En el centro de San Francisco, una startup que alquila “cápsulas para dormir” por unos 700 dólares al mes (≈644 euros) está poniendo a prueba hasta dónde puede llegar la idea de la vivienda urbana asequible. Brownstone Shared Housing ha adquirido un antiguo edificio de oficinas en el 1049 de Market Street y planea transformarlo en un complejo residencial de 400 cápsulas — una de las reconversiones de oficinas a vivienda más radicales realizadas hasta ahora en una ciudad donde los alquileres medios ya superan los 3 000 dólares al mes (≈2 820 euros).
El proyecto llega en un momento sensible para el mercado inmobiliario de San Francisco. Las tasas de vacancia de oficinas siguen siendo elevadas tras el giro hacia el trabajo remoto, mientras que los alquileres residenciales vuelven a subir impulsados por la reactivación de la contratación en los sectores tecnológico y de inteligencia artificial. En este contexto, el modelo de coliving de alta densidad de Brownstone se sitúa en la intersección entre la oportunidad para los inversores, el riesgo regulatorio y la controversia social.
De edificio de oficinas vacío a bloque residencial de 400 cápsulas
El edificio de seis plantas situado en el 1049 de Market Street se encuentra en el corredor Mid-Market, una zona que desde la pandemia sufre bajo tránsito peatonal y débil demanda comercial. Antiguamente una propiedad de oficinas convencional, permaneció en gran medida infrautilizado tras una serie de disputas legales y cambios de propiedad.
Brownstone prevé llenar la estructura con aproximadamente 400 cápsulas individuales para dormir dispuestas en módulos apilados. Cada cápsula está diseñada para alojar una cama individual, iluminación, enchufes y un espacio de almacenamiento limitado, con cocinas, baños y zonas de trabajo compartidas distribuidas por todo el edificio. El concepto toma como referencia los hoteles cápsula japoneses, pero se redefine como alojamiento de larga estancia y no como hospedaje de corta duración.
Si los permisos de obra y las aprobaciones de seguridad avanzan sin grandes retrasos, la empresa espera que los primeros residentes se muden ya el próximo verano. Para San Francisco, sería una de las reconversiones residenciales de mayor densidad jamás realizadas en el centro de la ciudad.
700 dólares al mes en un mercado de alquileres de 3 000 dólares
El principal atractivo del modelo de cápsulas es el precio. Con unos 700 dólares al mes (≈644 euros), las cápsulas se sitúan muy por debajo de los alquileres convencionales en San Francisco.
Las cifras recientes ilustran lo amplio que se ha vuelto el diferencial. El alquiler mediano de un apartamento en San Francisco ronda actualmente los 3 065 dólares al mes (≈2 820 euros), mientras que un apartamento típico de un dormitorio suele situarse entre 3 200 y 3 500 dólares (≈2 950–3 220 euros). Frente a estos niveles, la cápsula de 700 dólares se ubica en una categoría de asequibilidad completamente distinta.
En este contexto, una cápsula de 700 dólares supone un descuento de casi el 75 por ciento frente a un apartamento típico de un dormitorio. La demanda ha reflejado esta brecha. En el primer y mucho más pequeño proyecto de cápsulas de Brownstone, cerca de Mint Plaza, se registraron cientos de solicitudes para solo unas pocas decenas de camas, con largas listas de espera que se formaron en cuestión de semanas.
Para jóvenes profesionales, trabajadores de servicios y empleados de startups en fases iniciales que desean permanecer cerca de los empleos del centro, las cápsulas ofrecen una de las pocas formas legales de vivir en zonas centrales sin comprometerse con alquileres de varios miles de dólares.
Una startup con un historial regulatorio complicado
La expansión de Brownstone llega acompañada de cargas previas. Su primer proyecto de cápsulas, lanzado en un antiguo edificio comercial cerca de Mint Plaza, se puso en marcha inicialmente sin todos los permisos residenciales completos. Posteriormente, los inspectores municipales detectaron múltiples infracciones, incluidas deficiencias en seguridad contra incendios, ventilación y condiciones básicas de habitabilidad.
La startup también se vio envuelta en un conflicto muy mediático por un desalojo y alquileres impagados que superaban los 150 000 dólares (≈138 000 euros), lo que intensificó el escrutinio de inversores y reguladores. En un momento dado, las autoridades municipales rescindieron incluso una autorización tras determinar que el proyecto original no cumplía con las normas locales de vivienda asequible, a pesar del bajo alquiler anunciado.
La dirección de Brownstone sostiene que ha revisado completamente sus procedimientos de cumplimiento normativo y que ahora trabaja directamente con urbanistas y autoridades de seguridad en la gran reconversión de cápsulas de Market Street. La nueva adquisición se considera en general una prueba clave de si la empresa puede escalar el modelo operando plenamente dentro del marco regulatorio cada vez más estricto de San Francisco.
Las reconversiones de oficinas a vivienda cobran impulso
El proyecto de cápsulas refleja fuerzas estructurales más amplias que están transformando el inmobiliario urbano. El mercado de oficinas de San Francisco sigue registrando elevados niveles de vacancia a medida que el trabajo híbrido reduce las necesidades de espacio a largo plazo. Al mismo tiempo, aumenta la presión política para convertir los edificios comerciales infrautilizados en viviendas.
