El mercado europeo de vivienda ha entrado en un periodo de estabilidad renovada en 2025, y los inversores institucionales ahora disponen de una manera más clara de seguir su evolución. INREV, la Asociación Europea de Inversores en Vehículos Inmobiliarios No Cotizados, ha introducido el INREV Living Fund Index, el primer índice dedicado que recoge el rendimiento de la vivienda en alquiler, el alojamiento para estudiantes, el senior living y los nuevos formatos basados en unidades residenciales como el alquiler unifamiliar y el flexible living.
El lanzamiento cubre una laguna de larga data. Aunque el sector residencial se ha convertido en los últimos años en el segmento de inversión inmobiliaria más grande de Europa, carecía de un punto de referencia unificado para medir el rendimiento. Con el mercado saliendo de una corrección de dos años impulsada por los tipos de interés, los inversores buscan mayor transparencia para identificar dónde se están estabilizando los rendimientos y qué estrategias están superando al mercado.
Qué cubre el nuevo índice
El INREV Living Fund Index incluye 41 fondos no cotizados y agrupados, con un valor bruto de activos combinado de 60.400 millones de euros. Su serie histórica se remonta a 2001 y ofrece información sobre múltiples ciclos, desde el rápido crecimiento de los alquileres hasta la compresión de las valoraciones y los cambios demográficos. Para los fondos de pensiones y aseguradoras con grandes asignaciones al sector residencial, el acceso a datos comparables y de largo plazo supone un cambio significativo.
El índice sigue los rendimientos trimestrales del valor neto de los activos y desglosa el rendimiento por tipo de estrategia y subsector, incluyendo residencial, vivienda para estudiantes y senior living. Esto proporciona una visión más clara de cómo se comportan los distintos perfiles de riesgo bajo condiciones de mercado cambiantes.
Tercer trimestre de 2025: primeros signos de estabilización
Los resultados inaugurales del tercer trimestre de 2025 muestran que el sector ha entrado en una fase más equilibrada tras varios trimestres de volatilidad. El índice registró un rendimiento total del 1,8 por ciento, frente al 1,9 por ciento del segundo trimestre. Aunque el cambio trimestral es moderado, indica que las valoraciones han dejado de caer al ritmo observado en 2023 y principios de 2024.
El crecimiento de los alquileres sigue siendo el principal motor del rendimiento. En toda Europa, la escasez de vivienda, las fórmulas de alquiler vinculadas a los salarios y la presión demográfica continúan sosteniendo una demanda estable por parte de los inquilinos. Con el desarrollo limitado por los altos costes de financiación y las estrictas normativas urbanísticas, los niveles de vacancia siguen siendo bajos en la mayoría de las grandes ciudades.
Europa del Norte sigue siendo la región más fuerte
Entre las regiones más rentables se encuentran los Países Bajos y el conjunto de los mercados del norte de Europa. Los fondos centrados en los Países Bajos registraron un 2,4 por ciento en el trimestre, apoyados por una demanda excepcionalmente fuerte, una construcción nueva limitada y una alta ocupación tanto en los segmentos regulados como en los de mercado libre.
La fuerte representación de los Países Bajos en el índice pone de relieve hasta qué punto el capital institucional se ha concentrado en mercados con oferta restringida. Estas dinámicas ayudan a suavizar el impacto de los elevados costes de financiación y mantienen flujos de caja estables para los inversores core.
Las estrategias core superan a las value-add
Los fondos residenciales core registraron un 1,9 por ciento, superando a las estrategias value-add, que siguen más expuestas a la presión del refinanciamiento, la inflación del capex y los retrasos en los desarrollos. En los últimos 18 meses, muchos gestores han pivotado hacia carteras de menor riesgo, y el índice muestra que los inversores siguen priorizando la estabilidad, los alquileres predecibles y un bajo apalancamiento en el entorno actual de tipos elevados.
Las estrategias value-add siguen atrayendo interés para la reposición a medio plazo, pero los mayores costes de la deuda han reducido los rendimientos en activos que requieren refinanciación o rehabilitación.
Vivienda para estudiantes: fuerte demanda, valoraciones más suaves
La vivienda para estudiantes registró un 0,9 por ciento, un resultado trimestral más suave pero aún positivo. Los operadores de toda Europa continúan informando de una ocupación casi total y esperan otro año de crecimiento de los alquileres. En mercados como Reino Unido, Países Bajos, España y Polonia, los propietarios institucionales prevén aumentos de alrededor del 4 por ciento para el próximo ciclo académico.
A pesar de esta fuerte demanda, el segmento ha experimentado ajustes de valoración más pronunciados tras una rápida expansión y un aumento de los gastos operativos. El rendimiento más suave refleja un reajuste del mercado más que una debilidad en los fundamentos.
Los formatos emergentes ganan atención institucional
El índice también destaca el creciente interés institucional en formatos residenciales emergentes, incluyendo el alquiler unifamiliar, el flex living y los conceptos de senior living diseñados para poblaciones envejecidas. Estos formatos ofrecen diversificación y flujos de ingresos escalables alineados con los pasivos de larga duración de fondos de pensiones y aseguradoras.
Aunque aún representan un volumen menor, estos segmentos están creciendo rápidamente y se espera que representen una mayor proporción del índice con el tiempo.
Transparencia y disciplina de mercado
Un beneficio clave del índice es la transparencia que aporta a un sector que ha crecido rápidamente sin contar con benchmarks consistentes. Los inversores ahora pueden identificar si sus carteras están superando o quedando por detrás del mercado, comparar geografías y evaluar diferencias entre perfiles core y value-add.
Para los gestores de fondos, el índice introduce una mayor disciplina de rendimiento. Puede influir en las estructuras de comisiones, el posicionamiento del riesgo y las estrategias de captación de capital a medida que los inversores utilizan cada vez más una referencia reconocida por el mercado.
La escasez de vivienda impulsa la resiliencia
La crónica escasez de vivienda en Europa sigue siendo el principal motor de la resiliencia del sector. Los promotores continúan enfrentándose a elevados costes de construcción, disponibilidad limitada de suelo y normativas urbanísticas restrictivas, mientras que la demanda aumenta en los principales centros metropolitanos. Como resultado, el sector residencial ha superado a oficinas, retail y varios segmentos comerciales alternativos durante el reciente ciclo de tipos de interés.
Los mercados de oficinas siguen lidiando con el trabajo híbrido, el retail se está estabilizando lentamente y la logística se ajusta después de años de crecimiento excepcional. En contraste, los activos residenciales se benefician de una ocupación constante y actualizaciones de alquiler vinculadas a la inflación.
Qué viene después
El lanzamiento del INREV Living Fund Index marca un momento estratégico para el mercado residencial europeo. Con datos de principios de 2025 que muestran estabilización y crecimiento moderado, el índice ofrece una herramienta crucial para los inversores que navegan un entorno complejo marcado por tipos elevados, oferta limitada y presión sostenida en los alquileres.
A medida que se espera una disminución gradual de los tipos de interés en los próximos trimestres, las condiciones de financiación podrían mejorar. La fuerte demanda, la oferta restringida y los fundamentos de ingresos sólidos sugieren que las estrategias residenciales seguirán superando a muchas clases de activos comerciales.
