Madison International Realty y Cavatina Holding han asegurado una refinanciación de 61 millones de euros para Chmielna 89, uno de los edificios de oficinas más distintivos de Varsovia. La financiación fue organizada por Santander Bank Polska en cooperación con Bank Pekao, en un momento en que las condiciones de crédito siguen siendo estrictas en toda Europa. La operación refleja la confianza de los prestamistas en el mercado prime de oficinas de Varsovia, donde las torres sostenibles y bien arrendadas continúan atrayendo capital.
Un cristal distintivo en la calle Chmielna
Finalizado en 2020, Chmielna 89 destaca en el distrito financiero central de Varsovia por su fachada acristalada angular y multifacética, diseñada por Epstein. El edificio de 14 plantas y 25.000 m² de oficinas de Clase A es conocido hoy como “the Crystal” y cuenta con una ocupación superior al 95 %. Una destacada institución financiera polaca ocupa casi todo el espacio bajo un contrato a largo plazo, lo que garantiza ingresos estables para los inversores y seguridad para los prestamistas.
La propiedad cuenta con certificación BREEAM “Excellent” e integra sistemas energéticamente eficientes, servicios de bienestar y características modernas para el lugar de trabajo. Estos elementos aseguran que la torre siga siendo competitiva en un momento en que los inquilinos buscan cada vez más oficinas que cumplan con los criterios ESG.
Confianza en un mercado ajustado
La refinanciación de 61 millones de euros demuestra que los activos de alta calidad y generadores de ingresos siguen siendo atractivos, incluso cuando resulta difícil obtener financiación para desarrollos especulativos. Datos de JLL muestran que las rentabilidades prime en Varsovia rondan el 5,75 %. Las rentas prime en el CBD se sitúan entre 22,5 y 26 €/m² al mes, con algunas torres certificadas ESG que superan los 30 €/m² al mes.
La tasa de vacancia en las zonas centrales de Varsovia es de aproximadamente 7,8 %, frente a una media del 10,8 % en toda la ciudad. Con solo 85.000 m² de nuevos espacios de oficinas completados en la primera mitad de 2025, la oferta sigue siendo limitada. Este desequilibrio respalda un crecimiento estable de las rentas, especialmente en torres sostenibles y bien ubicadas como Chmielna 89.
Comentarios de patrocinadores y prestamistas
«Desde su finalización en 2020, Chmielna 89 se ha consolidado como uno de los principales activos de oficinas en Varsovia. Esta refinanciación con dos nuevos prestamistas es una fuerte señal de confianza en la calidad del edificio y en los ingresos a largo plazo que genera», afirmó Andrew Brown, vicepresidente de Madison International Realty.
«Chmielna 89 es un proyecto emblemático en nuestro portafolio. Demuestra la capacidad de Cavatina para entregar oficinas sostenibles y arquitectónicamente distintivas que marcan referencia en el mercado polaco», añadió Daniel Draga, vicepresidente del Consejo de Administración de Cavatina Holding.
Estructura de la operación y asesores
- Importe del préstamo: 61 millones de euros
- Prestamistas: Santander Bank Polska y Bank Pekao
- Asesores legales: Greenberg Traurig (para Madison–Cavatina), CMS (para los prestamistas)
- Asesor de valoración: CBRE
- Asesor técnico: Gleeds
Importancia estratégica para Varsovia
La refinanciación subraya la fortaleza de Varsovia como centro de oficinas en Europa Central. A diferencia de muchas capitales occidentales, donde el trabajo híbrido ha reducido la demanda, Varsovia sigue registrando una fuerte actividad de arrendamiento, especialmente de instituciones financieras, empresas tecnológicas y centros de servicios compartidos. Los analistas señalan una tendencia de “flight to quality”, en la que los inquilinos prefieren oficinas modernas y sostenibles, mientras que los prestamistas favorecen edificios con ocupación estable e inquilinos sólidos.
Para Madison, que adquirió su participación en Chmielna 89 en 2020 en una operación que valoró el activo en más de 100 millones de euros, la refinanciación asegura estabilidad financiera a largo plazo para una inversión clave. Para Cavatina, el mayor promotor de oficinas en Polonia, confirma que sus proyectos emblemáticos siguen siendo altamente atractivos tanto para inquilinos como para inversores.
Perspectivas: los activos prime siguen en demanda
Con alta ocupación, oferta limitada y credenciales ESG, Chmielna 89 ejemplifica el tipo de propiedad mejor posicionada para destacar en 2025. El aumento de los costes de construcción y el reducido número de proyectos especulativos en desarrollo continuarán dirigiendo tanto a inversores como a inquilinos hacia activos premium existentes.
El “Crystal” de Varsovia demuestra que, incluso en un mercado con crédito más restrictivo, la transparencia y la calidad siguen brillando.
