Durante años, la compra de propiedades con criptomonedas en Europa ha existido en una zona gris legal. Las transacciones eran posibles, pero a menudo dependían de acuerdos informales, vendedores cooperativos y conversiones ad hoc que se volvían frágiles en el momento en que una operación llegaba a un notario, un banco o una autoridad fiscal. En enero de 2026, esa debilidad estructural se convirtió en el foco de una nueva iniciativa lanzada en Marbella por Banxa y Vicox Legal, que posicionan su alianza como un marco legal y financiero totalmente regulado para las adquisiciones inmobiliarias financiadas con cripto en varios países europeos.
La ambición es deliberadamente contenida. En lugar de promover la velocidad, el anonimato o la disrupción tecnológica, el marco está diseñado para integrar el capital en criptomonedas en los sistemas inmobiliarios y de cumplimiento normativo ya existentes en Europa. El mensaje es claro: la cripto puede utilizarse como fuente de fondos, pero solo si se comporta como capital transfronterizo convencional una vez que entra en la transacción.
Por qué Marbella es el punto de partida
Marbella es un lugar de lanzamiento práctico más que simbólico. El mercado de la Costa del Sol está dominado por compradores internacionales, estructuras fiscales complejas y tamaños de transacción en los que el riesgo de ejecución importa tanto como el precio. Los precios medios en Marbella superan los 5.000 € por metro cuadrado, con transacciones típicas por encima de los 700.000 € y activos prime en la Milla de Oro que con frecuencia superan el umbral del millón de euros.
A estos niveles de precio, los compradores están menos interesados en métodos de pago novedosos y más preocupados por la certeza: que los fondos sean aceptados sin objeciones, que las escrituras se otorguen correctamente, que los impuestos se paguen en su totalidad y que la propiedad siga siendo defendible ante futuras revisiones.
Cómo funciona el marco
La estructura Banxa–Vicox Legal no implica que los vendedores “acepten cripto” directamente. En su lugar, las criptomonedas se tratan como una fuente de financiación que debe pasar por canales regulados antes de llegar a la transacción inmobiliaria.
Los compradores están sujetos a verificación de identidad, controles de origen de fondos y análisis de carteras conforme a los requisitos europeos de lucha contra el blanqueo de capitales. Vicox Legal se encarga de la parte legal de la operación, incluida la due diligence inmobiliaria, las comprobaciones del registro de la propiedad, el cumplimiento urbanístico, la redacción de contratos y la estructuración fiscal. Banxa proporciona la conversión regulada de cripto a moneda fiduciaria, generando una trazabilidad documentada de los pagos que notarios, bancos y autoridades fiscales pueden reconocer y aceptar.
En el momento de la firma de la escritura, la operación es, sobre el papel, indistinguible de una compra transfronteriza convencional, pese al origen digital del capital.
Los costes se mantienen sin cambios
El uso de criptomonedas no reduce el coste de comprar una propiedad en el sur de Europa. Los impuestos de transmisión, los honorarios notariales y los costes legales siguen siendo elevados y a menudo determinan la viabilidad de una operación.
En Andalucía, las propiedades de reventa suelen estar sujetas a un impuesto de transmisiones en el rango alto de un solo dígito. En una compra de 1 millón de euros, esto puede suponer alrededor de 70.000 € solo en impuestos. Incluso en el valor medio de transacción en Marbella, en torno a los 710.000 €, el impuesto puede acercarse a los 50.000 €, antes de añadir los costes legales y administrativos.
Aquí es donde fracasaron muchas operaciones inmobiliarias con cripto en el pasado. Las transacciones no se caían por falta de capital, sino porque esos fondos no podían documentarse o convertirse en una forma aceptable para notarios y autoridades fiscales. El nuevo marco está diseñado para eliminar precisamente ese punto de fallo.
La regulación como propuesta de valor
El momento refleja un cambio más amplio en la forma en que Europa trata los activos digitales. La cripto ya no se percibe como un fenómeno externo, sino como capital que debe cumplir los mismos estándares que cualquier otro. La transparencia sobre el origen de los fondos, la conversión regulada y los requisitos de reporte se están volviendo innegociables.
Para Banxa, el posicionamiento regulatorio en Europa sustenta todo el modelo de negocio. Para Vicox Legal, el foco está en hacer que las operaciones sean defendibles ante auditorías, litigios o revisiones fiscales. Juntas, en la práctica, están vendiendo el cumplimiento normativo como infraestructura.
De la riqueza digital a la propiedad registrada
La apuesta a largo plazo detrás de la iniciativa de Marbella es que una estructura conforme desbloqueará una demanda que hasta ahora se ha mantenido cautelosa. Inversores internacionales que poseen cantidades significativas de criptoactivos podrían estar dispuestos a desplegar capital en el inmobiliario europeo una vez eliminada la incertidumbre legal.
El marco no elimina el riesgo de mercado, los ciclos de precios ni la exposición fiscal. Lo que reduce es el riesgo de ejecución: la posibilidad de que una transacción fracase en la fase final porque la fuente de financiación no resiste el escrutinio regulatorio.
En mercados donde los precios superan los 5.000 € por metro cuadrado y las transacciones de siete cifras son habituales, esa reducción de la incertidumbre puede importar más que cualquier promesa de rapidez. En este sentido, Banxa y Vicox Legal no intentan reinventar los mercados inmobiliarios europeos, sino garantizar que el capital en criptomonedas pueda por fin entrar en ellos en las mismas condiciones que cualquier otro.