Las autoridades municipales y estatales han introducido normas urbanísticas simplificadas e incentivos a la conversión, diseñados para eliminar parte de los obstáculos técnicos y legales que históricamente hacían que los proyectos de oficinas a vivienda fueran lentos y costosos. La operación de Brownstone es una de las interpretaciones más agresivas hasta ahora de hasta dónde pueden llegar estas reformas.
Para los propietarios de espacios de oficinas obsoletos, la lógica económica es clara. El arrendamiento tradicional de oficinas sigue siendo incierto, mientras que la demanda residencial es fuerte y está respaldada por el rápido aumento de los alquileres. Incluso formatos de vivienda no convencionales pueden generar hoy flujos de caja estables si los precios se fijan lo suficientemente bajos como para garantizar una alta ocupación.
Lo que dicen los analistas del mercado
El renovado crecimiento de los alquileres en San Francisco está impulsado por el repunte del empleo tecnológico de altos ingresos, especialmente vinculado a la inteligencia artificial, la computación en la nube y las startups financiadas por capital riesgo. Los analistas locales señalan que, mientras el crecimiento de los alquileres a nivel nacional se ha enfriado, San Francisco vuelve a divergir de la tendencia general de Estados Unidos.
Patrick Carlisle, analista jefe de mercado de Compass, ha advertido que la ciudad podría estar entrando en otro ciclo de riqueza impulsado por la tecnología, lo que volvería a presionar la oferta de vivienda. En este entorno, los formatos de vivienda ultra densos podrían encontrar una demanda constante, incluso si solo atraen a un grupo demográfico específico.
Urbanistas y defensores de la vivienda siguen divididos. Los partidarios sostienen que la vivienda en cápsulas regulada proporciona una alternativa legal a los arreglos informales inseguros y aumenta la densidad efectiva sin ampliar la huella física de la ciudad. Los críticos, en cambio, argumentan que normalizar la vida en cápsulas corre el riesgo de rebajar los estándares mínimos de vivienda y de consolidar la desigualdad en lugar de resolver la escasez subyacente de apartamentos completos y asequibles.
Las autoridades municipales han afirmado que cualquier proyecto de cápsulas a gran escala deberá cumplir los mismos estándares de seguridad contra incendios, sísmicos y de habitabilidad que los desarrollos residenciales convencionales, lo que indica que la supervisión será probablemente más estricta que en las primeras experiencias de Brownstone.
Cómo se ven las cifras económicas para los inversores
Desde la perspectiva inversora, la instalación de cápsulas de Market Street combina unos precios de entrada inusualmente bajos con una densidad de ingresos extremadamente alta. Los activos de oficinas en dificultades del centro de San Francisco pueden adquirirse hoy con fuertes descuentos frente a los valores previos a la pandemia, mientras que el formato residencial ultra denso permite multiplicar los ingresos por metro cuadrado muy por encima de lo que generan los apartamentos convencionales o los pequeños estudios. La demanda a alquileres de cápsulas muy descontados parece estructuralmente resiliente, lo que ayuda a estabilizar la ocupación. Frente a estas ventajas, no obstante, se sitúan elevados riesgos regulatorios, políticos y reputacionales ligados a llevar la densidad habitacional al límite de lo que permiten las normas urbanas y la opinión pública.
A plena ocupación, una instalación de 400 cápsulas a 700 dólares al mes generaría unos 280 000 dólares de ingresos brutos mensuales (≈258 000 euros), antes de costes operativos y financieros.
Lo que esto significa para el debate sobre la vivienda en San Francisco
La reconversión del 1049 de Market Street pone de manifiesto hasta qué punto se ha vuelto extrema la brecha de accesibilidad en la vivienda de la ciudad. Cuando un apartamento básico de un dormitorio cuesta más de 3 000 dólares al mes (≈2 820 euros), incluso una cápsula con poca privacidad puede parecer un compromiso racional.
Para algunos residentes, especialmente jóvenes trabajadores al inicio de su carrera, el intercambio entre espacio personal y acceso céntrico es aceptable. Para otros, la idea de una vida a largo plazo en cápsulas refleja hasta qué punto la ciudad se ha alejado de las nociones tradicionales de vivienda habitable.
Lo cierto es que el modelo de cápsulas ya no es una simple curiosidad aislada. Mientras los edificios de oficinas del centro sigan infrautilizados y la demanda residencial se mantenga sólida, más propietarios y promotores explorarán formatos igualmente densos. La cuestión real a la que se enfrenta ahora San Francisco no es si estos experimentos continuarán, sino si la ciudad podrá encauzarlos hacia soluciones seguras, reguladas y verdaderamente humanas, en lugar de convertirlos en símbolos temporales de un fracaso más profundo del lado de la oferta.
Próxima fase para la vivienda en San Francisco
El complejo de 400 cápsulas de Brownstone es al mismo tiempo producto de la distorsión económica del mercado inmobiliario de San Francisco y una señal de cómo el sector intenta adaptarse de forma creativa y controvertida. Si el proyecto tiene éxito, podría desbloquear una nueva oleada de reconversiones residenciales ultra densas en el núcleo de oficinas en dificultades de la ciudad. Si fracasa, quedará como advertencia de que la asequibilidad no puede lograrse únicamente mediante la densidad sin reformas más amplias en la oferta, la zonificación y la inversión a largo plazo en vivienda.
