Grecia es uno de los puntos positivos del sur de Europa en su proceso de recuperación tras años de crisis. Los ingresos por turismo se fortalecen, el crecimiento regresa y las dinámicas fiscales mejoran. Sin embargo, pese a estos avances macroeconómicos, bajo la superficie comienzan a acumularse presiones. Las fricciones son visibles en varios sectores, pero parecen más pronunciadas en el mercado inmobiliario. Los alquileres en Atenas, la capital del país, son ahora más de un 50 % superiores a los niveles de 2019, mientras que el crecimiento salarial ha sido considerablemente más moderado. En otras palabras, la presión al alza en variables macroeconómicas clave se está concentrando cada vez más en el mercado de la vivienda.
El mercado de vivienda en Atenas ha experimentado un fuerte aumento de precios
El coste de la vivienda es uno de los principales indicadores de crecimiento. Su incremento señala un aumento de la demanda. Según las estadísticas, el mercado inmobiliario de Atenas sigue mostrando una actividad significativa, aunque aún requiere ajustes estructurales.
Antes de 2020, un alquiler mensual de 500–600 € era habitual para estudios en zonas urbanas densas. Actualmente, unidades comparables suelen situarse en un rango de 800–1.100 €, dependiendo del estado y la proximidad al transporte público. De igual manera, los apartamentos de dos dormitorios en barrios como Pangrati, Koukaki o Exarchia alcanzan con frecuencia entre 1.200 y 1.600 €. Las viviendas renovadas en ubicaciones céntricas de primer nivel pueden llegar a 1.800–2.000 € mensuales. El salario neto mensual medio se sitúa entre 1.050–1.200 €.
Los años de crisis crearon un profundo desequilibrio estructural
No es suficiente explicar el aumento de los alquileres únicamente por la demanda. La crisis de deuda soberana en Grecia provocó retrasos en la actividad constructora desde 2008. Tras 2010, el desarrollo residencial prácticamente se detuvo y el flujo de nuevas viviendas nunca se recuperó por completo antes de que la economía volviera a expandirse. Cuando el turismo repuntó y los flujos de inversión se fortalecieron, la oferta no pudo adaptarse a la demanda renovada.
Según estudios del sector bancario, el déficit estimado de viviendas en las principales ciudades griegas asciende a aproximadamente 180.000 unidades. Atenas es la más afectada, al ser el centro económico del país. Los estudios indican que el alquiler de corta duración ha absorbido alrededor de 150.000 viviendas a nivel nacional, muchas de ellas ubicadas en la capital. En un entorno donde la actividad constructora era limitada, esta salida de stock generó un mercado más ajustado y mayor competencia entre inquilinos.
Como resultado, la revalorización se produjo rápidamente en lugar de manera gradual. En un mercado con oferta limitada, incluso pequeños cambios en la demanda pueden provocar fuertes reacciones en los precios. Esto es especialmente cierto en los barrios centrales, que cuentan con mejor conectividad y acceso a oportunidades laborales.
El gasto en vivienda como variable macroeconómica
A medida que el crecimiento de los alquileres se intensifica, la vivienda deja de ser solo una cuestión social y pasa a convertirse también en una variable macroeconómica. Los datos de Eurostat muestran que Grecia presenta una de las tasas más altas de sobrecarga por costes de vivienda en la Unión Europea. Muchos residentes urbanos destinan más del 40 % de su ingreso disponible a la vivienda. A este nivel, la accesibilidad ya no es únicamente un problema doméstico, sino un riesgo sistémico.
Los hogares que destinan una gran parte de sus ingresos al alquiler reducen el consumo discrecional. La capacidad de invertir en educación, iniciar un negocio o adquirir una vivienda se debilita, ya que la acumulación de ahorro se ralentiza y la resiliencia financiera disminuye. En conjunto, estos cambios de comportamiento pueden erosionar algunos de los beneficios derivados del turismo y de la inversión extranjera. Aunque el crecimiento pueda mantenerse positivo en términos estadísticos, a nivel de los hogares la recuperación es desigual.
Los cambios en la propiedad indican una transformación estructural en curso. Grecia es uno de los países europeos con mayor nivel de propiedad de vivienda. Según Eurostat, era aproximadamente del 77 % en 2009. Los datos agregados muestran que ha descendido por debajo del 70 % debido a problemas de accesibilidad y a condiciones hipotecarias más estrictas. Los precios de venta residencial en el centro de Atenas comienzan ahora en 2.500 € y alcanzan 3.500 € por metro cuadrado, siendo aún más elevados en zonas prime. Además, los altos alquileres dificultan que los hogares jóvenes acumulen el pago inicial necesario para comprar una vivienda.
Influencia de las políticas y mecanismos de adaptación
Las respuestas gubernamentales han incluido iniciativas de apoyo a la vivienda destinadas a aliviar la presión sobre el coste de la vida. No obstante, en un entorno de oferta limitada, la asistencia financiera puede no corregir el desequilibrio estructural subyacente. Sin un aumento significativo del parque de viviendas, cualquier incremento de liquidez puede trasladarse directamente a precios de oferta más elevados.
Herencias urbanas como el uso fragmentado del suelo y las limitaciones de infraestructura generan desafíos adicionales para desarrollar sistemas urbanos coherentes y accesibles.
Recuperación y calidad de vida
Atenas se encuentra en una encrucijada. Según un comunicado del Banco de Grecia, los inversores internacionales han invertido más de 1.700 millones de euros en el sector inmobiliario griego. El aumento del 50 % en los alquileres durante los últimos cinco años refleja una revalorización estructural que modifica la experiencia cotidiana de la recuperación.
El incremento de los precios de la vivienda ejerce presión sobre una economía doméstica que aún se recupera de la recesión. La reducción del ingreso disponible debilita la demanda interna, una de las consecuencias más directas de esta tendencia. En el último año, la economía griega ha mostrado, no obstante, señales de recuperación.
