<\/strong> hacia Latinoam\u00e9rica y Asia<\/li>\n
              • Mandatos personalizados<\/strong> para clientes institucionales<\/li>\n
              • Desarrollo de herramientas ESG e inteligencia artificial<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

                Conclusi\u00f3n<\/h2>\n

                StepStone ha redefinido c\u00f3mo se perciben los activos inmobiliarios secundarios. Lo que antes era un recurso t\u00e1ctico se ha convertido, gracias a su enfoque anal\u00edtico, escala operativa y disciplina inversora, en un pilar estrat\u00e9gico para los grandes inversores globales<\/strong>.<\/p>\n

                Hoy, los secundarios ya no son una opci\u00f3n marginal: son esenciales.<\/strong><\/p>\n

                 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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