Cuando los prestamistas hipotecarios de Estados Unidos evalúan las finanzas de un solicitante, durante mucho tiempo una pregunta ha marcado una línea clara entre la riqueza aceptable y la no aceptable: ¿puede reconocerse el activo sin venderlo primero? Durante años, las criptomonedas quedaron del lado equivocado de esa división, vistas como volátiles, especulativas y operativamente complejas para el proceso de underwriting. Esa frontera ahora empieza a moverse.
A partir de febrero de 2026, Newrez, uno de los mayores prestamistas hipotecarios de Estados Unidos, planea reconocer determinadas tenencias de criptomonedas al evaluar solicitudes de hipoteca. Bitcoin, Ethereum y algunas stablecoins respaldadas por el dólar podrán contarse como parte del perfil financiero del prestatario, sin necesidad de vender los activos.
Para los prestatarios que han acumulado una parte significativa de su patrimonio neto en cripto en lugar de acciones o inmuebles, el cambio tiene menos que ver con la novedad que con el acceso. Vender activos digitales para calificar para una hipoteca puede generar obligaciones fiscales, obligar a los inversores a salir de posiciones a largo plazo o fijar precios en un momento desfavorable. El enfoque de Newrez busca eliminar esa fricción manteniendo la disciplina básica del crédito hipotecario: activos verificables, pagos previsibles y riesgo controlado.
Qué ofrece Newrez — y qué no ofrece
A pesar de los titulares sobre “hipotecas en cripto”, el programa es deliberadamente limitado. Newrez no permite comprar viviendas en Bitcoin ni ofrece préstamos denominados en criptomonedas. Las cuotas mensuales, los intereses y los costes de cierre siguen siendo estrictamente en dólares estadounidenses, y los prestatarios no entregan criptoactivos como garantía en el sentido tradicional.
En su lugar, las tenencias en criptomonedas pueden ser reconocidas durante el underwriting, de una forma similar a como los prestamistas ya tratan las cuentas de corretaje u otros activos financieros. La política se aplicará dentro de los productos hipotecarios non-agency de la serie Smart Series de Newrez, que quedan fuera del marco respaldado por Fannie Mae y Freddie Mac. Esta distinción es clave. Los préstamos non-agency ofrecen mayor flexibilidad en la evaluación de activos e ingresos, pero normalmente implican tipos de interés más altos, mayor documentación y un escrutinio del riesgo más exhaustivo. Se trata de un ajuste controlado dentro de un segmento diseñado para gestionar la complejidad, no de una reescritura de las reglas generales del mercado hipotecario estadounidense.
Por qué el momento es importante
La decisión llega en un momento en el que la asequibilidad sigue siendo una presión constante en el mercado inmobiliario de Estados Unidos. Con las hipotecas a tipo fijo a 30 años todavía por encima del 6 %, los pagos iniciales y las reservas verificadas desempeñan un papel mucho más relevante para determinar quién califica que en la era del crédito ultrabarato. Ampliar la definición de activos aceptables permite a los prestamistas aprobar prestatarios financieramente sólidos sin relajar los estándares de crédito ni forzar los ratios de endeudamiento.
Los directivos de Newrez presentan la medida como una respuesta a un cambio estructural en los balances de los hogares. La tenencia de criptomonedas ya no es marginal, especialmente entre profesionales jóvenes y emprendedores que entran en sus años clave de compra de vivienda con riqueza concentrada fuera de los ahorros tradicionales o de las carteras de renta variable. Para los prestamistas que compiten en un mercado saturado, seguir ignorando este conjunto de activos parece cada vez menos prudencia y más un punto ciego estratégico.
Cómo es probable que se trate la cripto en el underwriting
Reconocimiento no significa equivalencia. Las criptomonedas son volátiles por naturaleza, y esa volatilidad determinará cómo se contabilizan. En la práctica, los activos cripto probablemente se verifiquen a través de plataformas o custodios regulados, se apliquen con descuento frente al efectivo o a los valores tradicionales y estén sujetos a límites sobre cuánto pueden contribuir a los requisitos de reservas o de calificación. Un prestatario con 300.000 dólares en Bitcoin (≈ 258.000 euros) no debería esperar el mismo trato que si tuviera 300.000 dólares en efectivo, y ni siquiera las stablecoins respaldadas por el dólar se contabilizarán previsiblemente uno a uno.
Esto refleja una lógica de underwriting que ya existe en la financiación hipotecaria. Los activos que pueden experimentar fuertes oscilaciones de valor o enfrentar restricciones de liquidez en situaciones de estrés se tratan de forma conservadora. El objetivo no es eliminar el riesgo de la cripto, sino cuantificarlo de manera que encaje dentro de los modelos de riesgo hipotecario en lugar de quedar completamente fuera de ellos.
Señales de expertos: integración cautelosa, no un acto de fe
La dirección de Newrez ha descrito la iniciativa como una evolución y no como una disrupción. Los ejecutivos sostienen que, a medida que la participación institucional en los mercados cripto se ha ampliado, los prestamistas ya no pueden tratar los activos digitales como una forma de riqueza informal o incuantificable. Al mismo tiempo, los riesgos están bien identificados. Las fuertes oscilaciones de precios, la incertidumbre regulatoria y las dudas sobre la liquidez en momentos de tensión limitan hasta dónde puede avanzar la cripto dentro de la financiación hipotecaria convencional.
Observadores del sector señalan que mantener el programa dentro del ámbito non-agency refleja precisamente esa cautela. Permite a Newrez incorporar la cripto sin obligar a los sistemas respaldados por el Estado, a los mercados de titulización o a los inversores más conservadores a absorber riesgos que no están preparados para valorar. En la práctica, la cripto se acomoda, pero no se abraza plenamente.
Por qué Newrez puede moverse primero — y qué podría cambiar después
El tamaño y la estructura importan. Newrez figura entre los mayores originadores de hipotecas en Estados Unidos por volumen, lo que da a cualquier cambio en el underwriting una relevancia práctica y no meramente simbólica. Al desplegar la política dentro de su propia gama de productos en lugar de esperar una alineación regulatoria más amplia, el prestamista puede probar la demanda, seguir el rendimiento y ajustar los estándares sin exponer al sistema en su conjunto.
Para los prestatarios con importantes tenencias de activos digitales, el beneficio inmediato es la opcionalidad. La cripto ya no tiene que venderse simplemente para ser reconocida. Para el sistema hipotecario, el cambio es más sutil pero potencialmente más significativo: los activos digitales se redefinen como riqueza computable, aunque imperfecta, descontada y estrechamente controlada. Lo que no cambia es la lógica central del crédito hipotecario. Los ingresos deben seguir siendo verificables, los pagos asequibles y el riesgo correctamente valorado.
El experimento de Newrez no convierte la cripto en garantía inmobiliaria. Pone a prueba si los balances modernos —cada vez más divididos entre activos tradicionales y digitales— pueden evaluarse sin forzar a los prestatarios a liquidaciones innecesarias. Si funciona, podría redefinir silenciosamente cómo se entiende la riqueza en la financiación de la vivienda en Estados Unidos —no cambiando las reglas, sino cambiando lo que cuenta.
